10 yıllık uzama süresi dolan kiracı nasıl tahliye edilir sorusunun kısa cevabı şudur: Konut ve çatılı işyeri kiralarında asıl sözleşme süresinin bitiminden sonra on uzama yılı geçmişse kiraya veren, hiçbir sebep göstermeden, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunarak sözleşmeyi sona erdirebilir. Kiracı bildirime rağmen çıkmazsa önce arabulucuya başvurulur, anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır.
Türk hukukunda kira süresinin bitmesi tek başına kiracıyı çıkarmak için yeterli değildir; sözleşme her yıl kendiliğinden uzar. On yıllık uzama kuralı, kiraya verene tanınan tek "sebepsiz" fesih imkânıdır ve tarih hesabındaki küçük bir hata bütün bir yılın kaybedilmesine yol açabilir. Bu yazıda on yıllık sürenin nasıl hesaplandığı, bildirimin şekli ve zamanı, yeni sözleşme imzalanmasının süreye etkisi ve kiracı çıkmazsa izlenecek yol anlatılmaktadır.
10 Yıllık Uzama Süresi Nedir?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) 347. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce bildirimde bulunmadıkça sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır. Kiraya veren ise sözleşme süresinin bittiğini ileri sürerek sözleşmeyi sona erdiremez.
Aynı maddenin devamı bu kuralın istisnasını koyar: On yıllık uzama süresi sonunda kiraya veren, bu süreyi izleyen her uzama yılının bitiminden en az üç ay önce bildirimde bulunmak koşuluyla, herhangi bir sebep göstermeksizin sözleşmeye son verebilir. Bu imkân için ihtiyaç, yeniden inşa veya kira borcu gibi bir gerekçe aranmaz ve kiraya veren kiracıya tazminat ödemekle yükümlü değildir.
- Kapsam: Kural yalnızca konut ve çatılı işyeri kiraları için geçerlidir. Arsa, tarla veya üstü açık otopark gibi yerlerin kirasında genel hükümler uygulanır.
- Sözleşmeyle değiştirilemez: TBK'nın 354. maddesi uyarınca dava yoluyla sona erdirmeye ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez. "Beş yıl sonra ev sahibi dilediği zaman çıkarabilir" gibi bir madde bu nedenle kiracıyı bağlamaz.
- Kanun değişikliği: Kasım 2026 itibarıyla 347. maddenin metninde bir değişiklik bulunmamaktadır; 31 Temmuz 2026'da yayımlanan 12. Yargı Paketi kira hükümlerine dokunmamıştır.
On Yıllık Süre Nasıl Hesaplanır?
Uygulamada baskın görüşe göre on yıllık uzama süresi, kira sözleşmesinin başladığı tarihten değil, sözleşmede yazan asıl sürenin bittiği tarihten itibaren işlemeye başlar. Bu nedenle bir yıllık sözleşmede kiraya veren, sebepsiz fesih hakkını ilk kez kiracı on bir yıl oturduktan sonra kullanabilir ve kiracı fiilen en az on iki yıl evde kalır. Hesap şu sırayla yapılır:
- Asıl süre: Sözleşmede yazan süre (örneğin bir veya beş yıl) bulunur.
- On uzama yılı: Asıl sürenin bitiminden itibaren on yıl eklenir.
- İzleyen uzama yılı: On yıl dolduktan sonra başlayan ilk uzama yılının bitiş tarihi bulunur; sözleşme bu tarihte sona erdirilebilir.
- Bildirim tarihi: Bu bitiş tarihinden en az üç ay önce bildirimin kiracıya ulaşmış olması gerekir.
| Sözleşme | Asıl süre bitişi | On uzama yılının dolduğu tarih | Bildirimin en geç ulaşması gereken tarih | Sözleşmenin sona ereceği tarih |
| 1 yıllık, başlangıç 01.03.2015 | 01.03.2016 | 01.03.2026 | 01.12.2026 | 01.03.2027 |
| 3 yıllık, başlangıç 15.06.2013 | 15.06.2016 | 15.06.2026 | 15.03.2027 | 15.06.2027 |
| 5 yıllık, başlangıç 01.01.2012 | 01.01.2017 | 01.01.2027 | 01.10.2027 | 01.01.2028 |
Bildirim süresi kaçırılırsa hak kaybolmaz, ancak bir sonraki uzama yılına ertelenir. Örneğin tablodaki ilk örnekte bildirim 01.12.2026'dan sonra kiracıya ulaşırsa sözleşme ancak 01.03.2028'de sona erdirilebilir. Belirsiz süreli sözleşmelerde ise farklı bir kural vardır: Kiraya veren, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/2). Yerel âdet yoksa bu bildirim, kira başlangıcından itibaren hesaplanan altı aylık dönemlerin sonu için, üç aylık süreye uyularak yapılır (TBK m.328 ve 329).
Yeni Kira Sözleşmesi İmzalamak On Yılı Sıfırlar mı?
Uygulamada en çok sorun çıkaran konu budur. Birçok kiraya veren, kira artışını yansıtmak için her yıl kiracıyla yeni bir sözleşme imzalar. Yargıtay'ın bazı kararlarında, taraflar arasında yeni bir kira sözleşmesi yapıldığında on yıllık sürenin bu son sözleşmenin bitiminden itibaren hesaplanacağı kabul edilmiştir. Konu öğretide tartışmalıdır ve kararlar arasında farklılık görülmektedir; ancak yeni sözleşme imzalamanın süreyi yeniden başlatma riski taşıdığı açıktır.
- Kira artışı için: Yalnızca bedeli güncellemek istiyorsanız yeni sözleşme yerine yazılı bir ek protokol veya artış bildirimi tercih edilebilir.
- Ev satıldığında: Kiralananın el değiştirmesi kira ilişkisini kendiliğinden sona erdirmez; yeni malik mevcut sözleşmenin tarafı olur. Yeni malikle ayrıca sözleşme imzalanması ise aynı tartışmayı gündeme getirebilir. Ayrıntılar için ev satılırsa kiracının durumu yazısına bakabilirsiniz.
- Eski sözleşmeler: 1 Temmuz 2012'den önce kurulmuş kira ilişkileri için geçiş hükümleriyle tanınan ertelemelerin süresi dolmuştur; bu sözleşmelerde de bugün aynı hesap uygulanır.
Bildirim Nasıl Yapılmalı? İhtarnamede Nelere Dikkat Edilir?
TBK'nın 348. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında fesih bildiriminin geçerliliği yazılı şekilde yapılmasına bağlıdır. Sözlü bildirim, telefon görüşmesi veya mesajlaşma uygulaması üzerinden gönderilen yazı hem geçerlilik hem ispat yönünden ciddi risk taşır. Uygulamada en güvenli yol noter aracılığıyla ihtarname göndermektir.
- Tarafları eksiksiz yazın: Birden fazla kiracı varsa bildirimi hepsine gönderin. Kiracının eşi kiraya verene bildirimde bulunarak sözleşmenin tarafı olmuşsa TBK'nın 349. maddesi uyarınca bildirim eşe de ayrıca yapılmalıdır.
- Dayanağı belirtin: İhtarnamede kira başlangıç tarihi, asıl süre, on yıllık uzama süresinin dolduğu ve TBK 347. maddeye dayanıldığı açıkça yazılmalıdır.
- Sona erme tarihini doğru gösterin: Sözleşmenin hangi uzama yılının sonunda sona erdirildiği ve taşınmazın hangi tarihte boşaltılıp teslim edilmesi gerektiği net olmalıdır.
- Tebliğ tarihini hesaba katın: Üç aylık süre, bildirimin kiracıya ulaştığı tarihe göre değerlendirilir. Tebligatta yaşanabilecek gecikmeler nedeniyle ihtarnameyi son haftaya bırakmayın.
- Belgeleri saklayın: Kira sözleşmesi, varsa eski sözleşmeler, ödeme dekontları ve tebliğ şerhli ihtarname, davada temel deliller olacaktır.
Kiracı Çıkmazsa: Arabuluculuk ve Tahliye Davası
Bildirim tek başına kiracıyı çıkarmaz; kiracı taşınmazı kendiliğinden boşaltmazsa tahliye kural olarak mahkeme kararıyla sağlanır. 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi uyarınca kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Arabuluculuk görüşmesinde tahliye tarihi, taşınma için ek süre veya son dönemin kira bedeli gibi konularda anlaşma sağlanabilir; süreç hakkında ayrıntılı bilgiye kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk yazısından ulaşabilirsiniz.
Anlaşma sağlanamazsa tahliye davası sulh hukuk mahkemesinde açılır ve basit yargılama usulüne göre görülür. Davanın harcı ve vekâlet ücreti kural olarak bir yıllık kira bedeli üzerinden hesaplanır. Kanunda bu dava için ayrı bir dava açma süresi öngörülmemiştir; ancak dönem sonundan sonra uzun süre beklemek ve yeni dönem için kira artışı istemek, sözleşmenin devam ettiği yönünde yorumlanabilecek davranışlardır. Bu nedenle sözleşmenin sona erdiği tarihten sonra gecikmeden arabulucuya başvurulması önerilir.
Mahkeme tahliyeye karar verirse karar icra dairesi aracılığıyla uygulanır; kiracıya tanınan süreler ve zorla tahliye aşaması tahliye kararı sonrası tahliye süresi yazısında anlatılmıştır. Kiracının daha önce verdiği geçerli bir yazılı tahliye taahhüdü varsa, taahhüt edilen tarihe dayanılarak icra yoluyla tahliye ayrıca değerlendirilebilir.
Diğer Tahliye Sebepleriyle Karşılaştırma
On yıllık uzama kuralı, kiraya verenin elindeki tahliye yollarından yalnızca biridir. Aşağıdaki tablo farkları özetler; diğer sebeplerin ayrıntıları için ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir yazısına bakabilirsiniz.
| Tahliye yolu | Gerekçe aranır mı? | Ne zaman kullanılır? |
| On yıllık uzama süresinin sonu (TBK m.347) | Hayır | On uzama yılı dolduktan sonra, uzama yılı bitmeden en az üç ay önce yazılı bildirimle |
| Konut veya işyeri ihtiyacı (TBK m.350) | Evet, gerçek ve samimi ihtiyaç | Kural olarak kira döneminin sonunda, kanundaki dava süresi içinde |
| İki haklı ihtar (TBK m.352/2) | Evet, aynı kira yılında iki haklı ihtar | İlgili kira yılının sonunda |
| Yazılı tahliye taahhüdü (TBK m.352/1) | Hayır, ancak geçerli taahhüt gerekir | Taahhüt edilen tarihte |
Kiraya verenin asıl amacı kiracıyı çıkarmak değil de piyasanın çok altında kalan kirayı güncellemekse, beş yılı aşan kira ilişkilerinde kira tespit davası da bir seçenektir (TBK m.344/3).
Sık Sorulan Sorular
10 yıllık uzama süresi ne zaman başlar?
Baskın görüşe göre on yıllık uzama süresi, kira sözleşmesinde yazan asıl sürenin bittiği tarihte başlar. Bir yıllık sözleşmede ilk yıl asıl süredir; on uzama yılı bunun ardından gelir. Taraflar arada yeni bir sözleşme imzalamışsa sürenin bu yeni sözleşmeye göre hesaplanma ihtimali de dikkate alınmalıdır.
10 yılı dolan kiracı hemen çıkarılabilir mi?
Hayır. On uzama yılının dolması yalnızca fesih hakkını doğurur. Kiraya veren, izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapmalı ve sözleşme ancak o uzama yılının sonunda sona erer. Kiracı yine çıkmazsa arabuluculuk ve dava süreci gerekir.
10 yıllık kiracıya ihtarname ne zaman gönderilmeli?
İhtarname, sona erdirilmek istenen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşacak şekilde gönderilmelidir. Tebligat gecikmelerini hesaba katarak birkaç hafta önce harekete geçmek yerinde olur. Süre kaçırılırsa fesih bir sonraki uzama yılının sonuna kayar.
Ev satılırsa 10 yıllık süre yeniden mi başlar?
Satış tek başına süreyi yeniden başlatmaz; yeni malik mevcut kira sözleşmesinin tarafı olur ve süre işlemeye devam eder. Ancak yeni malikle ayrı bir kira sözleşmesi imzalanırsa sürenin bu sözleşmeye göre hesaplanabileceği yönünde kararlar bulunduğundan dikkatli olunmalıdır.
Kiracı 10 yıl sonunda tahliye edilirse tazminat isteyebilir mi?
TBK'nın 347. maddesine dayanan fesihte kiraya verenin tazminat ödeme yükümlülüğü yoktur. Kiracının kiraya verenin rızasıyla yaptığı yenilikler için de aksine yazılı bir anlaşma yoksa değer artışının karşılığı istenemez (TBK m.321/3); sözleşmede farklı bir düzenleme varsa ona göre değerlendirme yapılır.
İşyeri kiracısı için de 10 yıl kuralı geçerli mi?
Evet. Kural, konutların yanı sıra dükkân, ofis ve depo gibi çatılı işyerleri için de uygulanır. İşyeri kiralarında sözleşmeler genellikle uzun süreli yapıldığından asıl sürenin doğru tespit edilmesi özellikle önemlidir.
Özet
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir (TBK m.347/1).
- On uzama yılı dolduktan sonra kiraya veren, sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirebilir (TBK m.347/1).
- Bildirim yazılı olmalı ve izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya ulaşmalıdır (TBK m.348).
- Her yıl yeni sözleşme imzalamak on yıllık sürenin yeniden başlaması riskini doğurur.
- Kiracı çıkmazsa önce arabulucuya başvurulur, ardından sulh hukuk mahkemesinde tahliye davası açılır (6325 s.K. m.18/B).
- Belirsiz süreli sözleşmelerde kiraya veren, kira başlangıcından on yıl sonra genel fesih kurallarına göre bildirimde bulunabilir (TBK m.347/2).
On yıllık sürenin hesabı; sözleşmelerin sayısına, yenilenme biçimine, malik değişikliğine ve tebliğ tarihine göre kişiden kişiye değiştiğinden ihtarname göndermeden önce somut belgelerin incelenmesi gerekir. Dural Hukuk, kira sözleşmeleri, tahliye ihtarnamesi, kira uyuşmazlıklarında arabuluculuk ve tahliye davaları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk