Kat irtifakı kat mülkiyeti farkı sorusunun kısa cevabı şudur: Kat irtifakı, yapımı süren ya da ileride yapılacak bir binanın bağımsız bölümleri için arsa payına bağlı olarak kurulan ve bina tamamlandığında kat mülkiyetine dönüşmesi öngörülen bir haktır; kat mülkiyeti ise tamamlanmış ve yapı kullanma izni (halk arasında iskân) alınmış binadaki bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyettir (634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu m.1 ve m.3). İskânı olmayan, yani tapusu hâlâ kat irtifaklı olan bir daireyi satın almak hukuken mümkündür ve tapu devri yapılabilir; ancak iskânın neden alınmadığı araştırılmadan yapılan alımlarda abonelik, kredi, değer kaybı ve imar yaptırımı riskleri doğabilir.
Türkiye'de pek çok bina, içinde yıllardır oturulmasına rağmen kat irtifakı aşamasında kalmaktadır. Bunun sebebi bazen yalnızca eksik bir evrak veya ödenmemiş bir harçtır; bazen de binanın onaylı projeye aykırı yapılmış olmasıdır. İki durumun alıcı açısından sonuçları çok farklıdır. Bu yazıda kat irtifakı ile kat mülkiyeti arasındaki farklar, kat mülkiyetine nasıl geçildiği, iskânı olmayan daire almanın riskleri, alım öncesi kontrol listesi ve iskân alınmazsa başvurulabilecek yollar anlatılmaktadır.
Kat İrtifakı ve Kat Mülkiyeti Nedir?
Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 1. maddesine göre tamamlanmış bir yapının daire, dükkân, depo gibi ayrı ayrı ve bağımsız olarak kullanılabilen bölümleri üzerinde kat mülkiyeti kurulabilir. Yapımı sürmekte olan veya ileride yapılacak bir yapıda ise arsa maliki, yapı tamamlandıktan sonra kat mülkiyetine geçilmek üzere kat irtifakı kurabilir.
- Kat irtifakı: Arsa payına bağlı bir irtifak hakkıdır. Tapuda taşınmazın niteliği çoğunlukla "arsa" olarak görünür ve kaydın beyanlar veya açıklama kısmında kat irtifakı kurulduğu yazar. Malikin hakkı, proje üzerinde gösterilen bağımsız bölüme bağlanmış arsa payıdır.
- Kat mülkiyeti: Tamamlanmış bağımsız bölüm üzerindeki özel bir mülkiyet hakkıdır. Bağımsız bölüm, kendisine bağlı arsa payı ve ortak yerlerle birlikte malike aittir.
- Yapı kullanma izni (iskân): 3194 sayılı İmar Kanunu'nun 30. maddesine göre yapı tamamen bittiğinde tamamının, kısmen kullanılması mümkün bölümleri bittiğinde ise o bölümlerin kullanılabilmesi için ruhsatı veren idareden (belediye veya valilik) izin alınması gerekir. Bu belge, yapının ruhsat ve eklerine uygun tamamlandığını gösterir.
Kat İrtifakı Kat Mülkiyeti Farkı: Karşılaştırma Tablosu
İki kurum arasındaki temel farkları aşağıdaki tabloda özetledik. Uygulamada sonuç; tapu kaydına, belediye dosyasına ve binanın fiilî durumuna göre değişebilir.
| Konu | Kat irtifakı | Kat mülkiyeti |
| Binanın durumu | Yapımı süren veya bitmiş ama yapı kullanma izni alınmamış bina | Tamamlanmış ve yapı kullanma izni alınmış bina |
| Hakkın konusu | Bağımsız bölüme bağlanmış arsa payı (irtifak hakkı) | Bağımsız bölümün kendisi, arsa payı ve ortak yerler |
| Tapudaki görünüm | Nitelik çoğunlukla "arsa", kat irtifakı açıklamasıyla | Nitelik "mesken", "dükkân" gibi bağımsız bölüm türü |
| Satış ve devir | Yapılabilir | Yapılabilir |
| Elektrik, su aboneliği | Yapı kullanma izni yoksa sorun çıkabilir | Kural olarak sorun yoktur |
| Konut kredisi | Bankanın değerlendirmesine bağlı; kredi çıkmayabilir | Ekspertiz uygunsa genellikle mümkündür |
| Bir sonraki aşama | Yapı kullanma izniyle kat mülkiyetine çevrilir | Son aşamadır |
Kat İrtifakından Kat Mülkiyetine Nasıl Geçilir?
KMK'nın 3. maddesinin üçüncü fıkrasına göre kat irtifakı, yapının tamamı için düzenlenen yapı kullanma izin belgesine dayanılarak kat mülkiyetine resen (kendiliğinden) çevrilir. Çevirme işlemi arsa malikinin veya kat irtifakı sahiplerinden birinin talebi üzerine de yapılabilir. Süreç kabaca şöyle işler:
- Yapının tamamlanması: Bina, onaylı mimari ve statik projeye uygun olarak bitirilir.
- Belgelerin hazırlanması: Yapı denetim raporları, ilgili kurumların uygunluk yazıları ve harç ödemeleri gibi belgeler tamamlanır. İstenen belgeler belediyeye ve yapının niteliğine göre değişebilir.
- Yapı kullanma izni başvurusu: Ruhsatı veren idareye başvurulur ve idare yapıyı ruhsat ve eklerine uygunluk yönünden inceler.
- Tapuya bildirim: Yapı kullanma izni düzenlendikten sonra belge tapu müdürlüğüne iletilir ve kat irtifakı kat mülkiyetine çevrilir.
Yalnızca bazı bölümler için verilen kısmi yapı kullanma izni, kanundaki resen çevirme için aranan "yapının tamamı" şartını karşılamayabilir. Bu nedenle binada iskân alınmış daireler bulunsa bile tapunun neden hâlâ kat irtifaklı göründüğünü belediyeden öğrenmek gerekir.
İskânı Olmayan Daire Alınır mı? Riskler
Kat irtifaklı daire satılabilir ve tapuda devri yapılabilir; kanunda bunu yasaklayan bir hüküm yoktur. Ancak satın almadan önce şu riskleri tartmanız gerekir:
- Abonelik sorunları: İmar Kanunu'nun 31. maddesi, yapı kullanma izni alınmamış yapılara elektrik ve su gibi hizmetlerin verilmemesini kural olarak öngörür. Uygulamada geçici abonelik gibi farklı çözümlerle karşılaşılabilir; ancak bu konuda belediye ve dağıtım şirketlerinin uygulaması değişkendir.
- Konut kredisi ve değer: Bankalar kredi değerlendirmesinde yapı kullanma izni ve tapu niteliğini dikkate alır. İskânsız daireye kredi kullandırılmayabilir veya ekspertiz değeri düşük çıkabilir. Bu durum ileride daireyi satmak istediğinizde alıcı kitlesini de daraltır.
- Projeye aykırılık ve imar yaptırımları: İskânın alınamamasının sebebi projeye aykırı kat, çıkma, balkon kapatma veya kaçak eklenti ise idare yıkım ve para cezası gibi yaptırımlara başvurabilir (İmar Kanunu m.32 ve m.42). Bu konuda kaçak yapı ve yıkım kararına itiraz yazımıza bakabilirsiniz.
- Projede olmayan bölümler: Onaylı projede yer almayan çatı katı, bodrum daire veya bölünmüş bağımsız bölümler için ayrı bir bağımsız bölüm tapusu çıkmaz. Böyle bir bölüm için "hisseli tapu" veya "müteahhit senedi" verilmesi ciddi risk taşır.
- Müteahhit ile arsa sahipleri arasındaki uyuşmazlıklar: Kat karşılığı yapılan binalarda iskânın gecikmesi çoğu zaman taraflar arasındaki sözleşme uyuşmazlığından kaynaklanır. Daireyi müteahhitten alıyorsanız, müteahhidin o daireyi devretme hakkının bulunup bulunmadığını ayrıca incelemeniz gerekir.
İskânsız Daire Almadan Önce Kontrol Listesi
İskânı olmayan bir daire için karar vermeden önce aşağıdaki adımları sırayla tamamlamanız önerilir:
- Tapu kaydını inceleyin: Malikin kim olduğunu, arsa payını, bağımsız bölüm numarasını ve kayıttaki ipotek, haciz, şerh ve beyanları kontrol edin.
- Belediye dosyasını görün: İmar müdürlüğünden yapı ruhsatını ve onaylı mimari projeyi inceleyin; dairenin projede gösterilen bağımsız bölümle aynı olduğundan emin olun.
- Fiilî durumu karşılaştırın: Metrekare, oda düzeni, balkon ve ortak alanların projeye uygunluğunu bir teknik bilirkişi veya mühendis aracılığıyla kontrol ettirin.
- İskânın neden alınmadığını öğrenin: Eksik evrak, ödenmemiş harç veya prim borcu gibi giderilebilir bir eksiklik ile projeye aykırılık gibi yapısal bir sorun arasında büyük fark vardır.
- Sözleşmeye güvence koyun: Satıcının iskânı belirli bir sürede alma yükümlülüğünü, gecikmenin sonuçlarını ve gerekirse bedelin bir kısmının iskân sonrasına bırakılmasını yazılı olarak kararlaştırın.
- Kat karşılığı sözleşmesini isteyin: Daire müteahhitten alınıyorsa arsa sahipleri ile müteahhit arasındaki paylaşımı ve müteahhidin edimlerini gösteren sözleşmeyi inceleyin.
Kat karşılığı yapılan binalarda tarafların yükümlülükleri ayrıca önem taşır; bu konuyu kat karşılığı inşaat sözleşmesi nasıl yapılır yazımızda ayrıntılı olarak ele aldık.
İskân Alınmazsa Ne Yapılabilir?
Daireyi satın aldıktan sonra iskân alınamıyorsa izlenecek yol, sorunun kaynağına göre belirlenir:
- Satıcının veya müteahhidin sorumluluğu: Sözleşmede iskân alma yükümlülüğü üstlenilmişse, yükümlülüğün yerine getirilmesi ve doğan zararın tazmini istenebilir. Satıcı tacir veya müteahhit, siz de konutu kişisel ihtiyacınız için almışsanız uyuşmazlık tüketici hukuku kapsamında değerlendirilebilir.
- Belediyeye başvuru: Yapı tamamlanmış ve projeye uygunsa kat malikleri de yapı kullanma izni için idareye başvurabilir. Eksik evrakın kimde olduğu ve masrafların nasıl paylaşılacağı malikler arasında ayrıca konuşulmalıdır.
- İdari dava: Yapı kullanma izni talebi reddedilirse ret işlemine karşı, kural olarak tebliğden itibaren 60 gün içinde idare mahkemesinde iptal davası açılabilir (İdari Yargılama Usulü Kanunu m.7).
- Projeye aykırılığın giderilmesi: Sorun projeye aykırılıksa önce aykırılığın projeye uygun hâle getirilip getirilemeyeceği teknik olarak araştırılmalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Kat irtifaklı daire satılabilir mi?
Evet. Kat irtifaklı bağımsız bölüm, tapu müdürlüğünde resmî senetle satılabilir ve devredilebilir. Alıcı, satıcının arsa payı ile bu paya bağlı bağımsız bölüm üzerindeki haklarını devralır; bu nedenle iskânın neden alınmadığını önceden araştırmak alıcının yararınadır.
Kat irtifakı kat mülkiyeti farkı tapuda nasıl anlaşılır?
Kat irtifaklı kayıtlarda taşınmazın niteliği çoğunlukla "arsa" olarak görünür ve kat irtifakı kurulduğuna dair açıklama bulunur. Kat mülkiyetine geçilmiş kayıtlarda ise nitelik "mesken" veya "dükkân" gibi bağımsız bölümün türünü gösterir. Kayıt üzerindeki açıklamalar ve beyanlar da birlikte okunmalıdır.
İskânsız eve elektrik ve su bağlanır mı?
İmar Kanunu, yapı kullanma izni alınmamış yapılara bu hizmetlerin verilmemesini kural olarak öngörür. Uygulamada geçici abonelik gibi çözümler görülebilir; ancak bu konu belediye ve dağıtım şirketine göre değiştiği için alım öncesinde mevcut aboneliklerin türünü ve süresini kontrol etmeniz gerekir.
İskânı olmayan daireye konut kredisi çıkar mı?
Bu, bankanın kredi politikasına ve ekspertiz raporuna bağlıdır. Bazı bankalar kat irtifaklı konutlara belirli şartlarla kredi kullandırabilirken bazıları yapı kullanma izni arar. Krediyle alım planlıyorsanız sözleşme imzalamadan ve kapora ödemeden önce bankadan ön değerlendirme almanız önerilir.
İskân alındıktan sonra kat mülkiyetine geçiş için tapuya ayrıca gitmek gerekir mi?
KMK m.3/3'e göre yapının tamamı için yapı kullanma izni düzenlendiğinde kat irtifakı kat mülkiyetine resen çevrilir; arsa maliki veya kat irtifakı sahiplerinden biri de çevirmeyi talep edebilir. İzin alındığı hâlde tapu kaydı değişmemişse tapu müdürlüğünden işlemin durumunu sormanız gerekir.
İskânsız olması dairenin fiyatını etkiler mi?
Uygulamada etkiler. Kredi kullanılamama, abonelik belirsizliği ve imar riski nedeniyle iskânsız dairelere daha az alıcı ilgi gösterir. Bu nedenle fiyat değerlendirmesi yapılırken iskânın neden alınmadığı ve sorunun giderilip giderilemeyeceği hesaba katılmalıdır.
Özet
- Kat irtifakı, yapımı süren veya izin alınmamış binada arsa payına bağlı irtifak hakkıdır; kat mülkiyeti tamamlanmış bağımsız bölüm üzerindeki mülkiyettir (KMK m.1).
- Yapı tamamlandığında ruhsatı veren idareden yapı kullanma izni alınması gerekir (İmar Kanunu m.30).
- Yapının tamamı için yapı kullanma izni düzenlenince kat irtifakı kat mülkiyetine resen çevrilir (KMK m.3/3).
- İskânı olmayan daire satın alınabilir; ancak abonelik, kredi, değer ve imar yaptırımı riskleri vardır (İmar Kanunu m.31, m.32, m.42).
- Alım öncesinde tapu kaydı, onaylı proje, fiilî durum ve iskânın alınamama sebebi mutlaka araştırılmalıdır.
- Yapı kullanma izni talebinin reddine karşı kural olarak 60 gün içinde iptal davası açılabilir (İYUK m.7).
İskânı olmayan bir dairede riskin büyüklüğü, iskânın hangi sebeple alınamadığına ve satış sözleşmesinde hangi güvencelerin yer aldığına göre değiştiğinden, alım kararı tapu ve belediye kayıtları birlikte incelendikten sonra verilmelidir. Dural Hukuk, taşınmaz alım satımı, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri, tapu ve imar uyuşmazlıkları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk