Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi sorusunun kısa cevabı şudur: Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin dolması, tek başına kiracıyı çıkarmak için yeterli değildir. Kiracı süre bitiminden en az on beş gün önce ayrılacağını bildirmezse sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzar ve ev sahibi "süre doldu" diyerek sözleşmeyi sona erdiremez. Ev sahibi, sebep göstermeden sözleşmeyi ancak on yıllık uzama süresi dolduktan sonra, uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimde bulunarak sona erdirebilir (TBK m.347).
Bu kuralın dışında kiracının çıkarılabilmesi, kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birine bağlıdır: ev sahibinin veya yakınlarının konut ihtiyacı, yeniden inşa, yazılı tahliye taahhüdü, iki haklı ihtar ya da kira bedelinin ödenmemesi gibi. Tahliye sebeplerinin tamamını ev sahibi kiracıyı hangi durumlarda çıkarabilir başlıklı yazımızda ele aldık. Bu yazıda süre bitiminin hukuki sonucu, 10 yıl kuralının nasıl hesaplandığı, belirsiz süreli sözleşmeler, korumanın uygulanmadığı kiralar, süre sonuna bağlı dava süreleri ve süre dolarken ev sahibinin izlemesi gereken adımlar anlatılmaktadır.
Süre Bitince Kira Sözleşmesi Neden Kendiliğinden Sona Ermez?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu'nun (TBK) genel kuralına göre süresi belirlenmiş bir kira sözleşmesi, sürenin sonunda kendiliğinden sona erer (TBK m.327). Ancak konut ve çatılı işyeri kiraları için kanun, kiracıyı koruyan özel bir rejim kurmuştur. TBK m.347/1'e göre:
- Kiracı için: Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce ayrılacağını bildirirse sözleşme süre sonunda sona erer. Bildirim yapmazsa sözleşme aynı koşullarla bir yıl uzamış sayılır.
- Ev sahibi için: Kiraya veren, sözleşme süresinin bitimine dayanarak sözleşmeyi sona erdiremez. Süre dolduğu için gönderilen "evi boşaltın" ihtarı, kanuni bir tahliye sebebine dayanmıyorsa tek başına sonuç doğurmaz.
Bu koruma emredicidir: Dava yoluyla kira sözleşmesinin sona erdirilmesine ilişkin hükümler kiracı aleyhine değiştirilemez (TBK m.354). Bu nedenle sözleşmeye "süre sonunda kiracı evi boşaltacaktır" yazılması, kanunun aradığı şekilde ayrıca verilmiş geçerli bir tahliye taahhüdü yerine geçmez. Uzayan yıllarda kira bedeli ise TBK m.344'teki sınırlar içinde belirlenir.
10 Yıl Kuralı Nasıl Hesaplanır?
TBK m.347/1'in son cümlesi, ev sahibine sebep göstermeden sözleşmeyi sona erdirme imkânı tanır; ancak bu hak sözleşmenin ilk süresinin ve ardından gelen on uzama yılının dolmasıyla doğar. Bir yıllık bir sözleşmede bu, başlangıçtan itibaren toplam on bir yıl demektir. On yıllık uzama süresi dolduktan sonra ev sahibi, bunu izleyen uzama yılının bitiminden en az üç ay önce kiracıya yazılı bildirimde bulunur ve sözleşme o uzama yılının sonunda sona erer.
Örnek: 1 Mart 2015'te başlayan bir yıllık sözleşmenin ilk süresi 1 Mart 2016'da biter; on uzama yılı 1 Mart 2026'da dolar. Ev sahibi, izleyen uzama yılının bittiği 1 Mart 2027 tarihinden en az üç ay önce bildirimini kiracıya ulaştırmalıdır. Bildirimin bir gün bile geç tebliğ edilmesi, hakkın bir sonraki uzama yılına kalmasına yol açabilir; bu nedenle tarih hesabı tebliğ tarihine göre ve ihtiyatlı yapılmalıdır.
Fesih bildirimi konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı yapılmalıdır (TBK m.348). Bildirime rağmen kiracı evi boşaltmazsa tahliye, arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde açılacak davayla sağlanır.
Belirsiz süreli sözleşmelerde durum
Sözleşmede süre belirlenmemişse TBK m.347/2 uygulanır: Kiracı her zaman, ev sahibi ise kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Taşınmaz kiralarında genel kural, yerel âdetteki kira dönemi sonu için, böyle bir âdet yoksa altı aylık kira döneminin sonu için üç aylık bildirim süresine uyulmasıdır (TBK m.329). Fesih dönemlerinin hesabında sözleşmenin başlangıç tarihi esas alınır; döneme veya süreye uyulmazsa bildirim bir sonraki dönem için geçerli olur (TBK m.328).
Bu Koruma Hangi Kiralarda Uygulanmaz?
Konut ve çatılı işyeri kiralarına ilişkin koruyucu hükümler her kira ilişkisine uygulanmaz. Aşağıdaki durumlarda kural olarak TBK m.327'deki genel kural geçerlidir ve belirli süreli sözleşme sürenin sonunda kendiliğinden sona erer:
- Geçici kullanım amaçlı kısa kiralar: Niteliği gereği geçici kullanıma özgülenmiş taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında konut ve çatılı işyeri hükümleri uygulanmaz (TBK m.339/1). Sezonluk yazlık kiralamaları bu kapsamda değerlendirilir.
- Konut ve çatılı işyeri niteliği taşımayan kiralar: Arsa, tarla, açık otopark veya çatısız alan kiraları özel korumanın dışındadır.
- Süre sonunda örtülü devam: Genel kurala tabi bir kirada taraflar süre bittikten sonra açık bir anlaşma olmadan ilişkiyi sürdürürse sözleşme belirsiz süreli hâle gelir (TBK m.327/2).
Süre Sonuna Bağlı Tahliye Sebepleri ve Dava Süreleri
Kanundaki tahliye sebeplerinin çoğu, kira süresinin sonuna bağlanmış kısa dava sürelerine tabidir. Bu sürelerin kaçırılması, ev sahibinin o kira yılı için hakkını kaybetmesine yol açabilir.
| Tahliye sebebi | Dayanak | Süre |
| On yıllık uzama süresinin dolması | TBK m.347/1 | İzleyen uzama yılının bitiminden en az 3 ay önce yazılı bildirim |
| Ev sahibinin, eşinin, altsoyunun, üstsoyunun veya bakmakla yükümlü olduğu kişilerin konut ya da işyeri ihtiyacı | TBK m.350/1 | Belirli süreli sözleşmede süre sonundan itibaren 1 ay içinde dava |
| Yeniden inşa veya esaslı onarım gereği | TBK m.350/1 | Aynı şekilde 1 ay içinde dava |
| Yeni malikin ihtiyacı | TBK m.351 | Edinmeden itibaren 1 ay içinde yazılı bildirim ve 6 ay sonra dava ya da süre bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Yazılı tahliye taahhüdü | TBK m.352/1 | Taahhüt edilen tarihten itibaren 1 ay içinde icra takibi veya dava |
| İki haklı ihtar | TBK m.352/2 | İhtarların yapıldığı kira yılının bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
| Kiracının veya birlikte yaşadığı eşinin aynı ilçe veya beldede konutu bulunması (sözleşme kurulurken bilinmiyorsa) | TBK m.352/3 | Sözleşmenin bitiminden itibaren 1 ay içinde dava |
TBK m.353 önemli bir kolaylık getirir: Ev sahibi, en geç dava açma süresi içinde dava açacağını kiracıya yazılı olarak bildirirse dava açma süresi bir kira yılı uzamış sayılır. Tahliye taahhüdünün hangi şartlarla geçerli olduğunu tahliye taahhütnamesi geçerli mi başlıklı yazımızda ayrıntılı anlattık.
Süre Dolarken Ev Sahibi Hangi Adımları İzlemeli?
- Sözleşmeyi inceleyin: Başlangıç tarihini, sürenin belirli mi belirsiz mi olduğunu ve kiralananın konut veya çatılı işyeri niteliğini tespit edin.
- Dayanağı belirleyin: On yıllık uzama süresi dolmamışsa, kanunda sayılan bir tahliye sebebi olup olmadığını değerlendirin; yalnızca sürenin bitmesi yeterli değildir.
- Süreleri hesaplayın: Bildirim ve dava sürelerini tebliğ tarihine göre hesaplayın; gerekirse TBK m.353'teki bildirimle dava süresini uzatın.
- Yazılı bildirim yapın: İspat kolaylığı için bildirimleri noter aracılığıyla gönderin.
- Arabulucuya başvurun: Kira uyuşmazlıklarında dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur (6325 s.K. m.18/B). Başvurudan son tutanağa kadar geçen sürede hak düşürücü süreler işlemez (6325 s.K. m.18/A).
- Kendiliğinden tahliye yapmayın: Kilidi değiştirmek, eşyaları çıkarmak veya elektrik ve suyu kestirmek hukuka aykırıdır; tahliye yalnızca icra veya mahkeme kararıyla sağlanır.
Sık Sorulan Sorular
Kira sözleşmesi bitince kiracı çıkarılabilir mi, "süre doldu" demek yeterli mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında sözleşme süresinin bitmesi tek başına tahliye sebebi değildir. Kiracı on beş gün önceden bildirimde bulunmazsa sözleşme bir yıl uzar; ev sahibinin ihtiyaç, tahliye taahhüdü veya iki haklı ihtar gibi kanuni bir sebebe dayanması gerekir.
10 yıl dolunca kiracı kendiliğinden çıkmak zorunda mı?
Hayır. On yıllık uzama süresi dolduğunda ev sahibine sebep göstermeden fesih hakkı doğar; bu hakkın kullanılması için uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirim yapılmalıdır. Kiracı buna rağmen çıkmazsa tahliye dava yoluyla sağlanır.
Sözleşmede "süre sonunda ev boşaltılacaktır" yazıyorsa geçerli mi?
Kira sözleşmesinin içindeki böyle bir kayıt, kural olarak tahliye taahhüdü sayılmaz. Tahliye taahhüdünün geçerliliği için kiralananın tesliminden sonra, belli bir tarih içerecek şekilde yazılı olarak verilmiş olması aranır.
Belirsiz süreli kira sözleşmesinde kiracı nasıl çıkarılır?
Ev sahibi, kiranın başlangıcından on yıl geçtikten sonra genel hükümlere göre fesih bildirimiyle sözleşmeyi sona erdirebilir. Bundan önce ise ancak kanunda sayılan tahliye sebeplerinden birine dayanabilir.
Yazlık veya sezonluk kiralık evde de aynı kural geçerli mi?
Niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreyle kiralanmasında konut kiralarına ilişkin koruyucu hükümler uygulanmaz. Bu tür sözleşmeler kural olarak sürenin sonunda kendiliğinden sona erer.
Kiracı süre bitince çıkmak isterse ne yapmalı?
Kiracı, belirli süreli sözleşmenin bitiminden en az on beş gün önce ev sahibine yazılı bildirimde bulunmalıdır. Bildirim süresinde yapılmazsa sözleşme bir yıl uzar ve erken ayrılma hâlinde kira sorumluluğu gündeme gelebilir.
Özet
- Konut ve çatılı işyeri kiralarında süre bitimi tek başına tahliye sebebi değildir; bildirim yapılmazsa sözleşme bir yıl uzar (TBK m.347/1).
- Ev sahibi, on yıllık uzama süresinden sonra uzama yılının bitiminden en az üç ay önce yazılı bildirimle sebepsiz fesih yapabilir (TBK m.347/1, m.348).
- Belirsiz süreli sözleşmede ev sahibinin fesih hakkı kiranın başlangıcından on yıl sonra doğar (TBK m.347/2, m.329).
- Altı ay ve daha kısa süreli geçici kullanım kiralarında koruyucu hükümler uygulanmaz (TBK m.339/1).
- İhtiyaç, taahhüt ve iki haklı ihtar gibi sebeplerde dava süresi kural olarak bir aydır; yazılı bildirimle bir kira yılı uzatılabilir (TBK m.350-353).
- Dava öncesi arabuluculuk zorunludur; kendiliğinden tahliye yapılamaz (6325 s.K. m.18/B).
Süre hesabındaki küçük bir hata bile tahliye hakkının bir yıl ertelenmesine yol açabileceğinden, sözleşme tarihleri ve bildirimler birlikte değerlendirilmelidir. Dural Hukuk, kira sözleşmelerinin sona erdirilmesi, tahliye bildirimleri ve ihtarnameler, tahliye davaları ve kira arabuluculuğu konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk