Ev sahibi kiracının evine girebilir mi sorusunun kısa cevabı şudur: Hayır; ev sahibi evin maliki olsa da kira süresince kiracının rızası olmadan eve giremez. Elindeki yedek anahtarla habersiz girmesi, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun (TCK) 116. maddesindeki konut dokunulmazlığının ihlali suçunu oluşturabilir. Ev sahibinin hakkı, bakım, onarım, satış veya yeniden kiralama için zorunlu olduğu ölçüde, önceden uygun bir süreyle haber vererek ve kiracının yararlarını gözeterek evi gezmek ve göstermekle sınırlıdır (TBK m.319).
Konut dokunulmazlığı Anayasa'nın 21. maddesiyle güvence altındadır ve korunan değer mülkiyet değil, evde yaşayan kişinin huzuru ve güvenlik duygusudur. Bu nedenle kira sözleşmesi devam ettiği sürece evin fiilî kullanımı kiracıya aittir. Ev sahibinin sürekli araması gibi diğer rahatsız edici davranışlarını sürekli arayan ev sahibini şikâyet konulu yazımızda ele aldık. Bu yazıda ev sahibinin hangi durumlarda ve nasıl eve girebileceği, habersiz girişin hukuki ve cezai sonuçları, acil durumlar, kiracının başvurabileceği yollar ve ev sahiplerinin dikkat etmesi gerekenler anlatılmaktadır.
Kira Süresince Ev Kimin Kullanımındadır?
Kira sözleşmesiyle ev sahibi, evi kiracının kullanımına bırakmayı üstlenir (6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu, TBK m.301). Anahtarın teslimiyle evin fiilî hâkimiyeti, yani zilyetliği kiracıya geçer; ev sahibi mülkiyetini korur ama evi kullanma ve içine girme yetkisini kiracıya bırakmış olur. Bu nedenle "ev benim, istediğim zaman girerim" düşüncesi hukuken karşılık bulmaz.
Koruma yalnızca evin içiyle sınırlı değildir. TCK m.116, konutla birlikte eklentilerini de korur; kiracının kullanımındaki bahçe, balkon, depo veya kömürlük gibi alanlara rıza dışında girmek de aynı değerlendirmeye tabidir.
Kira sözleşmesine "ev sahibi istediği zaman eve girebilir" gibi bir madde yazılması da sonucu değiştirmez. Önceden ve genel olarak verilmiş böyle bir kayıt, kural olarak kiracının her girişe ilişkin rızasının yerini tutmaz ve kiracı rızasını her zaman geri alabilir. Ev sahibinin kanuni giriş hakkı, aşağıda açıklanan TBK m.319 sınırları içinde kalır.
Ev Sahibi Hangi Durumlarda Eve Girebilir?
TBK m.319'a göre kiracı, ayıpların giderilmesi veya zararların önlenmesi için yapılacak çalışmalara katlanmak ve bakım, satış ya da sonraki kiralama için zorunlu olduğu ölçüde ev sahibinin ve onun belirlediği kişilerin evi gezip görmesine izin vermek zorundadır. Buna karşılık ev sahibi, çalışmaları ve gezmeyi uygun bir süre önce kiracıya bildirmek ve bunlar sırasında kiracının yararlarını gözetmek zorundadır. Kiracının kira indirimi ve zararının giderilmesine ilişkin hakları saklıdır.
| Durum | Ev sahibi girebilir mi? |
| Kiracının izin verdiği veya davet ettiği ziyaret | Evet; kiracı rızasını geri alırsa evden çıkılmalıdır |
| Tesisat arızası, çatı akıntısı gibi ayıp giderme çalışmaları | Evet; uygun süre önce bildirim ve kiracının yararları gözetilerek |
| Evi alıcılara veya yeni kiracı adaylarına gösterme | Zorunlu ölçüde ve önceden bildirilen makul gün ve saatte |
| "Evi kontrol etmek" amacıyla habersiz ziyaret | Hayır |
| Kiracı yokken veya tatildeyken yedek anahtarla giriş | Hayır; suç oluşturabilir |
| Gaz kaçağı, su baskını, yangın gibi acil tehlike | Önce kiracıya ulaşılmalı; ulaşılamıyorsa itfaiye veya kolluk çağrılmalı |
| Kira ödenmiyor veya tahliye tarihi geçti | Hayır; tahliye yalnızca icra veya mahkeme yoluyla yapılır |
Kanun "uygun süre" için gün sayısı belirtmez. Sürenin uygunluğu işin aciliyetine göre değerlendirilir; olağan bir gösterme veya bakım için birkaç gün önceden haber vermek, kiracının gün ve saat önerisine imkân tanımak dengeli bir uygulamadır. Bildirimin mesaj, e-posta veya ihtarname gibi yazılı bir yolla yapılması, ileride çıkabilecek tartışmada ispatı kolaylaştırır.
Habersiz Giriş Suç mu? Konut Dokunulmazlığının İhlali
TCK m.116/1'e göre bir kimsenin konutuna veya konutunun eklentilerine rızasına aykırı olarak giren ya da rızayla girdikten sonra çıkmayan kişi, mağdurun şikâyeti üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis cezasıyla cezalandırılır. Fiil cebir veya tehdit kullanılarak ya da gece vakti işlenirse ceza bir yıldan üç yıla kadar hapistir (m.116/4). Silahla veya birden fazla kişiyle birlikte işlenmesi gibi hâllerde ceza ayrıca artırılır (TCK m.119).
Suçun oluşması için evin sahibi olmak bir savunma değildir; Yargıtay uygulamasında da vurgulandığı üzere bu suçla mülkiyet ve zilyetlik değil, kişinin konutundaki huzur ve güvenlik duygusu korunur. Kiracının habersiz olması, rızasının da bulunmadığı anlamına gelir. "Evime bakmaya geldim" ya da "musluk akıyor mu diye kontrol ettim" gibi gerekçeler, gerçek bir acil durum yoksa suçun oluşmasını kural olarak engellemez.
Habersiz girişe eşlik eden başka davranışlar ayrıca suç oluşturabilir: Kiracının eşyalarını almak hırsızlık, eşyalara veya kapıya zarar vermek mala zarar verme, kiracının özel yaşamına ilişkin görüntü veya kayıt almak özel hayatın gizliliğini ihlal (TCK m.134) kapsamında değerlendirilebilir. Konut dokunulmazlığının temel şekli şikâyete bağlıdır; şikâyet, fiil ve failin öğrenilmesinden itibaren altı ay içinde yapılmalıdır (TCK m.73).
Ev Sahibi Habersiz Girerse Kiracı Ne Yapabilir?
- Delil toplayın: Kapı kamerası kayıtları, komşu tanıklığı, ev sahibiyle yazışmalar, yerinden oynatılmış eşya veya hasar fotoğrafları gibi delilleri saklayın.
- Kolluğa veya savcılığa başvurun: Giriş sürüyorsa polis veya jandarmaya haber verin; sonrasında Cumhuriyet başsavcılığına şikâyet dilekçesi verebilirsiniz.
- Yazılı uyarı gönderin: Ev sahibine, girişlerin yalnızca önceden haber verilerek ve sizin onayınızla yapılabileceğini noter ihtarnamesi veya yazılı mesajla bildirin.
- Kilit güvenliğini sağlayın: Uygulamada kiracının kendi güvenliği için kilit göbeğini değiştirmesi, eve zarar vermediği ve sözleşme sonunda anahtarları eksiksiz teslim ettiği sürece olağan kullanım içinde görülür; değişikliği ev sahibine yazılı bildirmek tartışmayı önler.
- Tazminat isteyin: Uğradığınız maddi zarar ile kişilik hakkı ihlalinden doğan manevi zarar için tazminat talep edilebilir. Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur (6325 s.K. m.18/B).
- Önemli sebeple fesih: Israrlı ve ağır ihlaller kira ilişkisini sizin için çekilmez hâle getiriyorsa, yasal bildirim süresine uyarak sözleşmeyi önemli sebeple feshetmek gündeme gelebilir (TBK m.331). Bu yolun parasal sonuçlarını hâkim belirlediğinden karar vermeden önce durum ayrıca değerlendirilmelidir.
Ev Sahipleri Nelere Dikkat Etmeli?
- Yedek anahtar: Yedek anahtar bulundurmak tek başına suç değildir; ancak kiracının rızası olmadan kullanılamaz. Teslim tutanağına kiracıya verilen anahtar sayısını yazmak ve yedek anahtar bulunduğunu açıkça belirtmek şeffaflık sağlar.
- Ziyaret talebi: Gösterme veya bakım için tarih ve saat önerisini yazılı iletin; mümkünse kiracı veya onun belirlediği kişi evdeyken girin.
- Kiracı izin vermiyorsa: Zorla girmeyin. Kiracının TBK m.319'daki katlanma borcunu haklı sebep olmadan yerine getirmemesi sözleşmeye aykırılık oluşturabilir; bu durumda arabuluculuk ve dava yolları değerlendirilmelidir.
- Acil durum: Su baskını veya gaz kaçağı gibi durumlarda önce kiracıya ulaşmaya çalışın; ulaşılamıyorsa itfaiye, kolluk veya ilgili kurumu çağırın ve yapılan girişi tutanakla belgeleyin.
- Kendiliğinden tahliye yasağı: Kira ödenmese veya kiracı ortadan kaybolmuş görünse bile eve girip eşyaları boşaltmak ya da kilidi değiştirmek hukuka aykırıdır. Tahliye için icra veya dava yoluna başvurulmalıdır; süreci kira tahliye davası nasıl açılır başlıklı yazımızda anlattık.
Sık Sorulan Sorular
Ev sahibi kiracının evine girebilir mi, yedek anahtarla girmek suç mu?
Ev sahibi, kiracının rızası olmadan yedek anahtarla eve giremez. Bu davranış, kiracının şikâyeti üzerine TCK m.116'daki konut dokunulmazlığının ihlali suçu kapsamında değerlendirilebilir; gece vakti girilmesi cezayı artırır.
Ev sahibi evi göstermek için ne kadar önce haber vermeli?
Kanun belirli bir gün sayısı öngörmez; TBK m.319 "uygun bir süre önce" bildirim yapılmasını ister. Olağan durumlarda birkaç gün önceden yazılı haber vermek ve kiracının uygun olduğu saati dikkate almak yerinde olur.
Kiracı evin gezdirilmesine izin vermek zorunda mı?
Satış, sonraki kiralama veya bakım için zorunlu olduğu ölçüde ve önceden bildirilmek kaydıyla kiracı izin vermek zorundadır. Ancak bu, sık ve keyfî ziyaretlere katlanma yükümlülüğü anlamına gelmez; ziyaretlerin kiracının yararlarını gözetecek şekilde planlanması gerekir.
Ev sahibi ben yokken eve girdiyse ne yapmalıyım?
Kamera kayıtları, komşu beyanları ve yazışmalar gibi delilleri toplayın ve altı ay içinde Cumhuriyet başsavcılığına şikâyette bulunabilirsiniz. Eşyalarınızda eksik veya hasar varsa bunları da fotoğraflayarak belgeleyin.
Acil durumda ev sahibi kapıyı açtırabilir mi?
Gaz kaçağı, yangın veya su baskını gibi gerçek bir tehlikede öncelik can ve mal güvenliğidir. Bu durumda önce kiracıya ulaşılmalı, ulaşılamıyorsa itfaiye veya kolluk çağrılmalıdır; zorunluluk durumunun varlığı somut olaya göre değerlendirilir.
Kiracı kapı kilidini değiştirebilir mi?
Uygulamada kiracının güvenliği için kilit göbeğini değiştirmesi, eve zarar vermemek ve sözleşme sonunda anahtarları eksiksiz teslim etmek kaydıyla kabul görür. Değişikliği ev sahibine yazılı bildirmek, sonradan doğabilecek tartışmaları önler.
Özet
- Kira süresince evin kullanımı kiracıya aittir; ev sahibi malik olsa da rıza olmadan giremez (Anayasa m.21, TBK m.301).
- Ev sahibi yalnızca bakım, satış veya yeniden kiralama için zorunlu ölçüde ve uygun süre önce haber vererek evi gezebilir (TBK m.319).
- Rızaya aykırı giriş, şikâyet üzerine altı aydan iki yıla kadar hapis gerektirir; gece veya cebirle işlenirse ceza artar (TCK m.116).
- Şikâyet süresi fiil ve failin öğrenilmesinden itibaren altı aydır (TCK m.73).
- Kiracı tazminat isteyebilir; kira uyuşmazlıklarında dava öncesi arabuluculuk zorunludur (6325 s.K. m.18/B).
- Ağır ve ısrarlı ihlallerde önemli sebeple fesih gündeme gelebilir (TBK m.331).
Ev sahibinin giriş hakkının sınırı, ziyaretin amacına, bildirim biçimine ve somut koşullara göre değiştiğinden, yaşanan olay ve yazışmalar birlikte değerlendirilmelidir. Dural Hukuk, kiracı ve ev sahibi uyuşmazlıkları, konut dokunulmazlığının ihlali şikâyetleri, tazminat talepleri ve kira arabuluculuğu konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk