Ev satışında gelir vergisi kimlere çıkar sorusunun kısa cevabı şudur: Bir evi bedel karşılığında satın alıp edinme tarihinden itibaren beş yıl dolmadan satan gerçek kişiler, satıştan elde ettikleri safi kazanç o yılın istisna tutarını aşıyorsa, satışı izleyen yılın Mart ayında yıllık gelir vergisi beyannamesi vermek zorundadır. 2026 yılında yapılan satışlar için istisna tutarı 150.000 TL'dir.
Beş yıl dolduktan sonra yapılan satışlar, miras veya bağış yoluyla edinilen evlerin satışı ve kazancı istisna tutarının altında kalan satışlar için beyanname verilmez. Buna karşılık ev alım satımını sürekli hâle getiren kişiler, değer artışı kazancı değil ticari kazanç kurallarına tabi olabilir. Bu yazıda ev satışında hangi durumlarda vergi doğduğu, beş yıllık sürenin nasıl hesaplandığı, kazancın nasıl bulunduğu, beyanın ne zaman ve nasıl yapıldığı ve beyan gerekmeyen durumlar anlatılmaktadır.
Ev Satışında Gelir Vergisi Hangi Durumda Doğar?
Gerçek kişilerin ev satışından elde ettiği kazanç, 193 sayılı Gelir Vergisi Kanunu'nda (GVK) "değer artışı kazancı" olarak düzenlenmiştir. GVK'nın mükerrer 80. maddesine göre, ivazsız (bedelsiz) edinilenler hariç olmak üzere arazi, bina gibi taşınmazların edinme tarihinden başlayarak beş yıl içinde elden çıkarılmasından doğan kazanç vergiye tabidir. Beş yıllık sürenin hesabında takvim günü esas alınır.
"Elden çıkarma" yalnızca satışı değil; bir bedel karşılığında devri, trampayı, takası, kamulaştırmayı ve ticaret şirketine sermaye olarak konulmayı da kapsar. Dolayısıyla evinizi başka bir taşınmazla takas etmeniz de beş yıl dolmadan yapılmışsa değer artışı kazancı doğurabilir.
Kimler Beyan Etmek Zorunda, Kimler Değil?
Aşağıdaki tablo, en sık karşılaşılan durumlarda beyan yükümlülüğünü özetlemektedir:
| Durum | Vergi doğar mı? | Beyanname gerekir mi? |
| Satın alınan ev, beş yıl dolmadan satıldı ve safi kazanç istisna tutarını aştı | Evet, değer artışı kazancı doğar | Evet, izleyen yılın Mart ayında |
| Satın alınan ev, beş yıl dolmadan satıldı ancak safi kazanç istisna tutarının altında kaldı | Kazanç istisna kapsamında kalır | Hayır |
| Ev, beş yıl dolduktan sonra satıldı | Hayır, değer artışı kazancı doğmaz | Hayır |
| Ev miras veya bağış yoluyla edinildi | Hayır, süreye bakılmaksızın değer artışı kazancı doğmaz | Hayır |
| Endekslenmiş maliyet satış bedelini aşıyor | Vergilendirilecek kazanç oluşmaz | Hayır |
| Ev alım satımı sürekli ve kazanç amacıyla yapılıyor | Ticari kazanç olarak vergilendirilebilir | Ticari kazanç kurallarına göre |
| Satıcı yurt dışında yaşıyor ve yıllık beyanname vermek zorunda değil | Evet, beş yıl kuralı geçerli | Satıştan itibaren 15 gün içinde münferit beyanname |
Ortak mülkiyette, örneğin eşlerin birlikte sahip olduğu bir evde, kural olarak her paydaş kendi payına düşen kazanç için ayrı mükellef olur ve istisna tutarını kendi kazancına uygular. Miras kalan evlerin vergisel durumunu ayrıca merak ediyorsanız miras kalan ev satışı ve 5 yıl kuralı yazımıza bakabilirsiniz.
Beş Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?
Taşınmazlarda edinme (iktisap), Türk Medeni Kanunu'nun 705. maddesi uyarınca kural olarak tapuya tescil ile gerçekleşir. Bu nedenle beş yıllık süre, evin tapuda adınıza tescil edildiği tarihten başlar. Gelir İdaresi Başkanlığının 2026 tarihli açıklamaları bazı özel durumları da netleştirmektedir:
- Fiilen teslim alınan konutlar: Konut yapı kooperatifi, Toplu Konut İdaresi veya başka kişilerden fiilen kullanıma hazır şekilde teslim alınan evlerde; tahsis belgesi, teslim tutanağı, su, elektrik veya doğal gaz faturası gibi belgelerle kullanım başlangıcı ispatlanırsa, tapu tescili yerine fiilen kullanıma başlama tarihi esas alınır.
- İhale veya icra yoluyla alınanlar: Aynı belgelerle fiilî teslim ispatlanırsa, tapu tescili olmasa da teslim tarihi esas alınabilir.
- Kat karşılığı alınan daireler: Arsa karşılığında müteahhitten alınan daireler yeni bir edinim sayılır; süre, dairelerin tapuya tescil edildiği tarihten başlar.
- Cins tashihi: Arazinin belediyece ifraz edilerek arsa vasfı kazanması hâlinde, cins tashihinin yapıldığı tarih esas alınır.
Satış tarafında ise tapudaki devir tarihi önemlidir. Beşinci yılın dolmasına birkaç gün kala yapılan bir satış, kazancın vergiye tabi olmasına yol açabilir; satış tarihini planlarken tapu kayıtlarındaki tescil tarihini mutlaka kontrol edin.
Vergilendirilecek Kazanç Nasıl Hesaplanır?
Vergilendirilecek tutar "safi değer artışı"dır. Satış bedelinden; evin maliyet bedeli, satış nedeniyle yapılan ve satıcının üzerinde kalan giderler ile ödenen vergi ve harçlar düşülür. Maliyet bedeli, Yurt İçi Üretici Fiyat Endeksi (Yİ-ÜFE) artış oranında güncellenebilir; bunun için artış oranının yüzde 10 veya daha fazla olması gerekir.
Gelir İdaresi Başkanlığının Şubat 2026 tarihli broşüründeki örnek, hesaplamanın mantığını gösterir:
- Alış: 19.12.2023 tarihinde 5.000.000 TL'ye alınan ev, 11.08.2025 tarihinde 8.000.000 TL'ye satılıyor.
- Endeksleme: Alıştan önceki ayın (Kasım 2023) ve satıştan önceki ayın (Temmuz 2025) Yİ-ÜFE değerleri karşılaştırılıyor; artış yüzde 10'un üzerinde olduğundan maliyet 7.650.362 TL'ye güncelleniyor.
- Safi kazanç: 8.000.000 TL − 7.650.362 TL = 349.638 TL.
- İstisna: 2025 yılı istisnası olan 120.000 TL düşülünce vergiye tabi matrah 229.638 TL oluyor.
Aynı satış 2026 yılında yapılsaydı istisna olarak 150.000 TL düşülecekti. Matraha, gelir vergisi tarifesindeki yüzde 15'ten başlayıp yüzde 40'a kadar çıkan artan oranlar uygulanır; 2026 yılı gelirleri için dilimler 332 Seri No.lu Gelir Vergisi Genel Tebliği ile belirlenmiştir. Tapuda gerçek bedelden düşük bir bedel gösterilmesi, safi kazancın eksik beyan edilmesi riskini doğurur; vergi idaresi gerçek satış bedelini esas alabilir. Satış bedelinin banka kanalıyla ödenmesi ve belgelerin saklanması bu açıdan önemlidir.
Beyanname Ne Zaman ve Nasıl Verilir?
Değer artışı kazancı, satışın yapıldığı yılı izleyen yılın 1-31 Mart tarihleri arasında yıllık gelir vergisi beyannamesi ile beyan edilir. Örneğin 2025 yılında yapılan satışlar 1-31 Mart 2026 döneminde beyan edilmiştir; 2026 yılında yapılan satışlar ise 2027 yılının Mart ayında beyan edilecektir.
- Beyan yolu: Beyanname Hazır Beyan Sistemi (hazirbeyan.gib.gov.tr), Dijital Vergi Dairesi veya Hazır Beyan mobil uygulaması üzerinden verilebilir; vergi dairesine kâğıt ortamında da verilebilir. Sistemde onaylanan beyanname üzerine mükellefiyet kaydı ve tahakkuk otomatik olarak oluşturulur.
- Ödeme: Hesaplanan vergi Mart ve Temmuz aylarında iki eşit taksitte ödenir. 2025 yılı kazançları için bu tarihler 31 Mart 2026 ve 31 Temmuz 2026 olarak açıklanmıştır; beyanname damga vergisi birinci taksitle birlikte ödenir.
- Yurt dışında yaşayanlar: Yıllık beyanname vermek zorunda olmayan dar mükellefler, değer artışı kazancını elde ettikleri tarihten itibaren 15 gün içinde, taşınmazın bulunduğu yerin vergi dairesine münferit beyanname ile bildirir.
- Özel durumlar: Yurt dışına kesin çıkışta çıkıştan önceki 15 gün içinde, satıcının vefatında ise ölüm tarihinden itibaren 4 ay içinde varislerce beyanda bulunulması gerekir.
Diğer Gelirler, Birden Fazla Satış ve Beyan Etmemenin Sonuçları
Kira geliri veya serbest meslek kazancı gibi beyan etmeniz gereken başka gelirleriniz varsa, değer artışı kazancının istisnayı aşan kısmı bu gelirlerle toplanarak tek beyannamede beyan edilir. Bu durumda toplam gelir daha üst bir vergi dilimine girebilir. Diğer kazanç ve iratlardan doğan zararlar, diğer gelir unsurlarından mahsup edilemez.
İstisna tutarı yıllık olarak uygulanır; aynı yıl içinde birden fazla taşınmaz satarsanız kazançlar toplanır ve istisna bir kez düşülür. Ayrıca aynı yıl içinde veya art arda yıllarda çok sayıda alım satım yapılması, kazanç amacı ve işyeri gibi bir organizasyonun bulunması, işlemlerin ticari kazanç olarak değerlendirilmesine yol açabilir. Beş yıl kuralının genel çerçevesi için gayrimenkul satışında değer artış kazancı vergisi ve 5 yıl kuralı yazımızı da inceleyebilirsiniz.
Beyan edilmesi gereken bir kazancın beyan edilmemesi hâlinde vergi idaresi tarafından tarhiyat yapılabilir; bu durumda vergi ziyaı cezası ve gecikme faizi de gündeme gelir. Tapu işlemleri resmî kayıt altında olduğundan, beş yıl dolmadan yapılan satışların sonradan tespit edilebileceğini göz önünde bulundurun.
Sık Sorulan Sorular
Ev satışında gelir vergisi kaç yıl sonra kalkar?
Bedel karşılığı edinilen evlerde, tapu tescil tarihinden itibaren beş yıl dolduktan sonra yapılan satışlarda değer artışı kazancı doğmaz. Süre takvim günü esasına göre hesaplanır; özel durumlarda fiilî teslim tarihi esas alınabilir.
2026'da ev satarsam istisna tutarı ne kadar?
2026 takvim yılında elde edilen değer artışı kazançları için istisna tutarı 150.000 TL'dir. Safi kazancınız bu tutarı aşmıyorsa beyanname vermezsiniz; aşıyorsa 2027 yılının Mart ayında beyan edersiniz.
Zararına sattığım ev için beyanname verir miyim?
Endekslenmiş maliyet bedeli ve satış giderleri satış bedelini aşıyorsa vergilendirilecek bir kazanç oluşmaz ve beyanname gerekmez. Endeksleme ancak Yİ-ÜFE artışı yüzde 10 veya daha fazlaysa yapılabildiğinden hesabı dikkatle yapın.
Miras kalan evi satarsam gelir vergisi öder miyim?
Hayır. Miras ve bağış gibi ivazsız yollarla edinilen taşınmazların satışı, süreye bakılmaksızın değer artışı kazancı olarak vergilendirilmez. Bu kural, miras kalan arsanın kat karşılığı verilmesiyle alınan daireler için de geçerlidir.
Eşimle ortak evimizi sattık; istisnadan ikimiz de yararlanabilir miyiz?
Kural olarak her paydaş kendi payına düşen kazanç için ayrı değerlendirilir ve istisnayı kendi kazancına uygular. Tapudaki pay oranları ve her bir eşin başka beyan edilecek geliri olup olmadığı sonucu etkiler.
Yurt dışında yaşıyorum, Türkiye'deki evimi sattım; ne yapmalıyım?
Yıllık beyanname vermek zorunda değilseniz, kazancı elde ettiğiniz tarihten itibaren 15 gün içinde evin bulunduğu yerin vergi dairesine münferit beyanname ile bildirmeniz gerekir. Beş yıl kuralı ve istisna hesabı sizin için de önemlidir.
Özet
- Bedelle edinilen ev beş yıl dolmadan satılırsa kazanç değer artışı kazancı olarak vergilendirilir (GVK mük. m.80).
- 2026 yılında yapılan satışlarda safi kazancın 150.000 TL'si vergiden istisnadır; bu tutarı aşmayan kazanç için beyanname verilmez.
- Miras ve bağış yoluyla edinilen evlerin satışı süreye bakılmaksızın değer artışı kazancı doğurmaz.
- Beş yıllık süre kural olarak tapu tescil tarihinden başlar; fiilî teslim ve kat karşılığında özel kurallar vardır (TMK m.705).
- Kazanç, izleyen yılın 1-31 Mart döneminde beyan edilir ve vergi Mart ve Temmuz aylarında iki taksitte ödenir.
- Yıllık beyanname vermeyen dar mükellefler, satıştan itibaren 15 gün içinde münferit beyanname verir.
Ev satışında vergi doğup doğmadığı; edinme şekline, tapu ve teslim tarihlerine, maliyet belgelerine ve diğer gelirlerinize göre değiştiğinden satıştan önce somut bir hesap yapılması önemlidir. Dural Hukuk, taşınmaz alım satımı, tapu işlemleri ve vergi uyuşmazlıkları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk