Kamulaştırmasız El Atma Hukuku: Mülkiyet Hakkının İhlali

Kamulaştırmasız El Atma Hukuku: Mülkiyet Hakkının İhlali, Yargısal Dönüşüm ve Güncel Hukuki Çareler Üzerine Kapsamlı Araştırma

Özet ve Giriş

Modern hukuk devletlerinde, bireyin mülkiyet hakkı ile kamunun ihtiyaçları arasındaki denge, anayasal sistemlerin en hassas noktalarından birini teşkil eder. Türk hukuk sisteminde "Kamulaştırmasız El Atma" olarak adlandırılan ve idarenin yasal prosedürleri işletmeksizin özel mülkiyete müdahalesi anlamına gelen olgu, son yarım asırdır yargı içtihatları ve yasal düzenlemeler arasında gidip gelen dinamik bir yapı arz etmektedir. Bu rapor, kamulaştırmasız el atma kavramını, türlerini (fiili ve hukuki), 2021-2025 yılları arasında gerçekleşen köklü yasal değişiklikleri, Anayasa Mahkemesi'nin (AYM) iptal kararlarını ve mülk sahiplerinin hak arama yollarını derinlemesine analiz etmeyi amaçlamaktadır.

Rapor, mülkiyet hakkının kutsallığı prensibinden hareketle, idarenin "haksız fiil" ve "idari eylem" niteliğindeki müdahalelerini irdelemekte; özellikle 7421 sayılı Kanun ve sonrasındaki yüksek mahkeme kararları ışığında oluşan yeni hukuki manzarayı detaylandırmaktadır. Mülkiyet hakkının özüne dokunan bu müdahaleler karşısında, tazminat mekanizmalarının nasıl işlediği, görevli mahkeme sorunu ve zamanaşımı gibi usuli meseleler, doktrin ve güncel yargı kararları eşliğinde ele alınmıştır.

I. Mülkiyet Hakkının Anayasal Temelleri ve İdarenin Müdahale Yetkisi

Mülkiyet hakkı, bireyin eşya üzerinde en geniş yetkileri kullanabilmesine olanak tanıyan, uluslararası sözleşmeler ve anayasalarla güvence altına alınmış temel bir haktır. Türkiye Cumhuriyeti Anayasası'nın 35. maddesi, herkesin mülkiyet ve miras haklarına sahip olduğunu, bu hakların ancak kamu yararı amacıyla kanunla sınırlanabileceğini belirtirken; mülkiyet hakkının kullanılmasının toplum yararına aykırı olamayacağını hükme bağlamıştır. Ancak, idarenin kamu yararı gerekçesiyle özel mülkiyete müdahale etmesi, mutlak bir yetki değildir. Anayasa'nın 46. maddesi, bu müdahalenin meşru yolunu "Kamulaştırma" olarak çizmiş ve bedelin peşin ödenmesini şart koşmuştur.

Kamulaştırmasız el atma, idarenin Anayasa'nın çizdiği bu meşruiyet sınırlarını aşarak, özel mülkiyetteki bir taşınmaza, kamulaştırma prosedürlerini (kamu yararı kararı, kıymet takdiri, satın alma usulü, tescil davası) işletmeksizin el koyması veya mülkiyet hakkının kullanımını süresiz olarak engellemesidir. Bu durum, hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmayan, idarenin "haksız" bir tasarrufu olarak kabul edilmektedir. Avrupa İnsan Hakları Mahkemesi (AİHM) içtihatlarında bu durum, mülkiyet hakkına yapılan müdahalenin "kanunilik" ilkesine aykırı olması ve "orantısız" bir yük (excessive burden) getirmesi nedeniyle İnsan Hakları Avrupa Sözleşmesi'ne (AİHS) Ek 1 No'lu Protokol'ün ihlali olarak değerlendirilmektedir.

Kamulaştırma ve Kamulaştırmasız El Atma Arasındaki Temel Farklar

İdarenin mülkiyeti kamuya geçirme yöntemleri arasındaki ayrım, hukuka uygunluk zemininde şekillenir. Aşağıdaki tablo, usulüne uygun kamulaştırma ile kamulaştırmasız el atma arasındaki yapısal farkları özetlemektedir:

Özellik	Usulüne Uygun Kamulaştırma	Kamulaştırmasız El Atma (Haksız El Atma)
Hukuki Dayanak	Anayasa Md. 46 ve 2942 Sayılı Kamulaştırma Kanunu.	Hukuki dayanağı yoktur; haksız fiil veya idari eylem niteliğindedir.
Başlangıç İşlemi	Kamu yararı kararı alınması ve ödeneğin ayrılması.	İdarenin fiili işgali veya imar planı ile pasif kısıtlaması.
Bedel Ödemesi	Bedel tespiti yapılır ve peşin/taksitli ödenir.	Bedel ödenmez; malik dava açarak tazminat talep eder.
Mülkiyet Geçişi	Mahkeme kararı ve tescil ile idareye geçer.	Mülkiyet malikte kalır ancak kullanım hakkı idarece gasp edilir.
Yargı Yolu	İdare, bedel tespiti ve tescil davası açar.	Malik, el atmanın önlenmesi veya tazminat davası açar.

Bu tablodan da anlaşılacağı üzere, kamulaştırmasız el atma, idarenin anayasal yükümlülüklerini "bypass" ederek mülkiyete el koymasıdır. Bu durum, Türk hukukunda 1956 tarihli Yargıtay İçtihadı Birleştirme Kararı ile tanımlanmış ve zamanla kapsamı genişletilmiştir.

II. Kamulaştırmasız El Atmanın Türleri: Fiili ve Hukuki El Atma Ayrımı

Kamulaştırmasız el atma kurumu, müdahalenin niteliğine göre iki ana kategoride incelenmektedir: Fiili El Atma ve Hukuki (Planlı) El Atma. Bu ayrım, 2010 yılına kadar Türk yargı sisteminde keskin bir görev ayrımına tabi değilken, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 2010/5-662 E. sayılı kararı ile hukuki literatüre ve uygulamaya yerleşmiş, görevli mahkemelerin belirlenmesinde belirleyici olmuştur.

A. Fiili El Atma (De Facto Expropriation)

Fiili el atma, idarenin özel mülkiyetteki bir taşınmaza, malikin rızası olmaksızın ve herhangi bir yasal dayanağa (kamulaştırma kararı, irtifak hakkı tesisi vb.) dayanmaksızın fiziksel olarak müdahale etmesidir. Bu müdahale, taşınmazın üzerine bir yapı inşa edilmesi, yol geçirilmesi, park yapılması, boru hattı döşenmesi veya hafriyat dökülmesi şeklinde tezahür edebilir.

Fiili El Atmanın Kurucu Unsurları:

1. Özel Mülkiyet Konusu Taşınmaz: El atılan yerin tapuda kayıtlı özel mülk olması gerekir.
2. Yetkili İdare Tarafından Yapılma: Müdahale, kamulaştırma yapmaya yetkili bir kamu tüzel kişisi (Belediye, DSİ, Karayolları vb.) tarafından gerçekleştirilmelidir.
3. Kalıcı Nitelik: Müdahalenin geçici bir işgal değil, taşınmazı kalıcı olarak kamu hizmetine tahsis etme amacı taşıması gerekir (Örn: Yol yapmak kalıcıdır, ancak inşaat malzemesi yığmak geçicidir).
4. Kamu Yararı Amacı: İdare, haksız fiili işlerken dahi kamu hizmeti saikiyle hareket etmelidir.

Yargıtay içtihatlarına göre, fiili el atma "haksız fiil" niteliğindedir. İdare, mülkiyet hakkını ihlal ederek taşınmazı fiilen sahiplenmiştir. Zilyetlik idareye geçmiş, ancak tapu kaydı halen vatandaş üzerindedir. Bu uyumsuzluk, ancak malikin açacağı dava ile giderilebilir.

B. Hukuki El Atma (Legal/Constructive Expropriation)

Hukuki el atma, idarenin taşınmaza fiziksel bir müdahalesi olmamasına rağmen, yaptığı idari işlemlerle (özellikle imar planları) mülkiyet hakkının kullanımını kısıtlaması ve bu kısıtlılığı uzun süre (kural olarak 5 yıl) devam ettirmesidir. Literatürde "mülkiyet hakkının içinin boşaltılması" olarak da tanımlanan bu durumda, taşınmaz imar planında "okul alanı", "yeşil alan", "sağlık tesisi alanı" gibi kamusal kullanıma ayrılır.

Hukuki El Atmanın Karakteristik Özellikleri:

1. İmar Kısıtlılığı: Taşınmaz üzerinde inşaat yasağı vardır; malik taşınmazını dilediği gibi kullanamaz, piyasa rayicinden satamaz veya kiralayamaz.
2. İdarenin Eylemsizliği (Pasif Müdahale): İdare, planı yapmasına rağmen, İmar Kanunu'nun öngördüğü 5 yıllık süre içinde kamulaştırma işlemini gerçekleştirmez.
3. İdari Eylem Niteliği: Müdahale, fiziksel bir eylemden ziyade, idarenin yasal yükümlülüğünü yerine getirmemesinden (ihmal) kaynaklanan bir idari eylemdir.

Hukuki el atmada temel sorun, mülk sahibinin vergilerini ödemeye devam etmesine rağmen, mülkiyetin sağladığı yetkilerden (usus, fructus, abusus) mahrum bırakılmasıdır. İdare, kamulaştırma bedelini ödemeden taşınmazı fiilen "rezerve" etmiş olur.

III. 2021-2025 Dönemi Yasal ve Yargısal Dönüşüm: Hak Arama Yollarında Devrim

Kamulaştırmasız el atma hukuku, son yıllarda 7421 sayılı Kanun, Kamulaştırma Kanunu'ndaki değişiklikler ve Anayasa Mahkemesi'nin (AYM) iptal kararlarıyla köklü bir değişim geçirmiştir. Bu dönem, mülk sahiplerinin lehine olan "hak eksenli" bir yaklaşımın güçlendiği, idarenin keyfi uygulamalarını sınırlayan mekanizmaların devreye girdiği bir süreçtir.

1. 7421 Sayılı Kanun ve Yargı Yolu Değişiklikleri

Kamulaştırmasız el atmalarla ilgili düzenlemeler içeren 7421 sayılı Kanun, mülk sahiplerinin karşılaştığı en büyük engellerden biri olan "yargı yolu belirsizliğini" gidermeye yönelik adımlar atmıştır. Daha önce hukuki el atma davaları idari yargıda görülürken, yeni düzenlemeler ve Yargıtay'ın güncel içtihatları, mülkiyet hakkına dayalı tazminat davalarının büyük bir kısmının Adli Yargı'da (Asliye Hukuk Mahkemeleri) görülmesi gerektiği yönünde bir eğilim oluşturmuştur.

Özellikle Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun 15 Nisan 2021 tarihli kararı, imar kısıtlamasından kaynaklanan el atma iddialarının da adli yargıda görülebileceğine işaret ederek, malikler için daha hızlı ve etkili bir tazminat yolu açmıştır. Bu, idari yargının "iptal" odaklı yapısından, adli yargının "tazmin ve tescil" odaklı yapısına geçiş anlamına gelmektedir.

2. Anayasa Mahkemesi'nin "Ek Madde 1" İptali ve 5 Yıllık Süre

Kamulaştırma Kanunu'nun Ek 1. maddesi, uygulama imar planlarının yürürlüğe girmesinden itibaren 5 yıllık bir süre içinde imar programlarının yapılacağını ve bu süre zarfında taşınmazlar için dava açılamayacağını öngörmekteydi. Ayrıca, idarelerin bütçe imkanlarına göre ödeme yapacağı gibi muğlak ifadelerle süreç uzatılmaktaydı.

AYM, 2024 ve 2025 yıllarında verdiği kararlarla (Örn: E. 2024/135, K. 2025/20), mülkiyet hakkının özüne dokunan ve idareye keyfi bir "bekletme" yetkisi veren bu düzenlemeleri iptal etmiştir.

• İptalin Gerekçesi: Mahkeme, imar planlarında kamu hizmetine ayrılan taşınmazlar için idareye kamulaştırma yapmak yerine, anayasal ilkelere aykırı olarak taşınmazları "bedelsiz elde etme" veya "kısıtlama" imkanı tanıyan kuralların mülkiyet hakkını ihlal ettiğine hükmetmiştir.
• Pratik Sonuç: Artık idareler, "henüz 5 yıl dolmadı" veya "paramız yok" savunmalarının arkasına sığınamayacaktır. Mülkiyet hakkı kısıtlanan vatandaş, makul süre aşıldığında doğrudan tazminat davası açabilecektir.

3. Kararların İcrası İçin Kesinleşme Şartının Kaldırılması (E. 2022/158 - K. 2023/85)

Geçmişte, kamulaştırmasız el atma davalarında kazanılan tazminatların tahsili için mahkeme kararının kesinleşmesi (Yargıtay/Danıştay onaması) beklenmekteydi. Bu süreç yıllarca sürebiliyor ve yüksek enflasyon ortamında tazminatın reel değeri eriyordu. AYM, bu kuralı Anayasa'ya aykırı bularak iptal etmiştir. Mevcut durumda yerel mahkeme kararı açıklandığı anda, karar kesinleşmeden icra takibi başlatılarak tazminat tahsil edilebilir. Bu, malikler için büyük bir finansal rahatlama ve adalete hızlı erişim imkanıdır.

4. Yüksek Harç Engelinin Kaldırılması

Kamulaştırmasız el atma davalarında, dava değerinin belli bir oranı kadar (nispi) harç yatırılması zorunluluğu, ekonomik durumu zayıf olan vatandaşların dava açmasını engelliyordu. AYM, tazminat davalarının görülebilmesini nispi harç ödenmesi şartına bağlayan kuralları da iptal ederek, hak arama özgürlüğünün önündeki mali bariyerleri kaldırmıştır.

5. 1983 Tarihi ve Geçiş Dönemi Sorunları

Kamulaştırmasız el atma davalarında bir diğer kritik eşik 04.11.1983 tarihidir. Bu tarihten önceki el atmalar ile sonraki el atmalar farklı hukuki rejimlere tabi tutulmak istenmiştir. 7421 sayılı Kanun'un 5. maddesi ile Kamulaştırma Kanunu'na eklenen Ek 4/1 hükmü, 1983 sonrası fiilen el atılan taşınmazlar için açılan davalarda kısıtlayıcı hükümler getirmeyi amaçlamıştır. Ancak Yargıtay 5. Hukuk Dairesi'nin 06 Mayıs 2025 tarihli kararı, bu kısıtlayıcı hükümlerin 1983 sonrası el atmalarda uygulanamayacağını belirterek, malik lehine yorum ilkesini korumuştur.

IV. Kamulaştırmasız El Atma Davalarında Usul ve Esaslar

Mülk sahiplerinin kamulaştırmasız el atma nedeniyle açacakları davalarda başarılı olabilmeleri için belirli usuli şartları yerine getirmeleri ve süreci doğru yönetmeleri gerekmektedir.

1. Görevli ve Yetkili Mahkeme

Yargı yolundaki son değişiklikler ışığında görevli mahkeme ayrımı şu şekildedir:

• Fiili El Atma Davaları: Görevli mahkeme Asliye Hukuk Mahkemesi'dir. Yetkili mahkeme ise taşınmazın bulunduğu yer mahkemesidir.
• Hukuki El Atma Davaları: Kural olarak İdare Mahkemeleri görevli olmakla birlikte, Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun son kararları ve fiili-hukuki el atmanın iç içe geçtiği durumlarda Asliye Hukuk Mahkemeleri de görevli olabilmektedir. Davanın niteliğine göre uzman bir hukukçu ile mahkeme tayini yapılmalıdır.
• Birleşen Durumlar: Hem fiili hem hukuki el atmanın olduğu durumlarda (örneğin parselin bir kısmına yol yapılmış, kalanı yeşil alan ilan edilmiş), davanın bütünlüğü açısından Adli Yargı (Asliye Hukuk) tercih edilmektedir.

2. Dava Şartı Olarak Uzlaşma (Dönemsel Değişiklikler)

Kamulaştırma Kanunu'nun ilgili maddeleri, dava açmadan önce idareye başvurarak uzlaşma talep edilmesini "dava şartı" haline getirmişti. Buna göre malik, idareye başvurup bedel talep etmeli, idare uzlaşma komisyonunu toplamalı ve bir bedel önermeliydi. Ancak, AYM'nin iptal kararları ve uygulamanın hantallığı nedeniyle bu şartın katılığı yumuşamıştır.

• Fiili El Atma: Doğrudan haksız fiil hükümlerine göre dava açılabilir.
• Hukuki El Atma: İdari Yargılama Usulü Kanunu (İYUK) gereği idareye başvuru zorunluluğu devam etmektedir. İdareye imar planı değişikliği veya kamulaştırma talebiyle başvurulur, 30 gün (zımni ret süresi yeni düzenlemelerle değişebilir) içinde cevap verilmezse dava açılır.

3. Zamanaşımı ve Hak Düşürücü Süre

Mülkiyet hakkı, ayni bir hak olup zamanaşımına tabi değildir. İdare, taşınmaza 20 yıl önce de el atmış olsa, mülkiyet halen vatandaşın üzerinde olduğu sürece kamulaştırmasız el atma davası her zaman açılabilir. Ancak, mülkiyet bedeli dışındaki "kullanım bedeli" taleplerinde (ecrimisil) geriye dönük 5 yıllık zamanaşımı uygulanır. Yani malik, taşınmazın bedelini bugünkü rayiçten alır, ancak geçmişe dönük kira tazminatını sadece son 5 yıl için talep edebilir.

4. Tazminatın Hesaplanması ve Ecrimisil

Mahkeme, taşınmazın bedelini tespit etmek için bilirkişi heyeti atar. Bedel tespitinde şu kriterler esas alınır:

• Arsa Vasfı: Belediye sınırları içinde, altyapı hizmetlerinden yararlanan parseller "arsa" sayılır ve emsal satış yöntemiyle (çevredeki benzer satışlar) değerlenir. Yargıtay, taşınmazın el atıldığı tarihteki değil, dava tarihindeki niteliğinin esas alınmasına hükmetmiştir. Ancak taşınmaz belediye ve mücavir alan dışındaysa arsa kabul edilmeyebilir.
• Arazi Vasfı: Tarım arazileri, yıllık net gelir metoduna (kapitalizasyon faizi) göre değerlenir.
• Değer Azalışı: Hukuki el atmada, taşınmazın tamamı kamulaştırılmasa bile, getirilen kısıtlamalar nedeniyle oluşan değer kaybı da tazminat konusu yapılabilir.

Ecrimisil, idarenin taşınmazı haksız kullandığı dönem için ödediği tazminattır. Malik, hem taşınmaz bedelini (mülkiyeti devretmek şartıyla) hem de geçmişe dönük ecrimisil bedelini aynı davada talep edebilir.

5. İmar Düzenleme Ortaklık Payı (DOP) Kesintisi

Kamulaştırmasız el atma davalarında sıkça karşılaşılan bir savunma, DOP kesintisidir. İdareler, taşınmazın zaten imar uygulaması sırasında bedelsiz terk edilmesi gereken (yol, park gibi) alanlardan olduğunu iddia edebilir. Ancak Yargıtay, DOP oranını (%45'e kadar) aşan el atmalarda veya DOP kesintisi yapılmasına rağmen taşınmazın kamu hizmetine tahsis edilmediği durumlarda tazminata hükmetmektedir. Ayrıca, malikin rızasıyla kamuya terk edilen alanlar için sonradan kamulaştırmasız el atma davası açılamayacağı yönünde kararlar mevcuttur; ancak terkin iradi olup olmadığı (baskı altında yapılıp yapılmadığı) mahkemece araştırılır.

V. Sıkça Sorulan Sorular ve Kritik Noktalar

Araştırma sürecinde elde edilen veriler ve sıkça karşılaşılan hukuki problemler ışığında, mülk sahiplerinin dikkat etmesi gereken hususlar şunlardır:

1. Dava Kime Karşı Açılır? Dava, el atma fiilini gerçekleştiren veya imar planını yapan idareye karşı açılır. Bu genellikle ilgili Belediye, Karayolları Genel Müdürlüğü (KGM), Devlet Su İşleri (DSİ) veya Türkiye Elektrik İletim A.Ş. (TEİAŞ) olur. Yanlış idareye dava açılması (husumet yokluğu) davanın reddine neden olabilir, bu nedenle tapu kayıtları ve imar planları dikkatle incelenmelidir.
2. Faiz Başlangıcı Ne Zamandır?

Tazminat bedeline, dava tarihinden itibaren yasal faiz işletilir. Ancak, ıslah (bedel artırımı) dilekçesi verilen durumlarda, faizin hangi tarihten işleyeceği konusunda Yargıtay'ın farklı kararları olabilmektedir; genel kural dava tarihidir.

1. Hukuki El Atma Davalarında Vekalet Ücreti:

7421 sayılı kanun öncesinde maktu vekalet ücreti uygulanırken, AYM iptalleri ve adli yargı görevine geçişle birlikte nispi vekalet ücreti (dava değerine oranlı) gündeme gelmiştir. Bu durum, avukatların bu tür davaları üstlenmesini kolaylaştırmış ve vatandaşın hukuki yardıma erişimini artırmıştır.

1. Tescil İşlemi:

Mahkeme, tazminatın ödenmesine karar verdiğinde, eş zamanlı olarak taşınmazın tapusunun malik üzerinden alınıp idare adına tescil edilmesine de hükmeder. Bu, "bedel karşılığı mülkiyet devri" niteliğindedir.

VI. Sonuç

Kamulaştırmasız el atma, idarenin "oldu bitti" anlayışıyla mülkiyet hakkını ihlal ettiği, hukuk devleti ilkesiyle bağdaşmayan kronik bir sorundur. Ancak 2021-2025 yılları arasında yaşanan hukuki gelişmeler, ibrenin mülk sahibi lehine döndüğünü göstermektedir.

Anayasa Mahkemesi'nin, idarenin bütçe yetersizliği gibi bahanelerle mülkiyet hakkını kısıtlamasını "ölçüsüz" bulan kararları, sistemin tıkanıklıklarını açmıştır. Kararların icrası için kesinleşme şartının kaldırılması, harç engellerinin temizlenmesi ve 5 yıllık bekleme süresinin esnetilmesi, kamulaştırmasız el atma davalarını daha hızlı ve sonuç odaklı hale getirmiştir.

Bu bağlamda, taşınmazına fiilen el atılan veya imar planı ile mülkiyeti kısıtlanan vatandaşlar için hukuki yollar sonuna kadar açıktır. İdarenin uzlaşma teklifleri değerlendirilmeli, ancak piyasa değerinin altındaki teklifler kabul edilmeyerek yargı yoluna başvurulmalıdır. Özellikle 7421 sayılı Kanun ve sonrasındaki içtihat değişiklikleri, bu davaların uzmanlık gerektiren teknik bir yapıya büründüğünü göstermektedir. Dural Hukuk Bürosu olarak tavsiyemiz, mülkiyet hakkının iadesi veya tazmini sürecinde, güncel Yargıtay ve AYM kararlarına hakim, gayrimenkul hukuku alanında uzman hukukçularla ilerlenmesidir.

Hukuk devleti, idarenin eylemlerinin yargı denetimine açık olduğu ve verilen zararların eksiksiz tazmin edildiği devlettir. Kamulaştırmasız el atma davaları, bu ilkenin somutlaştığı en önemli alanlardan biridir.