Kentsel dönüşümde dükkan kiracı hakları sorusunun kısa cevabı şudur: Bina riskli yapı olarak tespit edilip yıkım süreci başladığında dükkan kiracısı, idarenin verdiği süre içinde işyerini boşaltmak zorundadır ve kira sözleşmesi yapının yıkılmasıyla sona erer. Buna karşılık işyeri kiracısı, şartları taşıyorsa devletten bir defaya mahsus taşınma (kira) yardımı alabilir; depozitosunun ve kullanmadığı döneme ait peşin kiranın iadesini kiraya verenden isteyebilir. Yeni binada öncelikli kiralama ise kanunda açıkça güvence altına alınmadığından, en sağlam yol malikle yapılacak yazılı bir anlaşmadır.
Dükkan kiracısının durumu konut kiracısından farklıdır: Müşteri çevresi, yapılan tesisat ve dekorasyon, adrese bağlı ruhsat ve vergi kayıtları taşınmayı zorlaştırır; devlet desteği ise ciro veya müşteri kaybını karşılamaz. Bu yazıda kentsel dönüşüm sürecinin işyeri kiracısını nasıl etkilediği, kira sözleşmesinin ve tahliye süresinin durumu, taşınma yardımı, kiraya verenden talep edilebilecekler, yeni binada öncelik ve taşınırken yapılması gerekenler anlatılmaktadır.
Kentsel Dönüşüm Süreci Dükkan Kiracısını Nasıl Etkiler?
Kentsel dönüşüm, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun ve bu Kanunun Uygulama Yönetmeliği ile yürütülür. Süreç genellikle binanın riskli yapı olarak tespit edilmesiyle başlar; tespitin kesinleşmesinden sonra yapının tahliyesi ve yıkımı gündeme gelir. Kiracı bu sürecin asıl tarafı değildir: Riskli yapı tespitini isteme, buna itiraz etme ve yeni binaya ilişkin karar alma hakları esas olarak maliklere tanınmıştır.
Son yıllardaki değişiklikler süreci hızlandırmıştır. Kasım 2023'te yayımlanan 7471 sayılı Kanunla riskli yapı tespitlerinin duyurulmasında tebligat yerine muhtarlıkta ve Kentsel Dönüşüm Başkanlığının internet sitesinde 15 gün süreyle ilan usulü getirilmiş, yeni uygulamaya ilişkin kararlarda üçte iki yerine salt çoğunluk esası benimsenmiştir. 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan Uygulama Yönetmeliği değişikliğiyle de malikler arasındaki karar toplantısının çağrı ve tutanak usulü ayrıntılı biçimde düzenlenmiştir. Bu değişiklikler kiracıya yeni bir hak tanımasa da kiracının daha kısa sürede tahliyeyle karşılaşabileceği anlamına gelir.
Bu nedenle dükkan kiracısının, binada karot alındığını veya riskli yapı raporu düzenlendiğini öğrendiği andan itibaren tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesini, raporun tarihini ve sayısını takip etmesi ve kiraya verenden yazılı bilgi istemesi önemlidir. Gerçek bir riskli yapı tespiti olmadan "kentsel dönüşüm" gerekçesiyle tahliye istenmesi hâlinde ise idari tahliye kuralları değil, Türk Borçlar Kanunu'ndaki genel tahliye hükümleri uygulanır.
Kira Sözleşmesi, Kira Borcu ve Tahliye Süresi
Kira sözleşmesinin akıbeti: Yapının yıkılmasıyla kiralanan ortadan kalkacağından kira sözleşmesi kural olarak sona erer ve yıkımdan sonraki döneme ilişkin kira borcu doğmaz. Sözleşmede yer alan erken tahliye cezası gibi hükümlerin bu durumda uygulanıp uygulanamayacağı ise tartışmalıdır ve somut sözleşmeye göre değerlendirilmelidir.
Tahliye süresi: Riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra idare, yapının tahliyesi ve yıktırılması için süre verir. Uygulama Yönetmeliğine göre bu süre 90 günü geçemez; somut olayda idarenin bildirdiği süre esas alınır. Süresinde boşaltılmayan yapılarda idare elektrik, su ve doğal gaz hizmetlerinin durdurulmasını isteyebilir ve mülki amirin izniyle kolluk desteğiyle tahliye sağlanabilir. Depozitonun iade edilmemesi veya yeni işyeri bulunamaması gibi gerekçeler idari tahliye sürecini durdurmaz; bu talepler ayrıca takip edilir. Konuyla ilgili ayrıntılar için kentsel dönüşümde tahliye süresi ve elektrik-su kesilmesi yazımıza bakabilirsiniz.
Tahliye tarihine kadar dükkanı kullanmaya devam ettiğiniz dönem için kira ödeme yükümlülüğünüz kural olarak devam eder. Kirayı banka yoluyla ödemeye ve dükkanı fiilen boşalttığınız tarihi belgelemeye özen gösterin.
İşyeri Kiracısına Taşınma (Kira) Yardımı
6306 sayılı Kanun kapsamında riskli yapıdaki kiracılara da devlet desteği sağlanır ve bu destekten konut kiracıları gibi işyeri kiracıları da yararlanabilir. Maliklere belirli bir süre boyunca aylık kira yardımı yapılırken, kiracılara yapılan ödeme farklıdır:
- Ödeme şekli: Kiracıya, yapının bulunduğu ildeki malik kira yardımı tutarı esas alınarak hesaplanan iki aylık tutar bir defaya mahsus ödenir. Bu ödeme, taşınma masrafına katkı niteliğindedir; ciro veya müşteri kaybını karşılayan bir tazminat değildir.
- Başvuru yeri ve süresi: Başvuru kural olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya e-Devlet üzerinden yapılır. Başvurunun, riskli yapının tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir; süresinde başvurmayanlar yardımdan yararlanamaz.
- Belgeler: İşyerinin o binada fiilen faaliyette olduğunun gösterilmesi gerekir. Uygulamada vergi dairesi yazısı veya oda sicil kaydı gibi adres gösteren belgeler, şirketlerde imza sirküleri veya sicil tasdiknamesi, işyeri kapatılmışsa kapanışı gösteren vergi dairesi ya da meslek odası yazısı istenir.
- Tutarlar: Yardım tutarları her yıl Bakanlıkça il bazında belirlenir. Güncel tutarı başvuru öncesinde İl Müdürlüğünden teyit edin.
Bazı belediyeler de kendi programları kapsamında ek destek sağlayabilir. Bu desteklerin şartları belediyeden belediyeye değiştiğinden, işyerinizin bulunduğu belediyenin güncel duyurularını takip edin.
Dükkan Kiracısının Kiraya Verenden Talep Edebilecekleri
Devletin taşınma yardımı dışında, kira ilişkisinden doğan bazı talepler kiraya verene (malike) yöneltilir. Aşağıdaki tablo başlıca talepleri özetlemektedir:
| Talep | Kime yöneltilir? | Dikkat edilecek nokta |
| Taşınma (kira) yardımı | Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü | Bir defaya mahsus, iki aylık tutar; tahliye veya yıkımdan itibaren bir yıl içinde başvuru |
| Depozito (güvence bedeli) iadesi | Kiraya veren | Kiracının kusuru olmadığından kural olarak iade edilmelidir; yazılı ve tarihli talepte bulunun |
| Peşin ödenen kiranın iadesi | Kiraya veren | Kullanılmayan döneme ait kira, sebepsiz zenginleşme hükümlerine göre geri istenebilir |
| Yapılan yenilik ve tesisatın bedeli | Kiraya veren | Kiraya verenin yazılı izniyle yapılan ve değer artıran yenilikler için sözleşme ve kanun hükümlerine göre bedel istenebilir |
| Giriş bedeli (hava parası) | Kiraya veren | Sözleşmedeki düzenlemeye ve ödemenin belgelenmesine bağlıdır |
| Yeni binada öncelikli kiralama | Kiraya veren | 6306 sayılı Kanunda açık bir hak yoktur; yazılı protokolle güvence altına alınabilir |
Devletin taşınma yardımı ile kiraya verenden yapılan talepler birbirinin alternatifi değildir; şartları varsa birlikte ileri sürülebilir. Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabulucuya başvurmanın zorunlu olduğunu da unutmayın. Konut ve işyeri kiracılarının genel hakları için kentsel dönüşümde kiracı hakları yazımızı inceleyebilirsiniz.
Yeni Binada Öncelik Hakkı ve Malikle Protokol
Dükkan kiracıları için en önemli soru çoğu zaman yeni binada aynı yeri yeniden kiralayıp kiralayamayacaklarıdır. Türk Borçlar Kanunu'nun 355. maddesi, kiraya verenin yeniden inşa ve imar amacıyla kiralananı boşalttırması hâlinde eski kiracıya belirli bir süre öncelik tanıyan ve yeniden kiralama yasağı getiren bir düzenleme içerir. Ancak bu hükmün, 6306 sayılı Kanun kapsamında idari karar üzerine yapılan tahliyelere uygulanıp uygulanmayacağı tartışmalıdır ve kiracı lehine kesin bir sonuç beklemek doğru olmaz.
Bu nedenle tahliyeden önce kiraya verenle yazılı bir protokol yapılması önerilir. Protokolde şu hususlar düzenlenebilir:
- Öncelikli kiralama: Yeni binadaki işyerinin, teslimden sonra öncelikle eski kiracıya kiralanacağı ve bu hakkın ne kadar süre içinde kullanılacağı.
- Kira bedelinin belirlenmesi: Yeni kira bedelinin nasıl belirleneceği; örneğin emsal kira veya bağımsız değerleme esası.
- Depozito ve peşin kira: Depozitonun ve peşin ödenen kiranın iade tarihi ya da yeni sözleşmeye mahsup edilmesi.
- Söküm ve teslim: Sökülebilecek tesisat ve demirbaşlar ile anahtar teslim tarihi.
Malikler müteahhitle anlaşırken dükkanların paylaşımı da belirlendiğinden, bu görüşmelerin erken aşamada yapılması kiracının pazarlık gücünü artırır.
İşyerini Taşırken Yapılması Gerekenler
- Belgeleri toplayın: Kira sözleşmesi, ödeme dekontları, depozito makbuzu, riskli yapı ve tahliye bildirimlerinin örneklerini saklayın.
- Teslimi belgeleyin: Dükkanı boşalttığınız tarihi, sayaç son değerlerini ve işyerinin durumunu fotoğraf ve teslim tutanağıyla kayıt altına alın.
- Taşınma yardımına başvurun: Bir yıllık süreyi kaçırmadan gerekli belgelerle başvurunuzu yapın.
- Kayıtları güncelleyin: Vergi dairesi, ticaret sicili, Sosyal Güvenlik Kurumu ve belediye ruhsat kayıtlarında adres değişikliği veya işi bırakma bildirimlerini süresinde yapın.
- Abonelikleri kapatın: Elektrik, su ve doğal gaz aboneliklerinizi sonlandırın veya yeni adrese taşıyın.
- Taleplerinizi yazılı iletin: Depozito ve peşin kira iadesi taleplerinizi kiraya verene tarihli ve ispatlanabilir bir yolla bildirin.
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde dükkan kiracısı tazminat alabilir mi?
Devletin işyeri kiracısına yaptığı ödeme, bir defaya mahsus taşınma yardımıdır; ciro veya müşteri kaybını karşılayan bir tazminat değildir. Kiraya verenden ise depozito, peşin kira ve şartları varsa yapılan yeniliklerin bedeli gibi talepler ileri sürülebilir.
İşyeri kiracısı kira yardımına nereden başvurur?
Başvuru kural olarak Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya e-Devlet üzerinden yapılır. İşyerinin binada fiilen faaliyette olduğunu gösteren belgeler istenir ve başvurunun tahliye veya yıkım tarihinden itibaren bir yıl içinde yapılması gerekir.
Riskli yapı kararına kiracı itiraz edebilir mi?
Riskli yapı tespitine itiraz yolu Kanunda esas olarak malikler için düzenlenmiştir. Kiracı, malikleri yazılı olarak bilgilendirebilir ve tapu kaydı ile rapor bilgilerini kontrol edebilir; tahliye işlemine karşı başvurulabilecek yollar ise somut olaya göre değerlendirilmelidir.
Kentsel dönüşümde dükkanı boşaltmak için ne kadar süre verilir?
Süreyi riskli yapı tespiti kesinleştikten sonra idare belirler. Uygulama Yönetmeliğine göre bu süre 90 günü geçemez; süresinde boşaltılmayan yapılarda hizmetlerin kesilmesi ve kolluk desteğiyle tahliye gündeme gelebilir.
Yeni yapılan binada dükkanı yeniden kiralama hakkım var mı?
6306 sayılı Kanunda kiracıya açık bir öncelik hakkı tanınmamıştır ve Türk Borçlar Kanunu'ndaki öncelik hükmünün bu tahliyelere uygulanması tartışmalıdır. Bu nedenle öncelikli kiralama hakkının malikle yapılacak yazılı bir protokolle güvence altına alınması önerilir.
Depozitomu kim iade eder?
Depozito kira sözleşmesinin tarafı olan kiraya veren tarafından iade edilir. Kentsel dönüşüm nedeniyle tahliyede kiracının kusuru bulunmadığından, kiralanana verilen bir zarar yoksa depozitonun iadesini yazılı olarak talep edebilirsiniz.
Özet
- Riskli yapı tespitinden sonra dükkan kiracısı idarenin verdiği süre içinde işyerini boşaltır; bu süre Yönetmeliğe göre 90 günü geçemez (6306 sayılı Kanun ve Uygulama Yönetmeliği).
- Kira sözleşmesi yapının yıkılmasıyla kural olarak sona erer; kullanılmayan döneme ait peşin kira geri istenebilir.
- İşyeri kiracıları da bir defaya mahsus, iki aylık tutarda taşınma yardımı alabilir; başvuru süresi kural olarak bir yıldır.
- Depozito, peşin kira ve şartları varsa yapılan yeniliklerin bedeli kiraya verenden talep edilir.
- Yeni binada öncelikli kiralama kanunda açıkça güvence altında değildir; malikle yazılı protokol yapılmalıdır (TBK m.355 tartışmalı).
- 7471 sayılı Kanun ve 2026 Yönetmelik değişiklikleri süreci hızlandırmıştır; kiracının süreleri yakından takip etmesi gerekir.
Kentsel dönüşümde dükkan kiracısının hakları; kira sözleşmesinin hükümlerine, riskli yapı sürecinin hangi aşamada olduğuna ve malikle yapılabilecek anlaşmaya göre değiştiğinden, tahliyeden önce somut bir değerlendirme yapılması önemlidir. Dural Hukuk, kentsel dönüşüm süreçleri, işyeri kiraları ve kira uyuşmazlıkları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk