Kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi, riskli yapı olarak tespit edilen binanın yıkılıp yeniden yapılması için maliklerle yüklenici firma arasında yapılan ve çoğu zaman kat karşılığı inşaat sözleşmesi şeklinde kurulan sözleşmedir. Kısa cevap şudur: Bu sözleşme, arsa paylarının devrini de içerdiğinden noterde düzenleme şeklinde yapılmalı; projede kimin hangi daireyi alacağı, teslim süresi, gecikme cezası, kira yardımı, teminatlar ve tapu devrinin hangi aşamada yapılacağı açıkça yazılmalıdır. Eksik veya müteahhit lehine tek taraflı hazırlanmış bir sözleşme, maliklerin yıllarca evsiz kalmasına yol açabilir.
Kentsel dönüşüm süreci, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ile Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesine ilişkin hükümlerinin birlikte uygulandığı bir alandır. Bu yazıda maliklerin karar alma usulü, sözleşmenin şekli, sözleşmede mutlaka bulunması gereken maddeler, müteahhit seçerken yapılacak kontroller ve uyuşmazlık hâlinde başvurulabilecek yollar anlatılmaktadır.
Müteahhitle Sözleşmeden Önce: Malikler Nasıl Karar Alır?
Bina riskli yapı olarak tespit edildikten ve bu tespit kesinleştikten sonra malikler, yapının yeniden yapılıp yapılmayacağına, kat karşılığı uygulamasına ve müteahhit seçimine ilişkin karar alır. 6306 sayılı Kanun'a göre bu kararlar, paydaşların sahip oldukları hisseleri oranında salt çoğunlukla, yani yarıdan fazlasıyla alınabilir. Bu oran, 2023'te yapılan değişiklikten önce üçte iki idi.
Karara katılmayan maliklerin payları, kanunda öngörülen usulle ve rayiç değerden az olmamak üzere öncelikle karara katılan paydaşlara satılabilir. Bu nedenle toplantı tutanağının, kimin hangi oyla katıldığının ve karara katılmayanlara yapılan bildirimlerin usulüne uygun belgelenmesi önemlidir. Usulsüz alınan bir karar, sonradan sözleşmenin ve tüm sürecin tartışılmasına neden olabilir.
Sözleşmenin Hukuki Niteliği ve Şekli
Kentsel dönüşümde müteahhitle yapılan sözleşme genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesidir. Bu sözleşmede müteahhit binayı yapmayı, malikler ise bunun karşılığında arsa paylarının bir kısmını müteahhide devretmeyi üstlenir. Dolayısıyla sözleşme hem 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nda düzenlenen eser sözleşmesi hem de taşınmaz satış vaadi unsurlarını taşır.
Taşınmaz mülkiyetinin devri borcunu içeren sözleşmelerin geçerli olması için resmî şekilde yapılması gerekir. Türk Borçlar Kanunu'nun 237. maddesi, Türk Medeni Kanunu'nun 706. maddesi, Tapu Kanunu'nun 26. maddesi ve Noterlik Kanunu'nun 60. maddesi bu şekil şartının dayanağıdır. Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Düzenleme şeklinde yapılan sözleşmede noter, tarafların kimliğini ve iradesini tespit ederek metni bizzat düzenler. Adi yazılı şekilde veya noterde yalnızca imza onayıyla yapılan sözleşmeler, arsa payı devri bakımından geçersizlik riskiyle karşı karşıya kalabilir.
Kat karşılığı inşaat sözleşmesinin genel kuralları için kat karşılığı inşaat sözleşmesinin nasıl yapıldığını anlatan yazıya göz atabilirsiniz.
Sözleşmede Mutlaka Bulunması Gereken Maddeler
Kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesinde aşağıdaki konuların açık ve ölçülebilir biçimde yazılması, ileride çıkabilecek uyuşmazlıkları büyük ölçüde azaltır:
- Paylaşım tablosu: Hangi malike hangi bağımsız bölümün verileceği; kat, cephe, brüt ve net metrekare bilgileriyle birlikte sözleşme ekinde gösterilmelidir.
- Proje ve teknik şartname: Kullanılacak malzemelerin marka, sınıf ve kalitesi, ortak alanlar, otopark ve asansör gibi unsurlar ayrıntılı yazılmalıdır.
- Başlangıç ve teslim süresi: İnşaata başlama tarihi, iş programı ve teslim tarihi kesin olarak belirlenmelidir.
- Gecikme cezası: Teslim gecikirse her ay veya her gün için ödenecek cezai şart açıkça yazılmalıdır.
- Kira yardımı: Müteahhidin inşaat süresince maliklere ödeyeceği kira desteğinin tutarı, ödeme günü ve gecikme hâlinde sonucu belirlenmelidir.
- Aşamalı tapu devri: Müteahhide düşen arsa paylarının tamamının baştan değil, inşaatın ilerleme seviyesine göre aşamalı olarak devredilmesi kararlaştırılmalıdır.
- Teminat: Banka teminat mektubu gibi güvenceler ve bunların hangi aşamada iade edileceği yazılmalıdır.
- Ruhsat, iskân ve masraflar: Yapı ruhsatı, yapı kullanma izin belgesi (iskân), abonelikler, vergi, harç ve proje giderlerinin kime ait olduğu belirtilmelidir.
- Devir ve alt yüklenici yasağı: Müteahhidin sözleşmeyi maliklerin yazılı onayı olmadan başkasına devredemeyeceği düzenlenmelidir.
- Fesih şartları: Müteahhidin işe başlamaması, işi durdurması veya iflası gibi hâllerde maliklerin sözleşmeyi feshedebileceği ve devredilen payların iadesi açıkça yazılmalıdır.
- Ayıp ve garanti: Teslimden sonra ortaya çıkan ayıplar için müteahhidin sorumluluğu ve giderim süresi belirlenmelidir.
- Uyuşmazlık çözümü: Arabuluculuk, bilirkişi tespiti ve yetkili mahkeme gibi konular sözleşmede düzenlenebilir.
Müteahhit Seçerken Yapılması Gereken Kontroller
Sözleşmenin iyi yazılması kadar karşı tarafın güvenilir olması da önemlidir. Müteahhit seçilirken şu kontrollerin yapılması önerilir:
| Kontrol edilecek konu | Neden önemli? |
|---|---|
| Yapı müteahhidi yetki belgesi | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığı sistemine kayıtlı yetki belgesi bulunup bulunmadığı ve sınıfı, üstlenilebilecek işin büyüklüğünü gösterir. |
| Tamamlanmış projeler | Daha önce teslim edilen binalar yerinde görülerek kalite ve süreye uyum değerlendirilebilir. |
| Mali durum | Şirketin sermayesi, devam eden işleri ve hakkında icra takibi bulunup bulunmadığı, işi bitirme kapasitesini gösterir. |
| Ticaret sicil kayıtları | Şirketi temsile yetkili kişilerin kimler olduğu ve imza yetkisi kontrol edilmelidir. |
| Önceki uyuşmazlıklar | Başka maliklerle yaşanmış davalar, müteahhidin sözleşmeye uyum alışkanlığı hakkında fikir verir. |
Kentsel Dönüşüme Özgü Dikkat Edilecek Noktalar
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, sıradan bir kat karşılığı inşaat sözleşmesinden bazı yönleriyle ayrılır. Sözleşme hazırlanırken şu konuların ayrıca değerlendirilmesi önerilir:
- Teklif karşılaştırması: Birden fazla müteahhitten yazılı teklif alınması; paylaşım oranı, metrekare, kira desteği ve teslim süresi bakımından tekliflerin aynı tablo üzerinde karşılaştırılması pazarlık gücünü artırır.
- Devlet destekleri: 6306 sayılı Kanun kapsamında maliklere, şartları varsa kira yardımı, faiz desteği ve bazı harç ile vergi istisnaları tanınabilir. Bu desteklerin kime kalacağı ve müteahhidin üstlendiği kira desteğiyle ilişkisi sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
- Tüm maliklerle tek metin: Maliklerin farklı şartlarla ayrı ayrı sözleşme imzalaması, ileride eşitsizlik ve çekişme doğurabilir. Mümkün olduğunca tüm maliklerin aynı şartlarda imzaladığı tek bir sözleşme metni tercih edilmelidir.
- Malik temsilcileri: Kalabalık binalarda maliklerin aralarından bir heyet seçerek müteahhitle görüşmeleri bu heyet aracılığıyla yürütmesi, sürecin düzenli ilerlemesini sağlar; heyetin yetkilerinin sınırı ise yazılı olarak belirlenmelidir.
- Kat irtifakı ve tescil: Yeni binada kat irtifakının ne zaman kurulacağı ve bağımsız bölümlerin maliklere hangi aşamada tescil edileceği takvime bağlanmalıdır.
Malikleri Riske Sokan Yaygın Hatalar
- Sözleşmeyi noterde düzenleme şeklinde değil, adi yazılı olarak yapmak.
- Arsa paylarının tamamını inşaat başlamadan müteahhide devretmek.
- Daire paylaşımını sözleşmeye eklemeden sözlü vaatlere güvenmek.
- Gecikme cezası ve kira yardımı maddelerini belirsiz bırakmak.
- Müteahhide sınırları belirsiz, geniş kapsamlı vekâletname vermek.
- Teknik şartnameyi bir mühendise kontrol ettirmeden imzalamak.
Müteahhit Sözleşmeye Uymazsa Ne Yapılabilir?
Müteahhit işe zamanında başlamaz, işi durdurur veya ayıplı imalat yaparsa malikler, Türk Borçlar Kanunu'nun eser sözleşmesine ilişkin hükümlerine ve sözleşmedeki maddelere dayanarak hak arayabilir. Türk Borçlar Kanunu'nun 473. maddesine göre yüklenici işe zamanında başlamaz veya işi sözleşme hükümlerine aykırı olarak geciktirirse ya da işin kararlaştırılan sürede bitirilemeyeceği açıkça anlaşılırsa, iş sahibi teslim gününü beklemeden sözleşmeden dönebilir. Gecikme hâlinde sözleşmede kararlaştırılan cezai şart talep edilebilir; ayrıca şartları varsa tazminat istenebilir.
Sözleşmenin feshi hâlinde müteahhide devredilmiş olan arsa paylarının iadesi için tapu iptali ve tescil davası gündeme gelebilir. Bu tür uyuşmazlıklarda inşaatın seviyesinin tespiti için mahkemeden delil tespiti istenmesi, ileride yapılacak hesaplamalar bakımından önemli olabilir. Sözleşmeden dönme veya fesih bildiriminin noter aracılığıyla yapılması da ispat bakımından güvenli bir yoldur.
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi noterde mi yapılmalı?
Evet. Sözleşme arsa paylarının devrini içerdiğinden, Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır. Yalnızca imza onaylı sözleşmeler geçersizlik riski taşır.
Kentsel dönüşümde müteahhidi kaç malik seçer?
Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra müteahhit seçimi gibi kararlar, 6306 sayılı Kanun'a göre paydaşların hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabilir.
Müteahhit kira yardımı vermek zorunda mı?
Kanunda müteahhide doğrudan bir kira ödeme yükümlülüğü getirilmemiştir; bu konu sözleşmeyle kararlaştırılır. Devletin maliklere yaptığı kira yardımı ise ayrı bir başvuruya ve şartlara bağlıdır.
Müteahhit inşaatı bitirmezse ne olur?
Malikler sözleşmeden dönebilir, cezai şart ve tazminat talep edebilir ve devredilen payların iadesini isteyebilir. Hangi yolun izleneceği sözleşme hükümlerine ve inşaatın seviyesine göre belirlenir.
Arsa payları müteahhide ne zaman devredilmeli?
Payların tamamının baştan devri malikler açısından risklidir. Uygulamada payların inşaatın ilerleme seviyesine göre aşamalı olarak devredilmesi tercih edilir.
Özet
- Kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi genellikle kat karşılığı inşaat sözleşmesidir ve noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır.
- Müteahhit seçimi ve yeniden yapım kararları, hisseleri oranında salt çoğunlukla alınabilir.
- Paylaşım tablosu, teknik şartname, teslim süresi, gecikme cezası ve kira yardımı sözleşmede açıkça yazılmalıdır.
- Arsa paylarının aşamalı devri ve teminat mektubu maliklerin en önemli güvencelerindendir.
- Müteahhidin yetki belgesi, mali durumu ve önceki işleri sözleşmeden önce incelenmelidir.
- Müteahhit sözleşmeye uymazsa sözleşmeden dönme, cezai şart ve tazminat yolları gündeme gelir.
Kentsel dönüşüm sözleşmesi, malikler için çoğu zaman sahip oldukları en değerli varlıkla ilgili uzun vadeli bir taahhüttür. Dural Hukuk, malik toplantılarının usulüne uygun yürütülmesi, müteahhit sözleşmesinin hazırlanması ve incelenmesi ile sözleşmeye aykırılık hâlinde açılacak davalarda maliklere destek verebilir. Büroya 0535 260 74 54 numaralı telefondan veya iletişim sayfası üzerinden ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk