Kiracılı bir evi veya işyerini satın alan kişinin, o taşınmazı kendisi ya da yakınları için kullanmak istemesi sık rastlanan bir durumdur. Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye yolunu, 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesine göre iki şekilde kullanabilir: Ya edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya yazılı bildirim yapar ve altı ay geçtikten sonra tahliye davası açar ya da kira sözleşmesinin süresi bittiğinde, bitimden itibaren bir ay içinde dava açar.
Taşınmazı satın almak tek başına kiracıyı çıkarmak için yeterli değildir. Yeni malikin, kendisi veya kanunda sayılan yakınları için gerçek ve samimi bir konut ya da işyeri ihtiyacının bulunması gerekir. Sürelerin kaçırılması ise tahliye hakkını ilk seçenek bakımından ortadan kaldırabilir. Bu yazıda bir aylık ihtar süresi, altı ay kuralı, dava açma zamanı ve zorunlu arabuluculuk sade bir dille anlatılmaktadır.
Satım Kirayı Bozmaz: Yeni Malik Kira Sözleşmesine Taraf Olur
Türk Borçlar Kanunu'nun 310. maddesine göre, kira sözleşmesinin kurulmasından sonra kiralanan herhangi bir sebeple el değiştirirse yeni malik kira sözleşmesine taraf olur. Bu nedenle ev satıldığında kira sözleşmesi kendiliğinden sona ermez; kiracı, mevcut sözleşme şartlarıyla oturmaya devam eder ve kirayı artık yeni malike öder.
Yeni malikin kiracıyı çıkarabilmesi için kanunda öngörülen bir tahliye sebebine dayanması gerekir. Bu sebeplerden en sık kullanılanı, Kanun'un 351. maddesinde düzenlenen yeni malikin gereksinimidir. Malikin kendi ihtiyacı nedeniyle açılan genel tahliye davası ve tarafların hakları için ihtiyaç nedeniyle tahliye davası ve haklar hakkındaki yazıyı da inceleyebilirsiniz.
Yeni Malik İhtiyaç Nedeniyle Tahliye İçin Şartlar
Yeni malikin bu yoldan tahliye isteyebilmesi için aşağıdaki şartların birlikte bulunması gerekir:
- Kiralananın sonradan edinilmesi: Taşınmaz, kira sözleşmesi kurulduktan sonra satış, bağış gibi bir yolla yeni malike geçmiş olmalıdır. Taşınmazlarda edinme tarihi kural olarak tapu siciline tescil tarihidir.
- Kimin için ihtiyaç: İhtiyaç; yeni malikin kendisi, eşi, altsoyu (çocuk, torun), üstsoyu (anne, baba) veya kanun gereği bakmakla yükümlü olduğu diğer kişiler için olmalıdır.
- Konut veya işyeri ihtiyacı: Taşınmaz konut veya işyeri olarak kullanılmak istenmelidir.
- Gerçek, samimi ve zorunlu ihtiyaç: İhtiyacın sadece kiracıyı çıkarmak veya daha yüksek kirayla yeniden kiralamak için ileri sürülmemesi gerekir. Mahkeme, ihtiyacın samimi olup olmadığını somut olayın koşullarına göre değerlendirir.
- Sürelere uyulması: Aşağıda anlatılan bir aylık bildirim ve dava açma süreleri kamu düzenine ilişkindir; mahkeme bu süreleri kendiliğinden dikkate alır.
Kira sözleşmesi tapu kütüğüne şerh edilmişse durum farklılaşabilir. Bu hâlde yeni malik, şerh edilen sözleşmeye uymak zorunda olduğundan tahliye hakkını kural olarak sözleşme süresinin bitiminden itibaren açacağı dava ile kullanabilir.
Birinci Yol: 1 Ay İçinde İhtar ve 6 Ay Sonra Dava
Bir aylık bildirim süresi
Yeni malik, edinme tarihinden başlayarak bir ay içinde ihtiyacını kiracıya yazılı olarak bildirmelidir. Kanun noter ihtarnamesini zorunlu tutmaz; ancak bildirimin içeriğini ve tarihini ispat etmek bakımından noter aracılığıyla ihtarname gönderilmesi en güvenli yoldur. Bildirimde, taşınmazın kim için ve hangi amaçla (konut veya işyeri) kullanılacağı açıkça belirtilmelidir.
Bildirimin yalnızca gönderilmesi yetmez; bir aylık süre içinde kiracıya tebliğ edilmiş olması gerekir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, Resmî Gazete'de yayımlanan 11.03.2025 tarihli ve 2024/4100 Esas, 2025/1496 Karar sayılı kararında, edinmeyi izleyen bir ay içinde bildirimin tebliğinin zorunlu olduğunu ve bu eksikliğin sonradan giderilemeyeceğini vurgulamıştır. Önceki malikin çektiği ihtarname de yeni malik için kural olarak yeterli sayılmaz.
Altı ay kuralı ve dava açma zamanı
Süresinde bildirim yapan yeni malik, altı ay geçtikten sonra tahliye davası açabilir. Altı ay dolmadan açılan dava, kural olarak erken açılmış sayılır. Altı aylık sürenin başlangıcı konusunda tartışma çıkmaması için, hem edinme tarihinden hem de bildirimin kiracıya tebliğinden itibaren altı ay geçmesini beklemek pratik olarak güvenli bir yaklaşımdır.
Altı ay dolduğunda davanın hemen açılması da zorunlu değildir. Yargıtay'ın yukarıda anılan kararına göre dava, altı ayın sonunda hemen açılmak zorunda olmayıp sözleşme sonuna kadar açılabilir. Yeni malik, kendi durumuna uygun zamanlamayı seçebilir.
İkinci Yol: Sözleşme Süresinin Bitiminden İtibaren 1 Ay İçinde Dava
Yeni malik, bir aylık bildirim süresini kaçırmışsa veya bu yolu tercih etmemişse, Türk Borçlar Kanunu'nun 351. maddesinin ikinci fıkrasına göre kira sözleşmesinin süresinin bitiminden başlayarak bir ay içinde tahliye davası açabilir. Yargıtay'ın aynı kararına göre bu yolda ayrıca bildirim yapılması gerekmez.
Bu seçenekte en önemli nokta, sözleşmenin bitiş tarihinin doğru tespit edilmesidir. Örneğin her yıl 1 Eylül'de yenilenen bir sözleşmede, dönem sonu olan 31 Ağustos'u izleyen bir ay içinde dava açılmalıdır. Bu süre kaçırılırsa, ihtiyaç devam etse bile tahliye için bir sonraki dönem sonunu beklemek gerekebilir.
Süreler Tablosu
| Adım | Süre | Başlangıç |
|---|---|---|
| Kiracıya yazılı bildirim (birinci yol) | 1 ay içinde tebliğ edilmeli | Edinme (tapu tescil) tarihi |
| Dava açılabilecek en erken zaman (birinci yol) | 6 ay geçtikten sonra | Kanundaki altı aylık bekleme süresi |
| Dava açılabilecek son zaman (birinci yol) | Sözleşme dönemi sonuna kadar | Yargıtay 3. HD, 2024/4100 E., 2025/1496 K. |
| Dava açma süresi (ikinci yol) | 1 ay | Kira sözleşmesi süresinin bitimi |
| Yeniden kiralama yasağı | 3 yıl | Tahliye |
Zorunlu Arabuluculuk
1 Eylül 2023'ten itibaren kira ilişkisinden kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak, 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanamazsa, tahliye davası taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde açılır.
Arabuluculuk başvurusunun zamanlaması önemlidir. Yargıtay 3. Hukuk Dairesi, 26.05.2025 tarihli ve 2025/1495 Esas, 2025/3048 Karar sayılı kararında, ihtiyaç nedeniyle tahliye davalarında arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra yapılması gerektiğini kabul etmiştir. Bu karar kiraya verenin ihtiyacına ilişkin davalarda verilmiş olsa da, aynı mantıkla yeni malikin arabulucuya altı aylık süre dolduktan sonra başvurması güvenli olandır. Yargıtay, arabuluculuk sürecinde geçen sürenin dava açma süresinin hesabında dikkate alınmayacağını da kabul etmektedir.
Tahliyeden Sonra: Yeniden Kiralama Yasağı
Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesine göre, gereksinim amacıyla kiralananın boşaltılmasını sağlayan kiraya veren, haklı bir sebep olmadıkça üç yıl geçmeden taşınmazı eski kiracısından başkasına kiralayamaz. Bu yasağa aykırı davranılırsa eski kiracıya, son kira yılında ödenmiş bir yıllık kira bedelinden az olmamak üzere tazminat ödenmesi gerekir. Yargıtay uygulamasına göre bu tazminat için tahliyenin dava veya icra yoluyla gerçekleşmiş olması aranmaktadır.
Kiracı Açısından Dikkat Edilecekler
Yeni malikten ihtarname alan kiracı şu noktaları kontrol etmelidir:
- Bildirim, tapu tescil tarihinden itibaren bir ay içinde kendisine tebliğ edilmiş mi?
- Bildirimde ihtiyacın kim için ve hangi amaçla olduğu açıkça belirtilmiş mi?
- İhtiyaç gerçek ve samimi mi; malikin başka uygun taşınmazı var mı?
- Kira sözleşmesi tapuya şerh edilmiş mi?
- Dava altı ay dolmadan veya ikinci yolda bir aylık süre geçtikten sonra mı açılmış?
Bu soruların cevabı, davanın sonucunu doğrudan etkileyebilir. Kiracı, ihtiyacın samimi olmadığını tanık, yazışma veya ilan gibi delillerle ortaya koyabilir.
Sık Sorulan Sorular
Yeni malik ihtiyaç nedeniyle tahliye dava açma süresi nedir?
Edinmeden itibaren bir ay içinde bildirim yapıldıysa dava altı ay geçtikten sonra açılabilir ve Yargıtay'a göre sözleşme sonuna kadar açılması mümkündür. Bildirim yapılmadıysa dava, kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılmalıdır.
İhtiyaç nedeniyle tahliye ihtarname süresi ne kadar?
Yeni malik için bildirim süresi, edinme tarihinden itibaren bir aydır ve bildirimin bu süre içinde kiracıya tebliğ edilmesi gerekir. Noter ihtarnamesi zorunlu olmamakla birlikte ispat bakımından tavsiye edilir.
Bir aylık süreyi kaçıran yeni malik ne yapabilir?
Birinci yol kapanır; ancak yeni malik kira sözleşmesinin bitiminden itibaren bir ay içinde dava açarak ikinci yolu kullanabilir. Bu durumda ayrıca bildirim yapması gerekmez.
Ev sahibi evi sattı, yeni malik beni hemen çıkarabilir mi?
Hayır. Satış kira sözleşmesini sona erdirmez ve yeni malik sözleşmeye taraf olur. Yeni malik ancak kanundaki şartlar ve süreler çerçevesinde, mahkeme kararıyla tahliye sağlayabilir.
Arabulucuya ne zaman başvurulmalı?
Yargıtay'ın ihtiyaç nedeniyle tahliyeye ilişkin içtihadı dikkate alındığında, arabuluculuk başvurusunun dava açma hakkı doğduktan sonra, yani birinci yolda altı aylık süre dolduktan sonra yapılması önerilir.
Özet
- Ev satılınca kira sözleşmesi sona ermez; yeni malik sözleşmeye taraf olur.
- Yeni malik, kendisi veya yakınları için gerçek ve samimi bir konut ya da işyeri ihtiyacını ispatlamalıdır.
- Birinci yolda bildirim, edinme tarihinden itibaren bir ay içinde kiracıya tebliğ edilmelidir.
- Bildirimden sonra dava altı ay geçtikten sonra ve sözleşme sonuna kadar açılabilir.
- İkinci yolda dava, sözleşme süresinin bitiminden itibaren bir ay içinde açılır.
- Dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
- Tahliyeden sonra üç yıl boyunca taşınmaz başkasına kiralanamaz.
Yeni malik olarak ihtarname hazırlanması, sürelerin hesaplanması, arabuluculuk ve tahliye davası süreçlerinde ya da kiracı olarak bu taleplere karşı savunma hazırlanmasında Dural Hukuk'tan destek alabilirsiniz. Dural Hukuk'a 0535 260 74 54 numaralı telefondan veya iletişim sayfası üzerinden ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk