Aidatı kiracı mı öder sorusunun kısa cevabı şudur: Kira sözleşmesinde aksi kararlaştırılmadıkça binanın günlük işleyişi için yapılan olağan giderler, yani kapıcı ve temizlik ücreti, ortak alan elektriği, asansörün periyodik bakımı ve ısınma gibi işletme giderleri kiracıya; binaya kalıcı değer katan demirbaş ve yenileme giderleri, yani çatı onarımı, mantolama, dış cephe veya asansör yenilemesi gibi harcamalar ev sahibine aittir. Ancak site veya apartman yönetimine karşı asıl borçlu kat malikidir; kiracı ise kanun gereği, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlı olarak malikle birlikte sorumludur.
Bu paylaşım kanunda kalem kalem sayılmış değildir; Türk Borçlar Kanunu'ndaki yan gider ve bakım hükümleri, Kat Mülkiyeti Kanunu'nun gider kuralları ve yerleşik Yargıtay uygulamasıyla şekillenir. Bu nedenle kira sözleşmesinde ne yazdığı çoğu zaman sonucu belirler. Bu yazıda aidatın hukuki dayanağı, işletme ve demirbaş gideri ayrımı, yönetimin aidatı kimden isteyebileceği, ödenmeyen aidatın sonuçları ve sözleşmede dikkat edilmesi gerekenler anlatılmaktadır.
Aidatın Hukuki Dayanağı Nedir?
Günlük dilde "aidat" denilen ödeme, 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun (KMK) 20. maddesinde düzenlenen ortak giderler ve bunlar için toplanan avanstır. Bu maddeye göre kat malikleri, aralarında başka türlü anlaşma yoksa:
- Eşit olarak: Kapıcı, kaloriferci, bahçıvan ve bekçi giderlerine ve bunlar için toplanan avansa,
- Arsa payı oranında: Binanın sigorta primlerine, ortak yerlerin bakım, koruma, güçlendirme ve onarım giderlerine, yönetici aylığı gibi diğer giderlere ve ortak tesislerin işletme giderlerine
katılmakla yükümlüdür. Kat maliki, ortak yerleri kullanmadığını ileri sürerek bu paydan kaçınamaz. Aidat tutarı, kat malikleri kurulunda onaylanan işletme projesine göre belirlenir. 2026 yılında 7579 sayılı Kanun'la KMK m.37'de yapılan değişiklikle, onaylı proje yoksa yöneticinin geçici bir işletme projesi yapacağı ve bu projenin en geç üç ay içinde genel kurulun onayına sunulacağı düzenlendi; mevcut bir proje varken yönetici tarafından hazırlanan geçici projedeki artış, yeniden değerleme oranını aşamaz. Proje, kat maliklerine veya bağımsız bölümden fiilen yararlananlara, yani kiracılara da bildirilir.
Kira ilişkisi tarafında ise 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) devreye girer. TBK m.314'e göre kiracı kira bedelini ve gerekiyorsa yan giderleri öder; TBK m.317'ye göre kiralananın olağan kullanımı için gerekli temizlik ve bakım giderleri kiracıya aittir. Buna karşılık TBK m.302 uyarınca kiralananla ilgili zorunlu sigorta, vergi ve benzeri yükümlülüklere, aksi kararlaştırılmadıkça kiraya veren katlanır. TBK m.301 de kiraya verene, evi kullanıma elverişli durumda bulundurma borcu yükler.
İşletme Gideri mi, Demirbaş Gideri mi?
Uygulamada belirleyici ölçüt şudur: Gider, binanın kullanımından doğan ve her ay tekrarlanan bir harcama mı, yoksa binanın değerini artıran, uzun ömürlü bir yatırım mı? İlki işletme gideri sayılır ve kural olarak evi kullanan kiracıya; ikincisi demirbaş gideri sayılır ve mülkün sahibi olan ev sahibine aittir.
| Gider kalemi | Kural olarak kim öder? |
| Kapıcı, görevli, temizlik personeli ücreti | Kiracı |
| Ortak alan elektriği ve suyu, merdiven aydınlatması | Kiracı |
| Asansörün periyodik bakımı ve küçük arızaları | Kiracı |
| Merkezi ısıtma yakıtı ve kazanın olağan bakımı | Kiracı |
| Bahçe bakımı, güvenlik, havuz işletmesi | Kiracı |
| Asansör, kazan veya hidrofor yenilemesi | Ev sahibi |
| Çatı onarımı, dış cephe boyası, mantolama, güçlendirme | Ev sahibi |
| Jeneratör, kamera sistemi gibi yeni demirbaş alımı | Ev sahibi |
| Zorunlu deprem sigortası (DASK) ve emlak vergisi | Ev sahibi (TBK m.302) |
Tablo, sözleşmede hüküm bulunmayan durumlar içindir. Taraflar farklı bir paylaşım kararlaştırabilir; ancak TBK m.301'deki kullanıma elverişli bulundurma borcu konut kiralarında kiracı aleyhine değiştirilemediğinden, evin kullanılabilmesi için zorunlu olan esaslı onarımların tamamen kiracıya yüklenmesi geçerlilik tartışması doğurabilir.
Yönetim Aidatı Kimden İsteyebilir?
Kiracıyla ev sahibi arasındaki paylaşım, yönetimi bağlamaz. KMK m.22/1'e göre kat malikinin payına düşen gider ve avans borcundan ve gecikme tazminatından, bağımsız bölümden kira sözleşmesi veya oturma hakkı gibi bir sebeple devamlı olarak yararlananlar da malikle birlikte müştereken ve müteselsilen sorumludur. Kanun aynı hükümde iki güvence getirir:
- Sınırlı sorumluluk: Kiracının sorumluluğu, ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır.
- Kiradan düşme: Kiracının bu kapsamda yönetime yaptığı ödeme, kira borcundan düşülür.
Bu nedenle yönetim, ödenmeyen aidatı dilerse malikten, dilerse kiracıdan, dilerse ikisinden isteyebilir. Kiracı, aslında ev sahibine ait olan bir demirbaş payını yönetime ödemek zorunda kalmışsa bunu kira bedelinden mahsup edebilir. Tersine, kiracıya ait işletme giderlerini ödemek zorunda kalan ev sahibi de bu tutarı kiracıdan isteyebilir.
KMK m.20 uyarınca gider ve avans payını tam ödemeyen kat maliki, geciktiği günler için aylık yüzde beş hesabıyla gecikme tazminatı öder. Borç başka yolla tahsil edilemezse mahkemece tespit edilen borç için malikin bağımsız bölümü üzerine kanuni ipotek tescili de istenebilir (KMK m.22/2). Kesinleşen işletme projeleri ve kat malikleri kurulunun işletme giderlerine ilişkin kararları, İcra ve İflas Kanunu m.68/1 anlamında belge sayılır; bu da itirazın kaldırılması yolunu kolaylaştırır.
Kiracı Aidatı Ödemezse Ne Olur?
Sözleşmeye göre aidatı ödemesi gereken kiracı ödemezse sonuçlar iki ilişkide ayrı ayrı doğar:
- Yönetimle ilişki: Yönetim, aidat alacağı için malik ve kiracı hakkında icra takibi başlatabilir veya dava açabilir. Gecikme tazminatı işler ve borç büyür.
- Ev sahibiyle ilişki: Kiracının ödemekle yükümlü olduğu aidat, TBK anlamında yan giderdir. TBK m.315'e göre kiracı muaccel yan gideri ödemezse kiraya veren, konut kiralarında en az otuz gün süre veren yazılı bir ihtarla ödeme yapılmazsa sözleşmeyi feshedeceğini bildirebilir. Süre içinde ödeme yapılmazsa fesih ve tahliye yolu açılır.
- Rücu ve mahsup: Ev sahibi yönetime ödediği ve kiracıya ait olan tutarı kiracıdan ister; elinde güvence bedeli varsa sözleşme sonunda bu alacağın tahsili için de yasal yollara başvurabilir.
Kira bedelinin ödenmemesi hâlinde izlenecek yolları kira borcu ödenmezse ne yapılır başlıklı yazımızda ayrıca ele aldık. Hem kira ilişkisinden hem de kat mülkiyetinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca zorunludur; icra takibi başlatmak için ise arabuluculuk aranmaz.
Kira Sözleşmesinde Aidat Nasıl Düzenlenmeli?
Aidat uyuşmazlıklarının çoğu, sözleşmedeki belirsiz ifadelerden doğar. Sözleşmeyi hazırlarken şu noktalara dikkat edin:
- Kalemleri ayırın: "Aidat kiracıya aittir" demek yerine "işletme giderleri kiracıya, demirbaş ve yenileme giderleri ev sahibine aittir" gibi açık bir ayrım yazın.
- Aidat dahil kira: Aidatın kiraya dahil olduğu kararlaştırılmışsa aidattaki artışlar kural olarak ev sahibine kalır. Bu durumda kira ile aidatın ayrı tutarlar olarak gösterilmesi, ileride kira artışı hesabında karışıklığı önler.
- Kira artış sınırı: TBK m.344'teki artış sınırı kira bedeline ilişkindir; aidat, işletme projesine göre belirlendiği için bu sınıra tabi değildir.
- Ödeme yöntemi: Kiracının aidatı doğrudan yönetime ödeyip ödemeyeceğini yazın; ödemeler banka yoluyla ve açıklamalı yapılırsa ispat kolaylaşır.
- Çıkışta kontrol: Tahliye sırasında yönetimden aidat borcu bulunmadığına dair yazı istenmesi, sonradan doğacak tartışmaları azaltır.
Kira sözleşmesinde yer alması gereken diğer temel hükümleri kira sözleşmesi nasıl hazırlanır başlıklı yazımızda bulabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Aidatı kiracı mı öder, sözleşmede yazmıyorsa ne olur?
Sözleşmede hüküm yoksa uygulamada işletme giderleri kiracıya, demirbaş ve yenileme giderleri ev sahibine yüklenir. Bu ayrım kanunda kalem kalem sayılmadığından, tartışmalı kalemler somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir.
Asansör değişimi veya mantolama parasını kiracı öder mi?
Asansör yenilemesi, mantolama, çatı ve dış cephe gibi binaya kalıcı değer katan harcamalar kural olarak ev sahibine aittir. Yönetim bu payı kiracıdan tahsil etmişse kiracı, ödediği tutarı kira bedelinden düşebilir veya ev sahibinden isteyebilir.
Yönetim aidat borcu için kiracıya icra takibi yapabilir mi?
Evet. KMK m.22 uyarınca kiracı, malikin gider ve avans borcundan malikle birlikte sorumludur; ancak bu sorumluluk ödemekle yükümlü olduğu kira miktarıyla sınırlıdır. Kiracının bu kapsamda yaptığı ödeme kira borcundan düşülür.
Aidat ödenmezse kiracı tahliye edilebilir mi?
Aidatı ödeme borcu sözleşmeyle kiracıya yüklenmişse aidat yan gider niteliğindedir. Bu durumda en az otuz gün süre veren yazılı ihtara rağmen ödeme yapılmazsa TBK m.315'e dayanılarak sözleşmenin feshi ve tahliye istenebilir.
Boş daire için aidat ödenir mi?
Evet. Kat maliki, bağımsız bölümü kullanmadığını ileri sürerek ortak gider payından kaçınamaz (KMK m.20). Daire kiracı çıktıktan sonra boş kalsa bile aidat borcu malik açısından devam eder.
Aidat artışı kira artış sınırına tabi mi?
Hayır. TBK m.344'teki sınır kira bedeline uygulanır. Aidat, kat malikleri kurulunun onayladığı işletme projesine göre belirlenir; yöneticinin hazırladığı geçici projelerdeki artış ise kanunda yeniden değerleme oranıyla sınırlandırılmıştır.
Özet
- Aidat, kat maliklerinin ortak gider ve avans borcudur; eşit veya arsa payı oranında paylaşılır (KMK m.20).
- Sözleşmede aksi yoksa işletme giderleri kiracıya, demirbaş ve yenileme giderleri ev sahibine aittir (TBK m.314, m.317, m.302).
- Kiracı, malikin aidat borcundan kira miktarıyla sınırlı olarak müteselsil sorumludur; ödediği tutar kiradan düşülür (KMK m.22).
- Geciken aidata aylık yüzde beş gecikme tazminatı işler (KMK m.20).
- Kiracıya ait aidatın ödenmemesi, otuz gün süreli yazılı ihtarla fesih ve tahliye sebebi olabilir (TBK m.315).
- Kira ve kat mülkiyeti uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur (6325 s.K. m.18/B).
Hangi gider kaleminin kime ait olduğu, sözleşme hükmüne ve giderin niteliğine göre değiştiğinden tartışmalı durumlarda belgeler birlikte incelenmelidir. Dural Hukuk, kira sözleşmelerinin hazırlanması, aidat ve ortak gider uyuşmazlıkları, kat mülkiyeti ve tahliye davaları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk