Kiracı eve zarar verirse ev sahibinin hakları sorusunun kısa cevabı şudur: Kiracı, evi hangi durumda teslim aldıysa sözleşme bitiminde o durumda geri vermekle yükümlüdür; kırık kapı, yanmış parke, sökülmüş dolap, delik deşik edilmiş duvar gibi olağan kullanımı aşan hasarları gidermek zorundadır. Ev sahibi onarım bedelini tazminat olarak isteyebilir, alacağını güvence bedelinden (depozito) karşılamak için yasal yollara başvurabilir; zarar kira devam ederken veriliyorsa yazılı ihtarla sözleşmeyi feshedip tahliye isteyebilir, kasıtlı ağır zarar varsa ihtar beklemeden de fesih mümkündür.
Ancak her hasar kiracıya yüklenemez. Sözleşmeye uygun kullanımdan doğan eskime ve aşınmadan kiracı sorumlu değildir; ayrıca ev sahibi evi geri alırken kontrol edip kiracının sorumlu olduğu eksiklikleri hemen yazılı bildirmezse kural olarak hakkını kaybeder. Ev sahibinin genel haklarını ev sahibi hakları rehberimizde anlattık. Bu yazıda kiracının özen borcu, normal yıpranma ile zarar arasındaki fark, teslimde yapılması gerekenler, tazminat ve depozito, kira devam ederken fesih yolu ve zararın ceza hukuku boyutu anlatılmaktadır.
Kiracının Özen Borcu: Kanun Ne Diyor?
6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK), kiracıya kiralananı kullanırken uyması gereken açık yükümlülükler yükler. Kiracı eve zarar verirse ev sahibinin başvurabileceği yolların hepsi bu yükümlülüklere dayanır:
- Özenle kullanma borcu: TBK m.316/1'e göre kiracı, kiralananı sözleşmeye uygun olarak özenle kullanmak ve aynı binada oturanlar ile komşulara gerekli saygıyı göstermekle yükümlüdür.
- Aynı durumda geri verme borcu: TBK m.334/1'e göre kiracı, kiralananı ne durumda teslim almışsa sözleşme bitiminde o durumda geri verir; ancak sözleşmeye uygun kullanmadan doğan eskime ve bozulmalardan sorumlu değildir.
- Ayıbı bildirme borcu: TBK m.318'e göre kiracı, ev sahibinin gidermesi gereken ayıpları (ör. tesisattan su sızması) gecikmeksizin bildirmek zorundadır; bildirmezse bundan doğan zarardan sorumludur.
- İzinsiz tadilat yasağı: TBK m.321'e göre kiracı, ancak kiraya verenin yazılı rızasıyla yenilik ve değişiklik yapabilir. İzinsiz duvar yıkmak, mutfak dolaplarını sökmek veya tesisatı değiştirmek sözleşmeye aykırılık oluşturur.
- Birlikte yaşayanlar ve misafirler: TBK m.116 uyarınca borçlu, birlikte yaşadığı kişilerin borcun ifası sırasında verdiği zarardan da sorumludur. Bu nedenle kiracı, ailesinin veya evde kalan kişilerin verdiği hasar için de kural olarak ev sahibine karşı sorumlu tutulur.
Normal Yıpranma mı, Kiracının Verdiği Zarar mı?
Uyuşmazlıkların büyük kısmı bu ayrımda düğümlenir. Birkaç yıl oturulan bir evin ilk günkü gibi teslim edilmesi beklenemez; kanun yalnızca olağan kullanımı aşan zararları kiracıya yükler. Aşağıdaki tablo uygulamadaki genel eğilimi gösterir; somut olayda evin yaşı, kira süresi ve kullanım yoğunluğu dikkate alınır ve gerekirse bilirkişi incelemesi yapılır.
| Durum | Kural olarak değerlendirme |
| Duvar boyasının zamanla solması, eşya izleri | Olağan yıpranma; kiracıdan istenemez |
| Duvarlarda çok sayıda büyük delik, karalama, sökülmüş duvar kâğıdı | Olağan kullanımı aşan zarar; onarım bedeli istenebilir |
| Parkede yürümeye bağlı hafif aşınma | Olağan yıpranma |
| Parkede su kabarması, yanık, derin çizik | Kiracının kusuru varsa zarar; tazmin edilir |
| Kombi veya demirbaş eşyanın yaşa bağlı arızası | Ev sahibinin sorunu (TBK m.301) |
| Bakımsızlık ya da yanlış kullanım nedeniyle bozulan kombi veya cihaz | Kiracının sorumluluğu gündeme gelir |
| Kırık cam, kapı, kilit, dolap kapağı; evcil hayvan tahribatı | Olağan sayılmaz; kiracı sorumludur |
| Ev sahibinin yazılı izni olmadan yapılan tadilat | Eski hâle getirme veya zarar talep edilebilir |
Evi Geri Alırken Ne Yapılmalı? 335. Madde Uyarısı
Ev sahiplerinin en çok hak kaybettiği nokta teslim anıdır. TBK m.335'e göre kiraya veren, geri verme sırasında kiralananın durumunu gözden geçirmek ve kiracının sorumlu olduğu eksiklik ve ayıpları ona hemen ve yazılı olarak bildirmek zorundadır. Bu bildirim yapılmazsa kiracı her türlü sorumluluktan kurtulur. Yalnızca teslim sırasında olağan bir incelemeyle fark edilemeyecek gizli eksiklikler bakımından kiracının sorumluluğu devam eder; bunlar da fark edildiği anda yine hemen yazılı bildirilmelidir.
Teslim sürecini şu sırayla yürütmeniz ispat açısından güvenli olur:
- Başlangıç tutanağı: Kira başlarken evin ve demirbaşların durumunu fotoğraflı, tarihli ve iki tarafça imzalı bir tutanakla kayda geçirin. Başlangıç durumu belgelenmemişse hasarın sonradan oluştuğunu ispatlamak zorlaşır.
- Birlikte kontrol: Anahtar tesliminde evi kiracıyla birlikte gezin; tüm odaları tarih ve saat bilgisi görünen fotoğraf ve videoyla kaydedin.
- Teslim tutanağı: Tespit edilen hasarları tek tek yazan bir tutanak düzenleyin. Kiracı imzadan kaçınırsa bunu tanık huzurunda not edin.
- Hemen yazılı bildirim: Hasarları gecikmeden kiracıya yazılı bildirin. İspat gücü yüksek yol noter aracılığıyla gönderilen ihtarnamedir; e-posta veya mesaj da yazılı delil olabilir ancak tebliğ ve içerik tartışması çıkabilir.
- Delil tespiti: Hasar büyükse ya da kiracı itiraz ediyorsa, onarıma başlamadan önce sulh hukuk mahkemesinden delil tespiti istemek veya noter tespiti yaptırmak, ileride bilirkişi incelemesinin dayanağını korur.
- Belgeleri saklama: Usta teklifleri, faturalar ve değiştirilen parçalara ait belgeler tazminat miktarının ispatında kullanılır.
Kiracı anahtarı kapıya bırakıp ayrılmış veya kargoyla göndermişse de ev sahibi anahtarı aldığı anda evi kontrol etmeli ve aynı yazılı bildirimi yapmalıdır.
Tazminat ve Depozito: Zarar Nasıl Talep Edilir?
Ev sahibi, kiracının sözleşmeye aykırı kullanımından doğan gerçek zararı isteyebilir. Bu zarar çoğunlukla onarım ve boya bedeli, kırılan veya kaybolan demirbaşın bedeli ile onarım süresince evin kiraya verilememesinden doğan kayıptan oluşur. Eşya bedelinde eşyanın yaşı ve yıpranma payı dikkate alınabilir; kira kaybı ise somut olarak ispatlanmalıdır.
TBK m.334/2'ye göre kiracının, sözleşme sona erdiğinde sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan zararlar dışında ayrıca bir tazminat ödeyeceğini önceden taahhüt etmesi geçersizdir. Bu nedenle "çıkışta her durumda iki kira bedeli boya parası ödenir" gibi kayıtlara dayanarak hasar olmasa bile para istenemez; istenebilecek olan, gerçekten oluşan zararın karşılığıdır.
Güvence bedeli konusunda TBK m.342 belirleyicidir: Konut kiralarında güvence üç aylık kira bedelini aşamaz; para olarak verilmişse kiraya verenin onayı olmadan çekilemeyecek şekilde vadeli bir hesaba yatırılması öngörülür. Banka güvenceyi ancak iki tarafın rızasıyla, kesinleşmiş icra takibi veya kesinleşmiş mahkeme kararıyla geri verir. Kiraya veren, sözleşmenin sona ermesinden itibaren üç ay içinde kiracıya karşı dava açtığını veya icra takibi başlattığını bankaya yazılı bildirmezse, banka kiracının istemi üzerine güvenceyi iade eder. Depozitonun uygulamada nasıl iade edildiğini kira depozitosu iade edilmezse ne yapılır başlıklı yazımızda ayrıntılı ele aldık.
Kiracıyla anlaşma sağlanamazsa izlenecek yol şöyledir: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmak 6325 sayılı Kanun'un 18/B maddesi uyarınca dava şartıdır. Arabuluculukta anlaşma olmazsa tazminat davası, kira uyuşmazlıklarında görevli olan sulh hukuk mahkemesinde açılır. Zarar alacağı için kanunda özel bir süre bulunmadığından genel on yıllık zamanaşımının (TBK m.146) uygulanacağı kabul edilir; kira bedeli alacakları ise beş yıllık süreye tabidir (TBK m.147). Ancak 335. maddedeki hemen bildirim yükümlülüğü, bu sürelerden çok önce devreye girer.
Kira Devam Ederken Zarar Veren Kiracı Çıkarılabilir mi?
Zarar kira süresi içinde veriliyorsa ev sahibinin sözleşmeyi sona erdirme imkânı vardır. TBK m.316/2'ye göre konut kiralarında kiraya veren, kiracıya en az otuz gün süre vererek aykırılığı gidermesini, aksi hâlde sözleşmeyi feshedeceğini yazılı olarak ihtar eder. Süre içinde aykırılık giderilmezse sözleşme feshedilebilir.
TBK m.316/3 ise üç durumda ihtar şartını kaldırır: Kiracının kiralanana kasten ağır bir zarar vermesi, kiracıya süre verilmesinin yararsız olacağının anlaşılması veya kiracının davranışının ev sahibi ya da aynı binada oturanlar ve komşular için çekilmez hâle gelmesi. Bu hâllerde kiraya veren, yazılı bir bildirimle sözleşmeyi hemen feshedebilir. Kasıt ve ağırlık iddiasının ispat yükü ev sahibindedir.
Fesih bildirimi konut kiralarında yazılı yapılmalıdır (TBK m.348). Fesihten sonra kiracı evi boşaltmazsa tahliye, arabuluculuk aşamasından sonra sulh hukuk mahkemesinde açılacak davayla sağlanır. Ev sahibinin kilidi değiştirmesi, eşyaları dışarı çıkarması veya elektrik ve suyu kestirmesi hukuka aykırıdır ve ev sahibini ayrı bir sorumlulukla karşı karşıya bırakabilir.
Kiracının Verdiği Zarar Suç Oluşturur mu?
Her zarar suç değildir. Dikkatsizlik sonucu oluşan hasar yalnızca hukuki sorumluluk doğurur. Buna karşılık kiracının evi kasten tahrip etmesi, 5237 sayılı Türk Ceza Kanunu'nun (TCK) 151. maddesindeki mala zarar verme suçunu oluşturabilir; bu suç şikâyete bağlıdır ve dört aydan üç yıla kadar hapis veya adlî para cezası öngörülür. Eşyalı kiralanan evdeki beyaz eşya veya mobilyaların götürülmesi ya da satılması ise TCK m.155'teki güveni kötüye kullanma suçu kapsamında değerlendirilebilir.
Şikâyete bağlı suçlarda, fiili ve faili öğrendiğiniz tarihten itibaren altı ay içinde şikâyette bulunmanız gerekir (TCK m.73). Ceza soruşturması zararınızı kendiliğinden karşılamaz; tazminat için hukuk yoluna ayrıca başvurulması gerekir.
Sık Sorulan Sorular
Kiracı eve zarar verirse depozitodan kesinti yapabilir miyim?
Depozito kanuna uygun şekilde bankaya yatırılmışsa banka, kiracının onayı, kesinleşmiş icra takibi veya mahkeme kararı olmadan parayı size vermez. Elden alınan depozitoda ise zarar alacağınızla mahsup yapabilirsiniz; ancak zararın varlığını ve miktarını ispat yükü sizdedir. Kiracı itiraz ederse uyuşmazlık arabuluculuk ve dava yoluyla çözülür.
Duvardaki çivi delikleri ve eskiyen boya için kiracıdan para istenebilir mi?
Makul sayıda çivi deliği ve zamanla eskiyen boya kural olarak olağan kullanım sayılır ve kiracıdan istenemez. Duvarların karalanması, büyük hasarlar veya aşırı kirlenme ise olağan kullanımı aşar. Sınır, kira süresine ve evin teslimdeki durumuna göre belirlenir.
Kiracı evi hasarlı bırakıp anahtarı göndermişse ne yapmalıyım?
Anahtarı aldığınız anda evi kontrol edin, hasarları fotoğraf ve videoyla kaydedin ve kiracıya hemen yazılı bildirimde bulunun. Hasar büyükse onarımdan önce delil tespiti yaptırın. Bildirimi geciktirmek, TBK m.335 uyarınca tazminat hakkınızı kaybettirebilir.
Kiracının verdiği zarar için ne kadar süre içinde dava açılabilir?
Hasarlı iadeden doğan tazminat alacağı için genel on yıllık zamanaşımının uygulanacağı kabul edilir. Ancak bu süre, teslim sırasında hemen yazılı bildirim yapılmışsa anlam taşır. Dava açmadan önce arabulucuya başvurmanız zorunludur.
Kira sözleşmesine "çıkışta boya parası alınır" yazmak geçerli mi?
Gerçek bir zarar olup olmadığına bakılmaksızın kiracıya önceden ek bir tazminat yükleyen kayıtlar TBK m.334/2 uyarınca geçersizdir. Kiracıdan ancak sözleşmeye aykırı kullanımdan doğan ve ispatlanan zararın karşılığı istenebilir.
Kiracı eve zarar verirse hemen tahliye edilebilir mi?
Kural olarak önce en az otuz gün süre veren yazılı bir ihtar gerekir. Kasten ağır zarar verilmesi veya durumun çekilmez hâle gelmesi gibi hâllerde ihtarsız fesih mümkündür; ancak kiracı evi kendiliğinden boşaltmazsa tahliye yine dava yoluyla sağlanır.
Özet
- Kiracı evi özenle kullanmak ve teslim aldığı durumda geri vermekle yükümlüdür; olağan kullanımdan doğan eskimeden sorumlu değildir (TBK m.316, m.334).
- Ev sahibi, teslimde evi kontrol edip eksiklikleri hemen yazılı bildirmezse kiracı sorumluluktan kurtulur; gizli eksiklikler istisnadır (TBK m.335).
- Gerçek zarar dışında önceden kararlaştırılan ek tazminat kayıtları geçersizdir (TBK m.334/2).
- Depozito en fazla üç aylık kira kadardır; bankaya yatırılan güvencenin iadesi tarafların rızasına veya kesinleşmiş karara bağlıdır (TBK m.342).
- Kira sürerken zarar verilmesinde otuz gün süreli yazılı ihtar, kasten ağır zararda ihtarsız fesih yolu açıktır (TBK m.316/2-3).
- Dava öncesi arabuluculuk zorunludur; kasıtlı tahribat mala zarar verme suçu oluşturabilir (6325 s.K. m.18/B, TCK m.151).
Hasarın kiracıya yüklenip yüklenemeyeceği; başlangıç tutanağına, teslimdeki bildirimin zamanına ve zararın niteliğine göre değiştiğinden her olay ayrıca değerlendirilmelidir. Dural Hukuk, kira sözleşmeleri, kiralananın hasarlı iadesinden doğan tazminat talepleri, tahliye davaları ve kira arabuluculuğu konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk