Miras Kalan Ev Kardeşler Anlaşamazsa Ne Olur? Satış ve Paylaşım

Miras kalan ev kardeşler anlaşamazsa ne olur sorusunun kısa cevabı şudur: Kural olarak hiçbir mirasçı, ortak mülkiyette kalmaya zorlanamaz. Kardeşler evin satışı veya paylaşımı konusunda anlaşamazsa, payı ne kadar küçük olursa olsun her mirasçı önce arabulucuya, anlaşma sağlanamazsa sulh hukuk mahkemesine başvurarak ortaklığın giderilmesini (halk arasındaki adıyla izale-i şuyu) isteyebilir. Ev bölünemiyorsa mahkeme satışa karar verir ve satış bedeli mirasçılar arasında payları oranında paylaştırılır.

Satış istemeyen kardeş, diğerlerinin bu yola başvurmasını engelleyemez; ancak satış sürecinde evi kendisi satın alma imkânına sahiptir. 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe giren 7589 sayılı Kanun ile tüm malikleri mirasçı olan taşınmazların satışında ilk artırmanın yalnızca mirasçılar arasında yapılması kuralı getirilmiştir. Bu yazıda miras kalan evin hukuki durumu, kardeşlerin anlaşarak başvurabileceği seçenekler, anlaşma olmazsa izlenecek yol ve yeni düzenleme anlatılmaktadır.

Miras Kalan Ev Kime Aittir?

4721 sayılı Türk Medeni Kanunu'na göre mirasçılar, mirası miras bırakanın ölümüyle kendiliğinden kazanır. Birden fazla mirasçı varsa, Türk Medeni Kanunu'nun 640. maddesine göre miras paylaşılıncaya kadar tereke, yani miras bırakanın tüm mal varlığı, mirasçıların elbirliği mülkiyetindedir. Elbirliği mülkiyetinde her mirasçının belirli bir oda veya kat üzerinde değil, evin tamamı üzerinde ortak hakkı vardır.

Mirasçıların kim olduğu ve payları, noterden veya sulh hukuk mahkemesinden alınan mirasçılık belgesiyle (veraset ilamı) belirlenir. Bu belgeyle tapu müdürlüğünde intikal işlemi yapılarak ev mirasçılar adına tescil edilir. Elbirliği mülkiyetinde evin satılması, ipotek edilmesi gibi tasarruf işlemleri için kural olarak tüm mirasçıların birlikte hareket etmesi gerekir.

Mirasçıların ortak hareket edemediği durumlarda, Türk Medeni Kanunu'nun 640. maddesine göre mirasçılardan birinin istemi üzerine sulh mahkemesi, paylaşmaya kadar mirasçılık topluluğuna bir temsilci atayabilir. Temsilci; evin bakımı, vergi ve aidat gibi giderlerin ödenmesi veya kira gelirinin toplanması gibi yönetim işlerinde kolaylık sağlayabilir. Ancak temsilci atanması ortaklığı sona erdirmez; evin satışı veya paylaşımı için ayrıca anlaşma ya da dava gerekir.

Kardeşler Anlaşırsa Hangi Seçenekler Var?

Mirasçılar anlaşabiliyorsa mahkemeye gitmeden çok daha hızlı ve masrafsız bir çözüm mümkündür. Başlıca seçenekler şunlardır:

Kardeşlerden Biri Satmak İstemezse Ne Olur?

Evin rızaen satılması için kural olarak tüm mirasçıların onayı gerekir. Bu nedenle tek bir kardeşin karşı çıkması, evin noter veya tapu aracılığıyla gönüllü satışını engeller. Ancak bu durum, ortaklığın sonsuza kadar devam edeceği anlamına gelmez.

Türk Medeni Kanunu'nun 642. maddesine göre her mirasçı, sözleşme veya kanun gereği ortaklığı sürdürmekle yükümlü olmadıkça, her zaman terekenin paylaşılmasını isteyebilir. Yani satış istemeyen kardeşin karşısında diğer kardeşler, hatta tek bir kardeş, ortaklığın giderilmesi yoluna başvurabilir. Bu yol için mirasçıların çoğunluğunun onayı gerekmez.

Satış istemeyen kardeşin evi korumak için başvurabileceği en sağlıklı yol, diğer mirasçıların paylarını uygun bir bedelle satın almayı teklif etmek veya mahkeme sürecinde yapılacak satışa katılmaktır.

Ortaklığın Giderilmesi Süreci Adım Adım

Anlaşma sağlanamadığında süreç genel olarak şu aşamalarla ilerler:

1. Mirasçılık belgesi ve tapu kaydı: Mirasçılar ve payları belgelenir; gerekirse intikal işlemi yapılır.
2. Zorunlu arabuluculuk: 1 Eylül 2023'ten itibaren taşınır ve taşınmaz mal ortaklığının giderilmesine ilişkin davalarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma sağlanırsa uyuşmazlık burada sona erebilir.
3. Dava: Anlaşma olmazsa, taşınmazın bulunduğu yerdeki sulh hukuk mahkemesinde ortaklığın giderilmesi davası açılır. Davada tüm mirasçıların taraf olması gerekir.
4. Keşif ve değer tespiti: Mahkeme bilirkişi aracılığıyla evin değerini ve bölünüp bölünemeyeceğini inceler.
5. Karar: Türk Medeni Kanunu'nun 699. maddesine göre mal kural olarak aynen bölünür; bölünme mümkün değilse veya önemli değer kaybına yol açacaksa satışa karar verilir. Bir apartman dairesi çoğu zaman aynen bölünemediğinden satış kararı verilir.
6. Satış ve paylaşım: Karar kesinleştikten sonra satış, satış memurluğu tarafından elektronik satış portalı üzerinden yapılır; satış bedeli masraflar düşüldükten sonra mirasçılara payları oranında ödenir.

Ortaklığın giderilmesi davasında yargılama giderleri ve vekâlet ücreti, tarafların davacı ya da davalı olmasından bağımsız olarak uygulamada kural olarak paylar oranında paylaştırılır. Satış sürecinde ortaya çıkan masraflar ise satış bedelinden karşılanır. Davanın süresi; mirasçı sayısına, tebligat sorunlarına ve bilirkişi incelemesine göre değiştiğinden önceden kesin bir süre söylemek mümkün değildir.

Davanın şartları, masrafları ve yargılama aşamaları hakkında daha ayrıntılı bilgi için ortaklığın giderilmesi davasını anlatan yazıya göz atabilirsiniz.

2026 Değişikliği: Mirasçılar Arasında İlk Artırma

7589 sayılı Kanun ile 2004 sayılı İcra ve İflas Kanunu'nun 114. maddesinde önemli bir değişiklik yapılmıştır. Buna göre tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında malik bulunmayan durumlarda, ortaklığın satış yoluyla giderilmesinde birinci artırma yalnızca malik olan mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.

Düzenlemenin uygulamadaki sonuçları özetle şöyledir:

• İlk artırmaya yalnızca evde payı bulunan mirasçılar katılabilir; dışarıdan alıcı bu aşamada teklif veremez.
• Mirasçılar arasındaki bu ilk artırmada teklifin muhammen kıymetin (bilirkişice belirlenen değerin) tamamına ulaşması gerekir.
• Mirasçılardan teklif gelmez veya ihale bedeli ödenmezse ikinci artırma herkese açık olarak yapılır.
• Uygulamada belirleyici olan, satış ilanının tarihidir; 31 Temmuz 2026'dan önce ilan edilmiş satışlarda eski kurallar uygulanır.
• Mirasçı olmayan bir kişi, örneğin paylardan birini önceden satın almış bir üçüncü kişi tapuda malik ise bu özel usul uygulanmaz.

Bu değişiklik, aile evinin yabancıların eline geçmesini istemeyen ve evi tam değeri üzerinden satın alabilecek durumdaki mirasçılara bir öncelik imkânı sağlar.

Evde Kardeşlerden Biri Oturuyorsa Ne Olur?

Miras kalan evde kardeşlerden birinin oturması sık görülen bir durumdur. Ortak maliklerden biri evi tek başına kullanıyorsa, diğer mirasçılar kendi payları oranında kullanım bedeli (ecrimisil) talep etmeyi düşünebilir. Ancak Yargıtay'ın yerleşik uygulamasına göre paydaşlar arasında ecrimisil istenebilmesi için kural olarak diğer paydaşların evden yararlanmasının engellendiğinin, yani intifadan men edildiğinin gösterilmesi gerekir. Bu nedenle uygulamada önce evde oturan kardeşe ihtarname gönderilmesi tercih edilir. Ev kiraya verilmişse kira geliri de mirasçılar arasında payları oranında paylaştırılmalıdır.

Payını Satmak İsteyen Kardeş Ne Yapabilir?

Elbirliği mülkiyetinde bir mirasçı, kural olarak evdeki payını tapuda tek başına üçüncü bir kişiye satamaz; bunun için önce mirasçılar arasında paylı mülkiyete geçilmesi gerekir. Paylı mülkiyete geçildikten sonra her paydaş kendi payını satabilir. Ancak Türk Medeni Kanunu'nun 732. maddesine göre paydaşlardan biri payını üçüncü kişiye satarsa diğer paydaşlar yasal önalım (şufa) hakkını kullanabilir. Bu hak, Türk Medeni Kanunu'nun 733. maddesine göre satışın bildirilmesinden itibaren üç ay ve her hâlde satıştan itibaren iki yıl içinde dava açılarak kullanılmalıdır.

Sık Sorulan Sorular

Miras kalan ev kardeşler anlaşamazsa ne olur?

Her mirasçı önce arabulucuya, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesine başvurarak ortaklığın giderilmesini isteyebilir. Ev bölünemiyorsa satılır ve bedel mirasçılar arasında payları oranında paylaştırılır.

Kardeşim miras kalan evi satmak istemiyor, ne yapabilirim?

Gönüllü satış için tüm mirasçıların onayı gerekir. Onay alınamazsa ortaklığın giderilmesi yoluna başvurulabilir; bu yol için diğer mirasçıların rızası aranmaz.

Hisseli evi satmak için herkesin imzası gerekir mi?

Evin tamamının rızaen satışı için tüm maliklerin imzası gerekir. Paylı mülkiyette her paydaş yalnızca kendi payını satabilir; bu durumda diğer paydaşların önalım hakkı doğabilir.

Miras kalan evde oturan kardeş kira öder mi?

Kendiliğinden kira ödeme yükümlülüğü doğmaz. Diğer mirasçılar, evden yararlanmalarının engellendiğini göstererek kullanım bedeli (ecrimisil) talep edebilir; uygulamada genellikle önce ihtarname gönderilir.

Ortaklığın giderilmesinde mirasçılar evi satın alabilir mi?

Evet. 7589 sayılı Kanun'la getirilen düzenlemeye göre tüm malikleri mirasçı olan taşınmazlarda ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır. Mirasçılar ayrıca herkese açık ikinci artırmaya da katılabilir.

Özet

• Miras kalan ev, paylaşılıncaya kadar mirasçıların elbirliği mülkiyetindedir.
• Gönüllü satış için tüm mirasçıların onayı gerekir.
• Anlaşma olmazsa her mirasçı ortaklığın giderilmesini isteyebilir; önce arabulucuya başvurmak zorunludur.
• Ev bölünemiyorsa mahkeme satışa karar verir ve bedel paylar oranında dağıtılır.
• 31 Temmuz 2026'dan sonra ilan edilen satışlarda, tüm malikler mirasçıysa ilk artırma yalnızca mirasçılar arasında yapılır.
• Evde oturan kardeşten kullanım bedeli istenebilmesi için kural olarak intifadan men şartı aranır.

Miras kalan bir evin paylaşımı, hukuki olduğu kadar ailevi açıdan da hassas bir süreçtir. Dural Hukuk, mirasçılık belgesi ve intikal işlemlerinden arabuluculuk görüşmelerine, ortaklığın giderilmesi davasından satış aşamasına kadar mirasçılara destek verebilir. Büroya 0535 260 74 54 numaralı telefondan veya iletişim sayfası üzerinden ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.

Hazırlayan: Dural Hukuk