Tapuda şerh sorgulama sorusunun kısa cevabı şudur: Ev alırken taşınmazın güncel tapu kaydını inceleyerek üzerinde ipotek (rehin), haciz, ihtiyati tedbir, dava, aile konutu, kira, satış vaadi gibi şerhler ile irtifak hakları ve beyanlar bulunup bulunmadığını görmeniz gerekir. Malik bu bilgileri e-Devlet'teki "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetinden görebilir; alıcı olarak siz ise kaydı malikin paylaşmasıyla, yetkilendirmesiyle veya tapu müdürlüğü aracılığıyla incelersiniz. Tapuya işlenmiş bir kısıtlamayı "bilmiyordum" diyerek ileri süremeyeceğiniz için bu kontrol satın almadan önce mutlaka yapılmalıdır (Türk Medeni Kanunu m.1020).
Tapu kontrolü yalnızca satıcının gerçekten malik olup olmadığını öğrenmekten ibaret değildir. Kayıttaki bir haciz, ödediğiniz bedele rağmen evin icra yoluyla satılmasına; bir intifa hakkı ise evi yıllarca kullanamamanıza yol açabilir. Bu yazıda tapu kaydının nasıl sorgulanacağı, kayıttaki şerh, beyan, irtifak ve rehinlerin ne anlama geldiği, ipotekli veya hacizli evin nasıl güvenle alınabileceği ve satış günü kontrol listesi anlatılmaktadır.
Tapuda Şerh Sorgulama Neden Önemli?
Tapu sicili herkese açıktır ve hiç kimse tapu sicilindeki kayıtları bilmediğini ileri süremez (TMK m.1020). Buna karşılık tapu kütüğündeki tescile iyiniyetle dayanarak mülkiyet kazanan kişinin bu kazanımı korunur (TMK m.1023). Bu iki kuralın alıcı açısından anlamı şudur:
- Kayıtta görünen kısıtlamalar size karşı da geçerlidir: Şerh verilmiş kişisel haklar, taşınmaz üzerinde sonradan hak kazanan herkese karşı ileri sürülebilir (TMK m.1009). Haciz, tedbir ve benzeri tasarruf kısıtlamaları da şerh edilir (TMK m.1010).
- Kayıtta görünmeyen bazı riskler kendiliğinden ortadan kalkmaz: İmar aykırılığı, aidat borcu veya kiracının durumu gibi konular tapu kaydında her zaman yer almaz; bunlar ayrıca araştırılmalıdır.
Tapu Kaydı Nasıl Sorgulanır?
Tapu kaydına ulaşmanın birkaç yolu vardır. Kurumların internet hizmetlerinde menü ve hizmet adları zaman zaman değişebileceğinden, aşağıdaki adları genel yol gösterici olarak düşünün:
- e-Devlet "Tapu Bilgileri Sorgulama": Malik, e-Devlet'e girerek adına kayıtlı taşınmazları listeler; "Detaylar" bölümünde hisse bilgisi ile şerh, beyan, irtifak ve rehin bilgilerini görebilir. Bu hizmet yalnızca kişinin kendi taşınmazlarını gösterir.
- Malikin paylaşması veya yetkilendirmesi: Satıcıdan, e-Devlet'teki taşınmaz detay ekranını sizinle paylaşmasını veya Web Tapu üzerinden size görüntüleme yetkisi vermesini isteyebilirsiniz. Ekran görüntüsü yerine güncel tarihli belge istemek daha güvenlidir.
- Tapu müdürlüğü: Malik veya vekili tapu müdürlüğünden güncel tapu kaydı (takyidat bilgisi) alabilir. İlgisini inandırıcı kılan kişilerin de kayıt örneği isteyebileceği kabul edilir (TMK m.1020).
- Parsel sorgulama: Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğünün parsel sorgulama hizmetinde il, ilçe, mahalle, ada ve parsel bilgisiyle taşınmazın harita üzerindeki yeri ve sınırları görülebilir. Bu hizmet malik ve şerh bilgisi göstermez; yalnızca konum doğrulaması için kullanılır.
Elinizdeki kâğıt tapu senedi, kaydın güncel hâlini göstermez. Senedin düzenlenmesinden sonra konulan bir haciz veya ipotek yalnızca tapu kütüğünde görünür; bu nedenle her zaman güncel kayda bakın.
Tapu Kaydında İpotek, Haciz ve Şerhler Ne Anlama Gelir?
Tapu kaydında taşınmaz ve malik bilgilerinin yanında şerhler, beyanlar, irtifaklar ve rehinler ayrı bölümlerde gösterilir. En sık karşılaşılan kayıtlar ve alıcı için anlamları şöyledir:
| Kayıt | Ne anlama gelir? | Alıcı için önemi |
| İpotek (rehin) | Taşınmaz bir borcun teminatı olarak gösterilmiştir | İpotek taşınmazla birlikte geçer; satıştan önce kaldırılmalıdır |
| Haciz şerhi | Malikin borcu nedeniyle icra dairesi taşınmazı haczetmiştir | Satış mümkün olsa da alacaklı taşınmazı icra yoluyla sattırabilir |
| İhtiyati tedbir şerhi | Mahkeme taşınmaz üzerinde tasarrufu kısıtlamıştır | Tedbirin içeriğine göre satış yapılamayabilir |
| Dava şerhi | Taşınmaz hakkında görülen bir dava vardır | Alıcı kural olarak davanın sonucundan etkilenir |
| Aile konutu şerhi | Taşınmaz, malikin ailesinin konutudur | Satış için diğer eşin açık rızası gerekir (TMK m.194) |
| Kira, satış vaadi, önalım şerhi | Üçüncü kişinin kişisel hakkı tapuya işlenmiştir | Bu haklar yeni malike karşı da ileri sürülebilir (TMK m.1009) |
| İntifa veya oturma (sükna) hakkı | Başka bir kişinin taşınmazı kullanma hakkı vardır | Hak sona erene kadar evi siz kullanamayabilirsiniz |
| Beyanlar | Yönetim planı, kat irtifakı, riskli yapı gibi bilgilendirici kayıtlar | Binanın hukuki durumunu ve olası yükümlülükleri gösterir |
Aile konutu şerhinin sonuçlarını aile konutu şerhi nedir yazımızda, beyanlar hanesinde görülebilen riskli yapı kaydına itirazı ise riskli yapı tespitine itiraz yazımızda anlattık.
İpotekli veya Hacizli Ev Güvenle Nasıl Alınır?
İpotek veya haciz bulunması, evin hiçbir şekilde alınamayacağı anlamına gelmez; ancak işlemler doğru sırayla yapılmalıdır:
- Borcun tutarını öğrenin: İpotekte bankadan güncel borç (kapama) tutarını, hacizde icra dosyasındaki güncel borcu yazılı olarak öğrenin. Bir taşınmazda birden fazla haciz olabileceğini unutmayın.
- Ödemeyi borca yönlendirin: Satış bedelinin ilgili kısmı doğrudan bankaya veya icra dosyasına ödenmeli, kalan kısım satıcıya verilmelidir. Bedeli satıcıya ödeyip borcu kapatmasını beklemek risklidir.
- Terkin yazısını bekleyin: Banka ipoteğin kaldırılması (fek), icra dairesi ise haczin kaldırılması için tapu müdürlüğüne yazı gönderir. Kayıt temizlenmeden satış imzalanmamalıdır.
- Kaydı tekrar kontrol edin: Terkin işleminden sonra ve satış imzasından hemen önce kaydı yeniden inceleyin; arada yeni bir haciz gelmiş olabilir.
Bazı bankaların Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğü ile entegre çalışan güvenli ödeme uygulamaları bulunmaktadır; bu uygulamalarda bedel bankanın güvencesine alınır ve tapu devriyle eş zamanlı olarak satıcıya aktarılır. Tapu kaydındaki sorunların dava yoluyla çözülmesi gerektiğinde tapu iptal ve tescil davası gündeme gelebilir.
Tapu Dışında Yapılması Gereken Kontroller
- Satıcının kimliği ve yetkisi: Satıcının kimlik bilgilerinin tapudaki malikle aynı olduğundan emin olun. Satış vekaletnameyle yapılacaksa vekaletnamenin geçerliliğini ve azledilmediğini düzenleyen notere doğrulatın.
- Belediye kayıtları: Yapı ruhsatı, yapı kullanma izni (iskân) ve onaylı projeyi; varsa imar aykırılığı tutanaklarını kontrol edin.
- Site veya apartman yönetimi: Ödenmemiş aidat ve ortak gider borcu ile yaklaşan büyük masrafları (çatı, mantolama, asansör) yönetimden öğrenin.
- Kiracı durumu: Evde kiracı varsa kira sözleşmesini görün; kiracılık ilişkisi yeni malike de geçebilir.
- Fiilî durum: Evi yerinde görün; tapudaki nitelik ve yüzölçümü ile gerçek durumun uyuşup uyuşmadığını karşılaştırın.
Satış Günü Tapu Kontrol Listesi
- Güncel kayıt: Satıştan hemen önce kaydı bir kez daha kontrol edin.
- Resmî senet: Tapu müdürlüğünde (veya noterde) okunan resmî senette taşınmaz bilgilerinin, bedelin ve kayıttaki şerhlerin doğru yazıldığını dinleyin.
- Gerçek bedel: Tapuda gerçek satış bedelini gösterin; düşük bedel göstermek ileride vergi ve hak kaybı riskleri doğurur.
- Banka üzerinden ödeme: Bedeli banka kanalıyla, mümkünse güvenli ödeme yöntemiyle ödeyin; elden nakit ödemeden kaçının.
- Belgeleri saklayın: Resmî senet, dekontlar, terkin yazıları ve tapu kaydı örneğini saklayın.
Sık Sorulan Sorular
Tapuda şerh sorgulama nasıl yapılır?
Malik, e-Devlet'teki "Tapu Bilgileri Sorgulama" hizmetinde taşınmazın detay bölümünden şerh, beyan, irtifak ve rehin bilgilerini görebilir. Alıcı ise bu bilgileri malikin paylaşması veya yetkilendirmesiyle ya da tapu müdürlüğünden alınan güncel kayıtla inceler. Menü adları değişebileceğinden ilgili kurumun güncel yönlendirmelerini takip edin.
Başkasının tapusunu e-Devlet'ten sorgulayabilir miyim?
e-Devlet'teki tapu sorgulama hizmeti yalnızca kişinin kendi taşınmazlarını gösterir. Satın almak istediğiniz evin kaydını malikin paylaşması, sizi yetkilendirmesi veya tapu müdürlüğü aracılığıyla görebilirsiniz.
Hacizli ev satın alınır mı?
Hacizli bir ev satılabilir; ancak haciz kaldırılmadan alırsanız alacaklı, taşınmazın icra yoluyla satışını isteyebilir. Bu nedenle borcun satış bedelinden doğrudan icra dosyasına ödenmesi ve haciz kaldırıldıktan sonra satışın yapılması gerekir.
İpotekli ev alınırsa ipotek ne olur?
İpotek taşınmazı takip eder; satıştan sonra da devam eder ve borç ödenmezse alacaklı banka taşınmazı sattırabilir. Satıştan önce borcun kapatılıp ipoteğin kaldırılması (fek) gerekir.
Tapuda aile konutu şerhi varsa ev satılabilir mi?
Aile konutunun satışı için malik olmayan eşin açık rızası gerekir (TMK m.194). Şerh bulunan bir taşınmazda bu rıza alınmadan satış yapılmamalıdır.
Tapu senedindeki bilgiler yeterli mi?
Yeterli değildir. Kâğıt tapu senedi düzenlendiği andaki durumu gösterir; sonradan konulan haciz, ipotek veya tedbirler yalnızca güncel tapu kaydında görünür.
Özet
- Tapu sicili herkese açıktır; kayıtlardaki kısıtlamaları bilmediğinizi ileri süremezsiniz (TMK m.1020).
- Şerh verilmiş kişisel haklar ve tasarruf kısıtlamaları yeni malike karşı da etkilidir (TMK m.1009, m.1010).
- Malik, e-Devlet'teki Tapu Bilgileri Sorgulama hizmetinden şerh, beyan, irtifak ve rehinleri görebilir; menü adları değişebilir.
- İpotek ve haciz taşınmazla birlikte geçer; borç doğrudan bankaya veya icra dosyasına ödenmeli, terkin sonrası satış yapılmalıdır.
- Aile konutu şerhli evin satışı için diğer eşin açık rızası gerekir (TMK m.194).
- Tapu dışındaki belediye, yönetim, kiracı ve vekaletname kontrolleri de ihmal edilmemelidir.
Tapu kaydındaki her şerhin sonucu farklı olduğundan ve bazı riskler kayıtta hiç görünmediğinden, ödeme yapmadan önce tapu kaydının ve diğer belgelerin birlikte değerlendirilmesi önemlidir. Dural Hukuk, taşınmaz alım satımı, tapu kaydı incelemesi, haciz ve ipotek kaldırma süreçleri ile tapu iptali ve tescil davaları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk