Ön Ödemeli Konut Satışında Cayma Hakkı: Daire Teslim Edilmezse Ne Olur?

Ön ödemeli konut satışında cayma hakkı sorusunun kısa cevabı şudur: Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gün içinde hiçbir gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden sözleşmeden cayabilir. Bu süre geçtikten sonra da sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar, kanunda sınırı çizilen bir tazminatı ödeyerek sözleşmeden dönebilir. Daire sözleşmede taahhüt edilen tarihte teslim edilmezse ise satıcı yükümlülüğünü yerine getirmemiş olur; bu durumda tüketici, devir veya teslime kadar hiçbir kesinti ödemeden sözleşmeden dönme hakkına sahiptir.

Ön ödemeli konut, halk arasında "projeden" veya "maketten" ev almak olarak bilinen, bedelin tamamının ya da bir kısmının konut teslim edilmeden önce ödendiği satış türüdür. Bu satışlar 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun'un 40-46. maddeleri ve Ön Ödemeli Konut Satışları Hakkında Yönetmelik ile sıkı kurallara bağlanmıştır. Bu yazıda ön ödemeli konut satışının şartları, 14 günlük cayma hakkı, 24 aylık dönme hakkı ve kesinti oranları, dairenin teslim edilmemesi hâlinde tüketicinin seçenekleri ve başvurulacak merciler anlatılmaktadır.

Ön Ödemeli Konut Satışı Nedir, Hangi Şartlara Bağlıdır?

Kanuna göre ön ödemeli konut satış sözleşmesi, tüketicinin konut amaçlı bir taşınmazın bedelini önceden peşin veya taksitle ödemeyi, satıcının da bedelin tamamen veya kısmen ödenmesinden sonra konutu devir veya teslim etmeyi üstlendiği sözleşmedir (6502 sayılı Kanun m.40). Tüketici, ticari veya mesleki olmayan amaçlarla hareket eden kişidir; konutun yatırım veya ticari amaçla alındığı anlaşılırsa tüketici hükümlerinin uygulanıp uygulanmayacağı somut olaya göre tartışılabilir.

Satıcının uyması gereken temel kurallar şunlardır:

• Ön bilgilendirme formu: Sözleşmeden en az bir gün önce; satış fiyatı, teslim tarihi, teminat, yapı ruhsatı tarihi, cayma ve dönme haklarını gösteren form ile bağımsız bölüm planı ve mahal listesi tüketiciye verilmelidir (m.40/2; Yönetmelik m.5).
• Yapı ruhsatı: Yapı ruhsatı alınmadan tüketicilerle ön ödemeli konut satış sözleşmesi yapılamaz (m.40/3).
• Şekil şartı: Satışın tapuda kat irtifakı devriyle tescil edilmesi ya da satış vaadi sözleşmesinin noterde düzenleme şeklinde yapılması zorunludur. Aksi hâlde satıcı, sözleşmenin geçersizliğini sonradan tüketicinin aleyhine ileri süremez (m.41/1; Yönetmelik m.6).
• Ödeme yasağı: Geçerli bir sözleşme yapılmadıkça satıcı, herhangi bir ad altında ödeme veya tüketiciyi borç altına sokan belge isteyemez (m.41/2).
• Teminat: Konut adedi otuz ve üzerindeki projelerde satıcı, satışa başlamadan önce bina tamamlama sigortası yaptırmak veya banka teminat mektubu, hakediş sistemi ya da bağlı kredi ile teminat gibi seçeneklerden en az birini sağlamak zorundadır (m.42; Yönetmelik m.12).

Ön Ödemeli Konut Satışında Cayma Hakkı: 14 Günlük Süre

Tüketici, sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren on dört gün içinde, herhangi bir gerekçe göstermeksizin ve cezai şart ödemeksizin sözleşmeden cayabilir (6502 m.43; Yönetmelik m.8). Cayma bildiriminin bu süre içinde satıcıya noter aracılığıyla yöneltilmesi yeterlidir; bildirimin satıcıya süre bittikten sonra ulaşması hakkı ortadan kaldırmaz.

Cayma hâlinde satıcı, aldığı bedeli ve tüketiciyi borç altına sokan her türlü belgeyi bildirimin kendisine ulaştığı tarihten itibaren en geç on dört gün içinde iade eder; tüketici de bu iadeden sonraki on gün içinde kendi edinimlerini geri verir. Konut kısmen veya tamamen bağlı krediyle alınıyorsa kredi sözleşmesi cayma süresi sonunda yürürlüğe girer ve banka bu süre içinde faiz, komisyon veya masraf isteyemez. Tüketicinin cayma hakkı konusunda bilgilendirildiğini ispat yükü satıcıdadır.

24 Aya Kadar Sözleşmeden Dönme ve Kesinti Oranları

Cayma süresi kaçırılmış olsa bile tüketici, sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçe göstermeden sözleşmeden dönebilir (6502 m.45/1). Bu durumda satıcı; satış veya satış vaadi nedeniyle doğan vergi, harç ve benzeri yasal masraflar ile aşağıdaki oranları aşmayan bir tazminat isteyebilir. Oranlar üst sınırdır; sözleşmede daha düşük kesinti öngörülebilir.

Tüketicinin hakkı	Kullanılabileceği süre	Ödenecek bedel	Dayanak
Cayma	Sözleşmeden itibaren 14 gün	Bedel veya cezai şart yok	6502 m.43, Yönetmelik m.8
Gerekçesiz dönme (ilk 3 ay)	Sözleşme tarihinden itibaren 3 aya kadar	Vergi, harç masrafı ve bedelin en fazla %2'si	6502 m.45/1
Gerekçesiz dönme (3-6 ay)	3 ila 6 ay arası	Vergi, harç masrafı ve en fazla %4	6502 m.45/1
Gerekçesiz dönme (6-12 ay)	6 ila 12 ay arası	Vergi, harç masrafı ve en fazla %6	6502 m.45/1
Gerekçesiz dönme (12-24 ay)	12 ila 24 ay arası	Vergi, harç masrafı ve en fazla %8	6502 m.45/1
Satıcının yükümlülüğünü yerine getirmemesi (ör. teslim etmemesi)	Devir veya teslime kadar	Hiçbir bedel ödenmez	6502 m.45/2, Yönetmelik m.9/4
Proje değişikliğini kabul etmeme	Değişikliğin bildiriminden itibaren 1 ay	Kural olarak bedel ödenmez	Yönetmelik m.11
Aynı dairenin birden fazla kişiye satılması	Devir veya teslime kadar	Hiçbir bedel ödenmez	Yönetmelik m.9/5

Tüketicinin ölmesi, kazanç elde etmekten sürekli olarak yoksun kalması nedeniyle ödemeleri yapamaz hâle gelmesi veya bu nedenle sunduğu olağan koşullu taksitli satış önerisinin satıcı tarafından reddedilmesi hâllerinde de dönme için bedel istenemez (m.45/2). Dönme hâlinde tüketiciye iade edilecek tutar, dönme bildiriminin satıcıya ulaşmasından itibaren en geç 180 gün içinde ödenmelidir (m.45/3). Proje değişikliği yasal zorunluluktan veya mücbir sebepten kaynaklanıyorsa satıcının kesinti yapabileceğini de not edin.

Daire Teslim Edilmezse Ne Olur? Teslim Süresi En Fazla 48 Ay

Ön ödemeli konutun sözleşmede taahhüt edilen süre içinde teslim edilmesi zorunludur ve bu süre her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez (6502 m.44). Kat mülkiyetine konu konutun tüketici adına tescili ya da kat irtifakının tüketici adına tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli şekilde zilyetliğinin devri, teslim sayılır (Yönetmelik m.10). Bu kural 7392 sayılı Kanun'la değiştirilerek 1 Ekim 2022'den itibaren uygulanmaktadır; daha önce kurulan sözleşmelerde, sözleşme tarihinde yürürlükte olan hükümler esas alınır.

Daire zamanında teslim edilmezse tüketicinin başlıca seçenekleri şunlardır:

• Bedelsiz dönme: Satıcı teslim borcunu yerine getirmediği için tüketici, devir veya teslime kadar vergi, harç, tazminat gibi hiçbir kesinti olmadan sözleşmeden dönebilir ve ödediklerinin iadesini isteyebilir (m.45/2; Yönetmelik m.9/4-a).
• Bekleyip gecikme tazminatı istemek: Teslimi bekleyen tüketici, gecikme süresince ödediği kira gibi zararlarını isteyebilir. Bu konu geç teslim edilen evlerde kira tazminatı yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
• Borçlar Kanunu'ndaki seçimlik haklar: Satıcıya uygun bir süre verildikten sonra tüketici; ifa ile birlikte gecikme tazminatı, ifadan vazgeçerek müspet zarar (ör. benzer bir daireyi daha yüksek fiyata almak zorunda kalmanın farkı) veya sözleşmeden dönerek menfi zarar isteyebilir (Türk Borçlar Kanunu m.123-125). Seçimin satıcıya açıkça bildirilmesi önemlidir.
• Teminata başvurmak: Banka teminat mektubu verilmişse tüketici, satıcı teslim yükümlülüğünü yerine getirmediğinde mektubu bankadan tazmin edebilir; hakediş sisteminde bloke hesapta kalan ödemeler bankaca iade edilir; bina tamamlama sigortası varsa poliçe şartlarına göre sigortacıya başvurulur (Yönetmelik m.13-15).

Teslim Gecikirse Adım Adım Yapılacaklar

1. Sözleşmeyi ve ön bilgilendirme formunu inceleyin: Teslim tarihi, ek süre ve mücbir sebep hükümleri, teminat türü ve gecikme cezası maddelerini not edin. Sözleşmenin noterde veya tapuda yapılıp yapılmadığını kontrol edin.
2. Tapu kaydını sorgulayın: Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz veya başka şerh olup olmadığına bakın. Noterde yapılmış satış vaadi sözleşmesinin tapuya şerh verdirilmesi, dairenin başkasına devri riskine karşı önemli bir güvencedir.
3. Noter ihtarnamesi gönderin: Satıcıyı temerrüde düşürün, teslim için uygun bir süre verin ve bu süre sonunda hangi hakkı kullanacağınızı açıkça yazın (TBK m.117, m.123).
4. Delilleri toplayın: Ödeme dekontları, yazışmalar, reklam ve broşürler, inşaatın son durumunu gösteren fotoğraflar saklanmalıdır. İnşaatın seviyesi tartışmalıysa mahkemeden delil tespiti istenebilir.
5. Teminatı harekete geçirin: Teminat mektubu veya hakediş hesabı varsa ilgili bankaya, bina tamamlama sigortası varsa sigorta şirketine yazılı başvuru yapın.
6. Hukuki yola başvurun: Uygun mercii aşağıda açıklandığı şekilde belirleyerek talebinizi süresi içinde ileri sürün.

Hangi Merciye Başvurulur? Hakem Heyeti, Arabuluculuk ve Tüketici Mahkemesi

2026 yılı için değeri 186.000 TL'nin altındaki tüketici uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur; bu tutarın üzerindeki uyuşmazlıklar tüketici mahkemesinde görülür (6502 m.68). Konut bedelleri çoğu zaman bu sınırı aştığından ön ödemeli konut uyuşmazlıkları genellikle tüketici mahkemesine taşınır. Bedel iadesi ve tazminat davalarından önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; ancak tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu zorunluluğun dışındadır (6502 m.73/A). Dava, tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabilir. Yargılama aşamaları için tüketici mahkemesi dava süreci yazımıza bakabilirsiniz.

Satıcının konkordato veya iflas sürecine girmesi hâlinde alacağın kaydı ve teminatların durumu ayrıca değerlendirilmelidir. Bina tamamlama sigortası kapsamındaki güvenceler iflas veya tasfiye masasına dâhil edilemez ve haczedilemez (6502 m.42/2); bu nedenle teminatın varlığı tüketici açısından önemli bir koruma sağlar.

Sık Sorulan Sorular

Ön ödemeli konut satışında cayma hakkı kaç gündür?

Cayma hakkı sözleşmenin kurulduğu tarihten itibaren 14 gündür. Bu süre içinde gerekçe göstermeden ve cezai şart ödemeden sözleşmeden cayabilirsiniz; satıcı aldığı bedeli bildirimden itibaren en geç 14 gün içinde iade etmelidir.

Cayma veya dönme bildirimini nasıl yapmalıyım?

Yönetmelik, cayma ve dönme bildirimlerinin satıcıya noter aracılığıyla yöneltilmesini öngörmektedir. Noter ihtarnamesi hem bildirimin tarihini hem de içeriğini ispatlamayı kolaylaştırır; bildirimi sözleşmede yazan adrese göndermeye dikkat edin.

Müteahhit daireyi teslim etmezse ödediğim parayı geri alabilir miyim?

Evet. Satıcı teslim yükümlülüğünü yerine getirmezse devir veya teslime kadar hiçbir kesinti ödemeden sözleşmeden dönebilir ve ödediklerinizin iadesini isteyebilirsiniz. Ayrıca şartları varsa uğradığınız zararın tazminini de talep edebilirsiniz; geciken iade için faiz istenebilir.

Sözleşme noterde yapılmadı, ödediğim para ne olacak?

Ön ödemeli konut satışında tapuda tescil veya noterde düzenleme şekli zorunludur; bu şekle uyulmamışsa satıcı geçersizliği tüketicinin aleyhine ileri süremez. Somut durumda sözleşmenin ifasını mı yoksa ödenenlerin iadesini mi istemenin daha uygun olduğu, belgeler incelenerek belirlenmelidir.

Konutun teslim süresi en fazla ne kadar olabilir?

Teslim süresi sözleşmede yazılır ve her hâlükârda sözleşme tarihinden itibaren 48 ayı geçemez. Kat irtifakının adınıza tescil edilmesiyle birlikte konutun oturmaya elverişli şekilde zilyetliğinin size devri de teslim sayılır.

24 ay geçtikten sonra sözleşmeden dönebilir miyim?

Gerekçesiz dönme hakkı sözleşme tarihinden itibaren 24 ayla sınırlıdır. Bu süreden sonra ancak satıcının teslim etmemesi, gereği gibi ifa etmemesi veya proje değişikliği gibi kanuni sebepler varsa sözleşmeden dönülebilir.

Özet

• Ön ödemeli konut satışında tüketici, sözleşmeden itibaren 14 gün içinde bedelsiz cayabilir (6502 m.43).
• Sözleşme tarihinden itibaren 24 aya kadar gerekçesiz dönme mümkündür; satıcı vergi ve harç masrafları ile %2-%8'e kadar tazminat isteyebilir (6502 m.45/1).
• Konut en geç sözleşmeden itibaren 48 ay içinde teslim edilmelidir (6502 m.44).
• Satıcı daireyi teslim etmezse tüketici, devir veya teslime kadar hiçbir kesinti ödemeden dönebilir; iade en geç 180 gün içinde yapılır (6502 m.45/2-3).
• Otuz ve üzeri konutlu projelerde satıcı bina tamamlama sigortası veya başka bir teminat sağlamak zorundadır (6502 m.42; Yönetmelik m.12).
• 2026'da 186.000 TL'nin altındaki uyuşmazlıklarda hakem heyeti, üzerindekilerde arabuluculuk sonrası tüketici mahkemesi yoluna gidilir (6502 m.68, m.73/A).

Ön ödemeli konut uyuşmazlıklarında sonuç; sözleşmenin şekline, teslim tarihine, teminat türüne ve hangi seçimlik hakkın ne zaman kullanıldığına göre değiştiğinden, ihtar göndermeden veya dava açmadan önce belgelerin birlikte değerlendirilmesi önemlidir. Dural Hukuk, ön ödemeli konut satışı, geç teslim, bedel iadesi ve müteahhitle yaşanan tüketici uyuşmazlıkları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.

Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.

Hazırlayan: Dural Hukuk