UYAP e-satış değişikliği sorusunun kısa cevabı şudur: 12. Yargı Paketi olarak bilinen 7589 sayılı Kanun ile İcra ve İflas Kanunu'nun (İİK) 114. maddesi değiştirilerek elektronik satış portalındaki açık artırmalara yeni kurallar getirildi. En yüksek teklifi verip ihale bedelini süresinde yatırmayan alıcı artık teminatını kaybetmenin yanında teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezasıyla karşılaşıyor. Tamamı mirasçılara ait taşınmazların ortaklığın giderilmesi yoluyla satışında ise birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılıyor.
Tarihler konusunda önemli bir ayrım var: İİK'daki bu değişiklikler 31 Temmuz 2026'da yürürlüğe girdi ve bu tarihten önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmıyor. Vesayet altındaki kişilerin mallarının da elektronik satış portalında satılmasını öngören Türk Medeni Kanunu değişiklikleri ise 31 Ekim 2026'da yürürlüğe girdi. Bu yazıda e-satış sisteminde neyin değiştiği; ihaleye katılacakların, alacaklıların, borçluların ve mirasçıların nelere dikkat etmesi gerektiği anlatılmaktadır.
UYAP e-Satış Nedir, Nasıl İşler?
İcra takibinde haczedilen taşınır ve taşınmaz mallar, 2021'de yapılan değişiklikle Ulusal Yargı Ağı Bilişim Sistemi'ne (UYAP) entegre elektronik satış portalında açık artırmayla satılmaktadır (İİK m.111/b). Fiziki salon ihalesi yerine teklifler portal üzerinden verilir. Sistemin temel kuralları kısaca şöyledir:
- Teminat: Artırmaya katılmak isteyen kişi, kural olarak malın muhammen (tahmini) kıymetinin yüzde onu oranında teminat yatırır.
- İki artırma: Satış ilanında birinci ve ikinci artırmanın tarihleri birlikte gösterilir.
- Asgari teklif: Teklifin, muhammen kıymetin yüzde ellisi ile o malla güvence altına alınan ve satış isteyenin alacağından önce gelen alacakların toplamından hangisi fazlaysa onu ve ayrıca satış masraflarını geçmesi gerekir.
- Bedelin ödenmesi: İhaleyi kazanan alıcının bedeli kısa ve kesin bir süre içinde yatırması gerekir; bu süre kural olarak artırma sonucunun portalda ilanından itibaren yedi gündür.
İcra dairesinden araç veya taşınmaz almak isteyenler için genel süreci İcra Dairesinden Satılık Araç ve Gayrimenkul Alma Süreci yazımızda anlatmıştık.
UYAP e-Satış Değişikliği Tablosu: Kimi Nasıl Etkiliyor?
7589 sayılı Kanun'un 1. maddesiyle İİK 114. maddesinin ikinci fıkrasına yeni cümleler eklendi; satış ilanında yer alması gereken bazı kurallar da yeniden yazıldı. Değişiklikler şöyle özetlenebilir:
| Konu | Yeni kural | Kimi ilgilendirir? |
|---|---|---|
| İhale bedelini yatırmayan alıcı | Teminat iade edilmez; önce satış masraflarına, kalanı alacaklara mahsup edilir. Ayrıca teklif edilen bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. | İhaleye katılanlar |
| Bedeli yatırmayan satış isteyen alacaklı | Muhammen bedelin yüzde onu kendi alacağından mahsup edilir; o satışın masrafı borçluya yüklenmez, alacaklının üzerinde kalır. | Alacaklılar |
| Ortaklığın giderilmesinde bedeli yatırmayan alıcı | Teminat, masraflar düşüldükten sonra paydaşlara payları oranında ödenir; bedeli yatırmayan kişi paydaşsa teminatın tamamı diğer paydaşlara verilir. | Paydaşlar |
| Tamamı mirasçılara ait taşınmaz | Birinci artırma bir defaya mahsus yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır; asgari teklif muhammen kıymetin yüzde yüzüdür. | Mirasçılar |
| Teminat muafiyeti | Süresinde başvuran satış isteyen alacaklıdan alacağının karşıladığı kadar teminat alınmaz; Hazine açık artırmalarda teminattan muaftır. | Alacaklılar ve Hazine |
| Vesayet altındaki kişinin malları | Taşınır ve taşınmaz satışları e-satış portalında açık artırmayla yapılır (31.10.2026'dan itibaren). | Vasiler ve aileler |
İhale Bedelini Yatırmayan Alıcıya Yüzde 5 İdari Para Cezası
Uygulamada bazı kişilerin en yüksek teklifi verip bedeli yatırmayarak satışları geciktirdiği görülüyordu. Yeni düzenlemeyle bu davranışın sonuçları ağırlaştırıldı. En yüksek teklifi verip süresinde bedeli yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez; buna ek olarak satışı yapan icra dairesi veya satış memuru tarafından teklif ettiği bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Ceza, 6183 sayılı Amme Alacaklarının Tahsil Usulü Hakkında Kanun hükümlerine göre tahsil edilmek üzere tahsil dairesine bildirilir.
Örnek: Muhammen kıymeti 1.500.000 TL olan bir taşınmaz için 150.000 TL teminat yatırıp 2.000.000 TL teklif veren ve ihaleyi kazandıktan sonra bedeli yatırmayan kişi, 150.000 TL teminatını kaybeder ve ayrıca 100.000 TL idari para cezasıyla karşılaşır. İhaleye girmeden önce şunlara dikkat edin:
- Finansmanı netleştirin: Kredi kullanacaksanız onayın ödeme süresine yetişip yetişmeyeceğini önceden kontrol edin.
- Şartnameyi okuyun: Malın üzerindeki yükler, vergi ve harçların kime ait olduğu ve teslim koşulları şartnamede yer alır.
- Teklif tutarını hesaplayın: Cezanın teklif ettiğiniz bedel üzerinden hesaplandığını unutmayın; yüksek teklif, bedel yatırılmazsa daha yüksek ceza demektir.
- Süreleri takip edin: Ödeme süresi kısa ve kesindir; sürenin başlangıcını icra dairesinden teyit edin.
Miras Kalan Taşınmazlarda Mirasçılar Arası Birinci Artırma
Ortaklığın giderilmesi (izale-i şuyu), paylı veya elbirliği mülkiyetindeki bir malın paydaşlar arasında bölünmesi ya da satılarak bedelinin paylaştırılmasıdır. Yeni kurala göre tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edindiği ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmadığı durumlarda, satışa karar verilirse birinci artırma sadece malik mirasçılar arasında yapılır.
- Bir defaya mahsus: Mirasçılar arası artırma yalnızca bir kez uygulanır.
- Yüksek eşik: Bu artırmada tekliflerin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve satış masraflarını geçmesi gerekir.
- Satılamazsa genel usul: Mirasçılar arasında bu bedel karşılanmazsa ikinci artırma herkese açık yapılır ve asgari teklif yine muhammen kıymetin yüzde ellisi ile önceki alacaklar toplamından fazla olanı esas alınarak belirlenir.
- Şartlara dikkat: Kanun, tüm maliklerin taşınmazı miras yoluyla edinmiş olmasını ve mirasçılar dışında üçüncü bir kişinin mülkiyet hakkının bulunmamasını arar; paylardan biri mirasçı olmayan birine geçmişse bu özel usul uygulanmaz.
Bu düzenleme, aile evinin düşük bedelle üçüncü kişilere geçmesini önlemeye ve mirasçılara öncelik tanımaya yöneliktir. Ancak muhammen kıymetin tamamının teklif edilmesi gerektiğinden, taşınmazı almak isteyen mirasçının finansmanını artırma tarihinden önce hazırlaması önemlidir. Dava süreci için Ortaklığın Giderilmesi Davası İzale-i Şuyu Süreci yazımıza bakabilirsiniz.
Teminat Kuralları: Alacaklı ve Hazine
Satış isteyen ve artırmaya katılmak isteyen alacaklı, en geç artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar satışı yapan icra dairesine başvurursa, alacağının teminatı karşıladığı miktar kadar kendisinden teminat alınmaz. Yeni metne göre satış ilanında ayrıca açık artırmalarda Hazine'nin teminat göstermekten muaf olduğu belirtilir.
Alacaklılar için önemli bir uyarı: Satış isteyen alacaklı ihaleyi kazanıp bedeli yatırmazsa, muhammen bedelin yüzde onu kendi alacağından düşülür ve o satış için yapılan masraf borçluya yüklenmez. Alacağına mahsuben mal almayı düşünen alacaklının, ihale sonrası yükümlülüklerini önceden hesaplaması gerekir.
Vesayet Altındaki Kişilerin Mallarında e-Satış Dönemi
7589 sayılı Kanun Türk Medeni Kanunu'nun 440. ve 444. maddelerini de değiştirdi. 31 Ekim 2026'dan itibaren vesayet altındaki kişinin (örneğin kısıtlı bir yetişkinin veya vesayet altındaki bir küçüğün) taşınırları vesayet makamının talimatı uyarınca, taşınmazları ise vesayet makamının talimatıyla ve ancak kişinin menfaati gerektiriyorsa elektronik satış portalında açık artırmayla satılır.
Taşınmaz satışlarında ihale, vesayet makamının onamasıyla tamamlanır ve onama kararının ihale gününden başlayarak on gün içinde verilmesi gerekir. Kanundaki pazarlıkla satış imkânı ise korunmuştur: Özel durumlar, malın niteliği veya değerinin azlığı gibi sebeplerle pazarlık yoluyla satışa karar verilebilir.
Hangi İhaleye Hangi Kural Uygulanır?
Değişikliklerin hangi satışlara uygulanacağı, satış ilanının tarihine göre belirlenir. Kontrol etmeniz gereken sıra şöyledir:
- İcra satışı mı, vesayet satışı mı? İcra ve ortaklığın giderilmesi satışlarında İİK 114'teki, vesayet satışlarında TMK'daki değişiklik esas alınır.
- İcra satışlarında ilan tarihi: İİK 114'teki değişiklikler 31 Temmuz 2026'dan önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz; bu artırmalarda eski hükümler geçerlidir (7589 s.K. geçici m.1/1).
- Vesayet satışlarında ilan tarihi: TMK'daki değişiklikler, satışına karar verilip de 31 Ekim 2026'dan önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz (7589 s.K. geçici m.1/5).
- İlan metnini okuyun: Teminat, asgari teklif ve bedeli yatırmamanın sonuçları satış ilanında yer alır; ilandaki kurallar ihaleye katılım öncesinde mutlaka incelenmelidir.
Sık Sorulan Sorular
UYAP e-satışta ihaleyi kazanıp parayı yatırmazsam ne olur?
31 Temmuz 2026 ve sonrasında ilanı yapılan artırmalarda teminatınız iade edilmez ve teklif ettiğiniz bedelin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir. Ayrıca mal yeniden satışa çıkarılır.
UYAP e-satış değişikliğiyle gelen yüzde 5 ceza neye göre hesaplanır?
Ceza, muhammen kıymete göre değil, en yüksek teklifi veren kişinin teklif ettiği bedele göre hesaplanır. Ceza satışı yapan icra dairesi veya satış memuru tarafından verilir ve 6183 sayılı Kanun'a göre tahsil edilir.
Miras kalan evde ilk ihaleye sadece mirasçılar mı katılabilir?
Tüm malikler taşınmazı miras yoluyla edinmişse ve mirasçılar dışında malik yoksa, ortaklığın giderilmesi satışında birinci artırma yalnızca malik mirasçılar arasında yapılır. Bu usul bir defaya mahsus uygulanır.
Mirasçılar arası artırmada en az ne kadar teklif vermek gerekir?
Bu artırmada teklifin muhammen kıymetin yüzde yüzünü ve ayrıca satış masraflarını geçmesi gerekir. Bu tutara ulaşılamazsa ikinci artırma herkese açık olarak genel kurallara göre yapılır.
Alacaklı ihaleye teminatsız katılabilir mi?
Satış isteyen alacaklı, artırma süresinin bitiminden önceki iş günü mesai bitimine kadar icra dairesine başvurursa, alacağının teminatı karşıladığı ölçüde teminat yatırmadan katılabilir. Alacağı teminatı karşılamıyorsa aradaki fark için teminat gerekir.
31 Temmuz 2026'dan önce ilan edilen ihalelerde yeni kurallar uygulanır mı?
Hayır. İİK 114'teki değişiklikler, yürürlükten önce ilanı yapılmış açık artırmalara uygulanmaz. Bu artırmalarda değişiklikten önceki kurallar geçerlidir.
Özet
- İhale bedelini süresinde yatırmayan alıcının teminatı iade edilmez ve teklif bedelinin yüzde beşi oranında idari para cezası verilir (İİK m.114/7, 9. bent).
- Bedeli yatırmayan satış isteyen alacaklının alacağından muhammen bedelin yüzde onu mahsup edilir (İİK m.114/7, 9. bent).
- Tamamı mirasçılara ait taşınmazlarda birinci artırma bir defaya mahsus yalnızca mirasçılar arasında ve muhammen kıymetin yüzde yüzü üzerinden yapılır (İİK m.114/2 ve m.114/7, 8. bent).
- Hazine açık artırmalarda teminattan muaftır (İİK m.114/7, 6. bent).
- Vesayet altındaki kişilerin malları 31 Ekim 2026'dan itibaren e-satış portalında satılır (TMK m.440 ve m.444).
- Değişiklikler yürürlükten önce ilanı yapılmış artırmalara uygulanmaz (7589 s.K. geçici m.1/1 ve 1/5).
İhaleye katılmadan önce teminat, finansman ve şartname yükümlülükleri; mirasçılar ve alacaklılar bakımından ise satış stratejisi dosyadan dosyaya değiştiği için somut bir değerlendirme yapılması önemlidir. Dural Hukuk, icra takipleri, icra ihaleleri, ortaklığın giderilmesi davaları ve vesayet işlemleri konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk