Günlük kiralık ev izin belgesi, bir konutu tek seferde en fazla yüz gün süreyle kiraya vermek isteyen ev sahibinin, kiralama sözleşmesi yapmadan önce Kültür ve Turizm Bakanlığından alması zorunlu olan belgedir. 7464 sayılı Kanun'un bu hükümleri 1 Ocak 2024'ten beri uygulanmaktadır. İzin belgesi olmadan günlük veya haftalık kiralama yapan ev sahibine her konut için idari para cezası verilir, faaliyet sürdükçe ceza katlanarak artar ve ilanlar internet platformlarından kaldırılabilir.
Belgenin en çok zorlanılan şartı, apartmandaki konut nitelikli tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliğiyle verdiği noter onaylı karardır; müstakil evlerde bu şart aranmaz. Sapanca, Kartepe ve Maşukiye gibi bungalov ve göl evi kiralamasının yaygın olduğu bölgelerde, tapudaki niteliğin ve yapının ruhsat durumunun da ayrıca kontrol edilmesi gerekir. Bu yazıda kanunun kapsamı, belge şartları, başvuru adımları, belge sahibinin yükümlülükleri, cezalar ve itiraz yolları anlatılmaktadır.
7464 Sayılı Kanun Kimleri Kapsar?
Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair 7464 sayılı Kanun, 2 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanmıştır. Uygulamanın ayrıntıları ise Konutların Turizm Amaçlı Kiralanması Faaliyetlerinin Düzenlenmesine İlişkin Yönetmelik'te yer alır. Kapsamı belirleyen temel kurallar şunlardır:
- Süre ölçütü: Turizm amaçlı kiralama, konutun kullanıcılara en fazla yüz gün süreyle her türlü amaçla kiralanmasıdır. Yani yalnızca tatilciler değil, kısa süreli iş veya tedavi amacıyla kalanlara yapılan kiralamalar da kapsama girer. Tek seferde yüz günden uzun kiralamalar kanunun dışındadır (m.1, m.2).
- Konut tanımı: Tapuda konut olarak kayıtlı ya da üzerinde konut amaçlı kat irtifakı veya kat mülkiyeti bulunan bağımsız bölümler konut sayılır. Yönetmelik, konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesini de kabul eder.
- Kiraya veren: Konutun maliki veya intifa ya da üst hakkı sahibidir. Kiracının, oturmak için kiraladığı evi kendi adına günlük kiraya vermesi yasaktır (m.3/7).
- Oda kiralama: İzin belgeli konutun odaları ayrı sözleşmelerle farklı kişilere kiralanamaz; ev sahibinin kendi oturduğu konutun odaları için de belge düzenlenmez.
- Dolanma yasağı: Her seferinde yüz günden uzun sözleşme yapılsa bile, aynı konutu ilk sözleşmeden itibaren bir yıl içinde dört defadan fazla kiraya verene ayrıca ceza öngörülmüştür (m.4/1-g).
Tapuda konut niteliği bulunmayan ve konut olarak düzenlenmiş yapı kayıt belgesi de olmayan yapılar, örneğin tarla vasıflı arazideki ruhsatsız bungalovlar, bu belgenin konusu olamaz; bu yapıların kiraya verilmesi imar ve turizm mevzuatı bakımından ayrıca risk taşır.
İzin Belgesi Şartları ve Gerekli Belgeler
| Durum | Aranan şart veya belge |
| Her başvuru | Güncel tapu kaydı; kiraya verenin kimlik bilgileri, gerekirse imza beyannamesi |
| Yabancı uyruklu malik | Pasaport örneği ile yabancı kimlik numarası veya vergi kimlik numarası |
| Paylı mülkiyet | Pay ve paydaş çoğunluğunu sağlayan maliklerin yazılı onayı; elbirliği mülkiyetinde tüm maliklerin onayı |
| Apartman dairesi | Binadaki konut nitelikli tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliği kararının noter onaylı örneği |
| Site içindeki bina | Oybirliği yalnızca konutun bulunduğu bina için aranır; belge örneği site yönetimine iletilir |
| Üçten fazla bağımsız bölümlü bina | Aynı kiraya veren adına bölümlerin en fazla yüzde yirmi beşi için belge verilebilir |
| Aynı binada aynı kişiye beşten fazla konut | İşyeri açma ve çalışma ruhsatı; sitede ayrıca tüm kat maliklerinin oybirliği |
| Müstakil konut, rezidans, devre mülk | Oybirliği kararı ve yüzde yirmi beş sınırı aranmaz |
| Vekâleten başvuru | Noter tarafından düzenlenmiş vekâletname |
Konutun da asgari nitelikleri taşıması gerekir: En az bir yatak, banyo-tuvalet, yaşam alanı ve mutfak; sıcak ve soğuk su; kişi başı yatak takımı ve havlu; site veya apartman kuralları ile binadan çıkış yollarını gösteren bilgilendirme kartı; yangın söndürücü ve banyo-tuvalet dışındaki tüm bölümlerde duman dedektörü. Kapasite, yatak odası başına iki kişi ve buna ek en fazla iki kişi olarak hesaplanır; üç yaşından küçük çocuklar hariç on iki kişiyi aşamaz.
Başvuru Nasıl Yapılır? Adım Adım
- Tapuyu kontrol edin: Konutun tapudaki niteliğini, paydaşları ve üzerindeki hakları inceleyin.
- Kat malikleri kararını alın: Apartman dairesiyse tüm konut maliklerinin oybirliğiyle verdiği kararı noterde onaylatın.
- e-Devlet'ten başvurun: Yönetmeliğe göre izin belgesi başvuruları yalnızca e-Devlet üzerinden yapılır; fiziki başvurular değerlendirilmeden iade edilir. Menü adları zamanla değişebilir.
- İncelemeyi bekleyin: İl kültür ve turizm müdürlüğü belgeleri inceler; başvuruların altmış gün içinde sonuçlandırılması zorunludur. Eksik veya uygun olmayan belgeyle yapılan başvuru gerekçeli olarak reddedilir.
- Yerinde incelemeye hazırlanın: Belge düzenlendikten sonra otuz gün içinde konutta inceleme yapılır. Eksiklik varsa on beş gün süre verilir; giderilmezse para cezası uygulanıp yeniden süre verilir, ikinci denetimde de eksiklik sürerse belge iptal edilir.
- Plaketi asın: Bakanlıkça hazırlanan plaket konutun girişine asılır. İzin belgesi ve plaket ücretlerini Bakanlık belirler; güncel tutar başvuru sırasında kontrol edilmelidir.
Belge Sahibinin Yükümlülükleri
Belgeyi almak sürecin sonu değildir; izin belgesi sahibi faaliyet süresince şu yükümlülüklere uymak zorundadır:
- İlanlarda belge numarası: Tanıtımın yapıldığı her ortamda izin belgesi numarası okunaklı biçimde yayımlanır; konum, kapasite, kat, oda ve donanım bilgileri, site kuralları ve giriş-çıkış saatleri belirtilir.
- Kimlik bildirimi: Konaklayanlar hakkında 1774 sayılı Kimlik Bildirme Kanunu uygulanır ve bildirimden izin belgesi sahibi sorumludur (m.3/8).
- Temizlik ve kayıt: Her kullanıcı değişiminde temizlik ve bakım yapılır, haşere ile mücadele edilir ve kayıtlar saklanır.
- Bildirimler: Bakanlığın istediği bilgi ve belgeler otuz gün içinde gönderilir; miras dışındaki bir sebeple malik değişirse tapu tescilinden itibaren otuz gün içinde bildirilir. Turizm payının ödendiğine ilişkin belge istenen sürede ibraz edilir.
- Periyodik denetim: Belgeli konutların evrakı en az iki yılda bir kontrol edilir. 27 Ekim 2026 tarihli Yönetmelik değişikliğine göre evrakta eksiklik, uygunsuzluk veya değişiklik tespit edilirse otuz gün süre verilir; süre sonunda giderilmezse izin belgesi iptal edilir. Bildirilen denetim tarihinde konutun hazır bulundurulmaması da yaptırım sebebidir.
Belgeli günlük kiralamalarda kullanıcıyla yapılan sözleşme, sözleşmede belirtilen sürenin sonunda kendiliğinden sona erer (m.3/9). Türk Borçlar Kanunu da niteliği gereği geçici kullanıma ayrılmış taşınmazların altı ay ve daha kısa süreli kiralarında konut kiralarına ilişkin koruyucu hükümlerin uygulanmayacağını düzenler (TBK m.339/1). Ev sahiplerinin genel haklarını ev sahibi hakları rehberimizde ele aldık.
Günlük Kiralık Ev Cezaları Ne Kadar?
Aşağıdaki tutarlar 7464 sayılı Kanun'un 4. maddesinde yazan tutarlardır. Kabahatler Kanunu m.17/7 uyarınca maktu idari para cezaları her takvim yılı başında yeniden değerleme oranında artırılarak uygulandığından, 2026 yılında uygulanan güncel tutarlar valilikten veya Bakanlıktan kontrol edilmelidir.
| İhlal | Kanunda yazan ceza |
| İzin belgesi olmadan kiralama | Her konut için 100.000 TL ve belge almak için 15 gün süre |
| 15 günlük süre sonunda faaliyete devam | 500.000 TL ve bir kez daha 15 gün süre |
| Buna rağmen belgesiz kiralamaya devam | 1.000.000 TL |
| Kiracının veya kullanıcının konutu kendi adına günlük kiraya vermesi | Her sözleşme için 100.000 TL |
| Belgesiz konutun kiralanmasına aracılık | Her sözleşme için 100.000 TL |
| İlan platformunun uyarıya rağmen 24 saatte ilanı kaldırmaması | Her konut için 100.000 TL ve erişim engeli |
| Bir yıl içinde aynı konutu yüz günü aşan sözleşmelerle dörtten fazla kiraya verme | 1.000.000 TL |
| Plaketin asılmaması | 100.000 TL ve 15 gün; süre sonunda asılmazsa 500.000 TL |
| Yanıltıcı tanıtım, sözleşmeye uygun teslim etmeme veya nitelik eksikliği | 100.000 TL; ödemenin 15 gün içinde iade edilmemesinde 200.000 TL |
| Bilgi-belge vermeme, malik değişikliğini veya turizm payı belgesini bildirmeme | 50.000 TL |
Belgesiz kiralamaya ilişkin cezaları konutun bulunduğu yerin en büyük mülki amiri, belge sahiplerine ilişkin cezaları ve ilan platformlarına yönelik yaptırımları Bakanlık verir (m.4/3). İdari para cezasına karşı, kararın tebliğinden itibaren on beş gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir (Kabahatler Kanunu m.27); ceza bir ay içinde ödenirse yüzde yirmi beş indirim uygulanır ve ödeme itiraz hakkını ortadan kaldırmaz (m.17/6). İzin belgesinin reddi veya iptali ise idari işlem niteliğinde olduğundan idare mahkemesinde dava konusu yapılabilir.
Sık Sorulan Sorular
Günlük kiralık ev izin belgesi olmadan evimi kiraya verebilir miyim?
Hayır. Tek seferde yüz günü aşmayan her kiralama için sözleşmeden önce izin belgesi alınması zorunludur. Belgesiz kiralamada her konut için idari para cezası uygulanır ve faaliyet sürdükçe ceza artar.
Apartmandaki tüm komşulardan izin almak zorunlu mu?
Evet. Birden fazla bağımsız bölüm bulunan binalarda, konut nitelikli tüm bağımsız bölüm maliklerinin oybirliğiyle verdiği noter onaylı karar gerekir. Tek bir malikin onay vermemesi başvuruyu engeller.
Müstakil evim veya bungalovum için de belge gerekir mi?
Evet, konut niteliğindeki müstakil evler için de belge gerekir; ancak oybirliği kararı ve yüzde yirmi beş sınırı aranmaz. Tapuda konut niteliği olmayan ve konut olarak yapı kayıt belgesi bulunmayan yapılar ise bu belgeyle kiralanamaz.
Kiracı olduğum evi günlük kiraya verebilir miyim?
Hayır. Oturmak amacıyla kiralanan konutun kiracı tarafından kendi adına turizm amaçlı kiraya verilmesi yasaktır ve her sözleşme için idari para cezası öngörülür. Bu durum ayrıca kira sözleşmesine aykırılık oluşturabilir.
İzin belgesi başvurusu ne kadar sürede sonuçlanır?
Yönetmeliğe göre başvuruların altmış gün içinde sonuçlandırılması zorunludur. Belge düzenlendikten sonraki otuz gün içinde konutta yerinde inceleme yapılır.
Günlük kiralık ev cezasına nasıl itiraz edilir?
İdari para cezası kararına karşı tebliğden itibaren on beş gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir. Süre kaçırılırsa ceza kesinleşir; bu nedenle tebliğ tarihini not etmeniz önemlidir.
Özet
- Tek seferde en fazla yüz günlük her türlü konut kiralaması için sözleşmeden önce izin belgesi zorunludur (7464 s.K. m.1-3).
- Apartman dairelerinde tüm konut maliklerinin noter onaylı oybirliği kararı gerekir; müstakil konutta bu şart aranmaz (m.3/3, Yönetmelik m.5).
- Başvurular e-Devlet üzerinden yapılır ve altmış gün içinde sonuçlandırılır (Yönetmelik m.5-6).
- Belge sahibi plaket, ilanda belge numarası ve kimlik bildirimi yükümlülüklerine uymalıdır (m.3/1, m.3/8).
- Kanunda belgesiz kiralama için 100.000 TL'den başlayıp 1.000.000 TL'ye kadar çıkan cezalar öngörülür; tutarlar her yıl yeniden değerlenir (m.4, Kabahatler K. m.17/7).
- Para cezasına karşı on beş gün içinde sulh ceza hâkimliğine başvurulabilir (Kabahatler K. m.27).
İzin belgesi şartları, binanın yapısına, tapudaki niteliğe ve mülkiyet durumuna göre değiştiğinden, kiralamaya başlamadan önce konutun durumu belgeleriyle birlikte değerlendirilmelidir. Dural Hukuk, turizm amaçlı kiralama izin belgesi süreçleri, idari para cezalarına itiraz, kat malikleri kurulu kararları ve kira uyuşmazlıkları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk