Riskli Yapı Tespitine İtiraz Nasıl Yapılır? Süre ve Dava Yolu

Binanızın "riskli yapı" olarak tespit edildiğini öğrendiyseniz, en kritik konu süredir. Riskli yapı tespitine itiraz, tespitin maliklere tebliğinden itibaren 15 gün içinde, yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne veya yetki devri yapılmışsa ilgili idareye dilekçeyle yapılır. İtirazı, üniversitelerden görevlendirilen öğretim üyelerinin de yer aldığı teknik heyet inceler. Heyet itirazı reddederse, işleme karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir.

Riskli yapı tespiti, 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun kapsamındaki kentsel dönüşüm sürecinin ilk ve belirleyici adımıdır. Tespit kesinleştiğinde tahliye ve yıkım süreci başlar. Bu nedenle tespitin teknik olarak hatalı olduğunu düşünen malikin süreleri kaçırmadan hareket etmesi gerekir. Bu yazıda tespitin nasıl yapıldığı, tebligatın nasıl gerçekleştiği, itiraz dilekçesinde nelere yer verilmesi gerektiği ve dava aşaması anlatılmaktadır.

Riskli Yapı Tespiti Nedir ve Nasıl Yapılır?

Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış olan ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilere dayanılarak tespit edilen yapıdır. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesine göre riskli yapı tespiti kural olarak maliklerin veya kanuni temsilcilerinin başvurusu üzerine, masrafı kendilerine ait olmak üzere yaptırılır. Gerekli görülen hâllerde Bakanlık veya yetkilendirilen idare de tespiti kendisi yaptırabilir.

Tespit, Bakanlıkça lisanslandırılmış kurum ve kuruluşlar tarafından yapılır. Uygulamada bu süreçte binadan beton örneği (karot) alınır, donatı tespiti yapılır, zemin verileri incelenir ve yapı, Riskli Yapıların Tespit Edilmesine İlişkin Esaslar çerçevesinde modellenerek bir rapor hazırlanır. Rapor idarece onaylandıktan sonra tapu müdürlüğüne bildirilir ve tapu kütüğünün beyanlar hanesine riskli yapı belirtmesi konulur.

Malikler, binalarının riskli yapı olarak işaretlenip işaretlenmediğini e-Devlet üzerinden de sorgulayabilir.

Tebligat Nasıl Yapılır, Süre Ne Zaman Başlar?

2023 yılında 7471 sayılı Kanunla yapılan değişikliklerden sonra riskli yapı tespitinin maliklere bildirimi büyük ölçüde ilan ve elektronik yollarla yapılmaktadır. Güncel uygulamada:

• Riskli yapı tespit tutanağı yapının üzerine asılır,
• Maliklere e-Devlet üzerinden bildirim yapılır,
• Tespit, ilgili muhtarlıkta 15 gün süreyle ilan edilir,
• İdarenin internet sayfasında da ilan yapılır.

Bu yöntemle yapılan bildirim, maliklere ayrıca şahsen tebligat yapılmasının yerine geçer ve muhtarlıktaki ilanın son günü tebliğ tarihi olarak kabul edilir. İtiraz süresi bu tarihten itibaren işlemeye başlar. Malikin yapıya asılan tutanağı veya e-Devlet bildirimini görmemiş olması süreyi durdurmaz; bu nedenle tebligat ve ilan tarihlerinin dikkatle takip edilmesi gerekir.

Kanunda, afet sonrası ağır hasarlı yapılar gibi bazı özel durumlar için farklı ve daha kısa süreli usuller de bulunmaktadır. Bildirimde yazılı olan süreye mutlaka dikkat edilmelidir.

Riskli Yapı Tespitine İtiraz Süresi ve Kimlerin İtiraz Edebileceği

Süreçteki başlıca aşamalar ve süreler şöyle özetlenebilir:

İtiraz hakkı yapı maliklerine ve onların kanuni temsilcilerine tanınmıştır. Malikin ölmüş olması hâlinde mirasçılar da itiraz edebilir. Her malik tek başına itiraz edebilir; diğer maliklerin katılması şart değildir. Kiracılar ve sınırlı ayni hak sahipleri ise mevzuatta itiraz hakkı tanınanlar arasında değildir. Kentsel dönüşüm sürecinde kiracıların sahip olduğu haklar için kentsel dönüşümde kiracı hakları başlıklı yazıya bakabilirsiniz.

15 günlük süre hak düşürücü niteliktedir. Süre geçtikten sonra yapılan itirazlar incelenmeden reddedilir ve tespit idari aşamada kesinleşir.

İtiraz Öncesi Yapılması Gerekenler

15 günlük süre kısa olduğundan, tespitten haberdar olunur olunmaz şu adımların atılması zaman kazandırır:

• Riskli yapı tespit raporunun ve eklerinin bir örneğini ilgili idareden temin etmek,
• Yapıya asılma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlık ilanı tarihlerini not ederek itiraz süresinin son gününü hesaplamak,
• Tapu kaydı, yapı ruhsatı, iskân belgesi, varsa statik proje ve zemin etüdü gibi belgeleri bir araya getirmek,
• Raporu bağımsız bir inşaat mühendisine inceletmek ve teknik görüş almak,
• Aynı binadaki diğer maliklerle görüşerek ortak hareket edilip edilmeyeceğini değerlendirmek.

Teknik görüşün hazırlanması zaman alabileceğinden, süre sonuna yaklaşıldığında itiraz dilekçesinin mevcut gerekçelerle süresinde verilmesi ve ek belgelerin sonradan sunulması daha güvenli bir yoldur.

İtiraz Dilekçesinde Nelere Yer Verilmeli?

Teknik heyet, itiraz dilekçesindeki gerekçelerle bağlı kalmaksızın raporu bütün teknik yönleriyle inceleyebilir. Yine de itirazın somut ve teknik gerekçelere dayanması, başarı ihtimalini artırır. Dilekçede genellikle şu bilgilere yer verilir:

1. Malikin kimlik ve iletişim bilgileri, tapu kaydına ilişkin ada, parsel ve bağımsız bölüm bilgisi,
2. İtiraz edilen riskli yapı raporunun tarihi ve numarası,
3. Raporun neden hatalı olduğuna ilişkin teknik gerekçeler,
4. Varsa bağımsız bir inşaat mühendisinden alınmış teknik görüş veya karşı rapor,
5. Talep: raporun iptali veya yeniden inceleme yapılması.

Sık ileri sürülen teknik itiraz gerekçeleri

• Karot (beton örneği) sayısının yetersiz olması veya örneklerin uygun noktalardan alınmaması,
• Donatı tespitinin eksik ya da hatalı yapılması,
• Zemin verilerinin yanlış değerlendirilmesi veya zemin etüdünün yetersizliği,
• Yapının modellenmesinde ve hesap yönteminde hata bulunması,
• Röleve (mevcut durum çizimi) ile binanın gerçek durumu arasındaki uyumsuzluk,
• Tespiti yapan kuruluşun lisans veya yetki eksikliği.

Dilekçe süresi içinde ilgili kuruma verilmeli ve evrak kayıt numarası alınmalıdır. Bu numara, itirazın süresinde yapıldığının ispatı bakımından önemlidir.

Teknik Heyet İtirazı Nasıl İnceler?

Süresinde yapılan itirazlar, Bakanlıkça oluşturulan teknik heyet tarafından incelenir. Teknik heyet, üniversitelerin ilgili bölümlerinden görevlendirilen dört öğretim üyesi ile Bakanlık bünyesinde görev yapan üç kişiden oluşur. Heyet, dosya üzerinden veya gerektiğinde yerinde inceleme yapabilir.

İnceleme sonunda üç sonuç ortaya çıkabilir:

• İtiraz yerinde bulunursa riskli yapı raporu iptal edilir ve tespit ortadan kalkar,
• Raporda giderilebilir teknik eksiklikler varsa, rapor eksikliklerin giderilmesi için tespiti yapan kuruluşa gönderilebilir,
• İtiraz yerinde görülmezse reddedilir ve tespit idari aşamada kesinleşir.

Teknik heyet kararından sonra başka bir idari itiraz yolu bulunmaz; bundan sonraki aşama yargı yoludur.

İtiraz Reddedilirse: İptal Davası ve Yürütmeyi Durdurma

6306 sayılı Kanun kapsamında yapılan işlemlere karşı, 2577 sayılı İdari Yargılama Usulü Kanunu'ndaki 60 günlük genel süre yerine, tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir. Dava, taşınmazın bulunduğu yerdeki idare mahkemesinde açılır. Mahkeme, teknik bir uyuşmazlık söz konusu olduğundan genellikle bilirkişi incelemesi yaptırır.

Dava açılması, idarenin tahliye ve yıkım işlemlerini kendiliğinden durdurmaz. Bu nedenle dava dilekçesinde, İdari Yargılama Usulü Kanunu'nun 27. maddesi uyarınca yürütmenin durdurulması da talep edilmelidir. Bu talebin kabulü için işlemin açıkça hukuka aykırı olması ve uygulanması hâlinde telafisi güç veya imkânsız zararların doğması şartları birlikte aranır.

Uygulamada, idari itiraz yoluna başvurulmadan doğrudan dava açılması hâlinde sürelerin ve davanın kabul edilebilirliğinin nasıl değerlendirileceği tartışmalı olabilmektedir. Bu nedenle 15 günlük itiraz süresinin kaçırılmaması en güvenli yoldur.

Tespit kesinleşirse süreç nasıl ilerler?

Tespit kesinleştiğinde idare, maliklere yapının yıktırılması için 60 günden az olmamak üzere süre verir. Bu aşamadan sonra yeniden yapım konusunda malikler arasında anlaşma aranır. 2023 yılında yapılan değişiklikle, riskli yapı bulunan parsellerde uygulama kararları için maliklerin hisseleri oranında salt çoğunluğu yeterli hâle getirilmiştir.

Sık Sorulan Sorular

Riskli yapı tespitine itiraz süresi kaç gündür?

Tebliğden itibaren 15 gündür. Güncel uygulamada tebliğ tarihi, tespitin muhtarlıktaki 15 günlük ilanının son günü olarak kabul edilir. Bu süre hak düşürücüdür.

Riskli yapı itirazı nereye yapılır?

Yapının bulunduğu yerdeki Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğüne, yetki devri yapılmışsa ilgili belediyeye dilekçeyle yapılır.

Kiracı riskli yapı tespitine itiraz edebilir mi?

Mevzuatta itiraz hakkı maliklere ve kanuni temsilcilerine tanınmıştır; kiracılar bu kapsamda değildir. Kiracıların kentsel dönüşümdeki hakları ayrıca değerlendirilir.

Teknik heyet itirazı reddederse ne yapılabilir?

Ret kararının tebliğinden itibaren 30 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir. Yıkımın önlenmesi için dava dilekçesinde yürütmenin durdurulması da talep edilmelidir.

Riskli yapı raporu iptal edilirse ne olur?

Teknik heyet veya mahkeme raporu iptal ederse yapı riskli yapı statüsünden çıkar ve tapu kaydındaki riskli yapı belirtmesinin kaldırılması gündeme gelir. Bununla birlikte ileride usulüne uygun yeni bir tespit yaptırılması mümkündür.

Binada tek bir malik itiraz edebilir mi?

Evet. Her malik tek başına itiraz edebilir; diğer maliklerin itiraza katılması gerekmez.

Özet

• Riskli yapı tespitine itiraz, tebliğden itibaren 15 gün içinde yapılır ve bu süre hak düşürücüdür.
• Tebliğ; yapıya asma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 günlük ilanla gerçekleşir.
• İtiraz, İl Müdürlüğüne veya yetkili idareye dilekçeyle yapılır ve teknik heyetçe incelenir.
• İtiraz hakkı maliklere ve kanuni temsilcilerine aittir; her malik tek başına itiraz edebilir.
• Somut teknik gerekçeler ve bağımsız mühendis görüşü itirazı güçlendirir.
• Ret hâlinde 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir; yürütmenin durdurulması ayrıca istenmelidir.

Riskli yapı tespitine itiraz dilekçesinin hazırlanması, teknik görüşle desteklenmesi, iptal davası ve kentsel dönüşüm sürecinde malik vekilliği konularında Dural Hukuk destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.

Hazırlayan: Dural Hukuk