Elatmanın önlenmesi davası, komşunuz arazinize tecavüz ettiğinde başvuracağınız temel yoldur ve "ne yapabilirim" sorusunun kısa cevabı şudur: Tapulu arazinize hukuki bir dayanağı olmadan duvar, çit, bina, yol veya ekimle müdahale eden kişiye karşı, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde dava açarak müdahalenin sona erdirilmesini, yapının kaldırılmasını (kal) ve işgal süresi için ecrimisil ödenmesini isteyebilirsiniz (TMK m.683).
Ancak her müdahale aynı kurallara tabi değildir. Komşunun binası sınırı aşmışsa Türk Medeni Kanunu'nun 722-725. maddelerindeki yapı ve taşkın yapı hükümleri devreye girer; taşmayı öğrendikten sonra 15 gün içinde itiraz etmemek, arazinizin bir parçasını bedel karşılığında kaybetmenize yol açabilir. Gürültü, duman veya su akıtma gibi komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda ise dava açmadan önce arabulucuya başvurmak zorunludur. Bu yazıda elatmanın önlenmesi davasının şartları, taşkın yapı kuralları, dava öncesi başvurulabilecek hızlı yollar, dava süreci ve ecrimisil talebi anlatılmaktadır.
Elatmanın Önlenmesi Davası Nedir?
Türk Medeni Kanunu'nun (TMK) 683. maddesine göre malik, malını haksız olarak elinde bulunduran kişiye karşı istihkak davası açabileceği gibi her türlü haksız elatmanın önlenmesini de dava edebilir. Elatma, malikin taşınmazı kullanma ve ondan yararlanma yetkisini engelleyen ya da daraltan her türlü fiilî müdahaledir. Uygulamada bu dava "müdahalenin men'i davası" olarak da anılır. Komşular arasında en sık görülen elatma örnekleri şunlardır:
- Sınırın kaydırılması: Çit, tel örgü veya bahçe duvarının sınırdan içeri çekilmesi.
- Taşkın yapı: Komşunun evinin, deposunun veya ahırının bir kısmının arazinize taşması.
- Ekip biçme: Tarlanızın bir şeridinin veya tamamının komşu tarafından sürülmesi.
- Yol ve geçit açma: Arazinizden izinsiz yol geçirilmesi, araç park edilmesi veya malzeme yığılması.
Dava, elatmanın sona erdirilmesine yöneliktir. Elatan kişinin yaptığı yapının veya dikimin kaldırılması (kal) ve taşınmazın eski hâline getirilmesi aynı davada istenebilir.
Davanın Şartları ve Kimlere Karşı Açılır?
Elatmanın önlenmesi davasının kabul edilebilmesi için şu koşulların birlikte bulunması gerekir:
- Davacının malik olması: Dava kural olarak tapuda malik görünen kişi tarafından açılır. Taşınmaz paylıysa, Yargıtay uygulamasına göre üçüncü kişinin elatmasına karşı paydaşlardan biri de dava açabilir; paydaşlar arasındaki elatma ise ayrı kurallara tabidir.
- Elatmanın sürmesi: Müdahalenin dava tarihinde devam ediyor olması gerekir. Sona ermiş bir müdahale için elatmanın önlenmesi değil, zararın giderilmesi istenir.
- Elatmanın haksız olması: Elatan kişinin kira sözleşmesi, geçit hakkı gibi bir irtifak hakkı veya kanundan doğan bir hakkı yoksa elatma haksızdır.
- Elatılan yerin belirlenebilmesi: Müdahale edilen bölüm, keşifte fen bilirkişisi tarafından krokide gösterilebilmelidir.
Dava, fiilen elatan kişiye karşı açılır; taşınmazı kullanan kişi ile yapıyı yaptıran kişi farklıysa davalının doğru belirlenmesi önemlidir. Arazinize elatan bir kamu idaresiyse (yol, kanal veya su deposu yapımı gibi), uyuşmazlık Kamulaştırmasız El Atma Davası yazımızda anlatılan kurallara göre değerlendirilebilir. Elatmanın türüne göre istenebilecekler genel olarak şöyledir:
| Durum | Ne istenebilir? | Dayanak |
| Çit veya duvar sınırdan içeri çekilmiş | Elatmanın önlenmesi, çitin veya duvarın kaldırılması, ecrimisil | TMK m.683 |
| Komşunun binası sınırı aşmış | Elatmanın önlenmesi ve kal; karşı taraf irtifak hakkı veya mülkiyet devri isteyebilir | TMK m.722-725 |
| Tarlanız komşu tarafından ekiliyor | Elatmanın önlenmesi ve ecrimisil | TMK m.683 |
| Duman, gürültü, koku, su akıtma | Taşkınlığın önlenmesi ve zararın giderilmesi; önce arabuluculuk | TMK m.730, 737; 6325 s.K. m.18/B |
Komşunun Yapısı Arazime Taştıysa: TMK m.722-725
Kanuna göre bir kimse başkasının arazisindeki yapıda kendi malzemesini kullanırsa, bu malzeme arazinin bütünleyici parçası olur (TMK m.722/1). Komşunun sınırı aşan yapısı bakımından bu kuralın sonuçları şöyledir:
- Sökme ve kaldırma (TMK m.722/3): Rızanız olmadan yapılan yapıdaki malzemenin sökülmesi aşırı zarara yol açmayacaksa, gideri yapıyı yaptırana ait olmak üzere sökülüp kaldırılmasını isteyebilirsiniz.
- Tazminat (TMK m.723): Malzeme sökülmezse arazi maliki malzeme sahibine uygun bir tazminat öder; tazminatın miktarında tarafların iyiniyetli olup olmadığı dikkate alınır.
- Arazinin devri (TMK m.724): Yapının değeri açıkça arazinin değerinden fazlaysa iyiniyetli taraf, uygun bir bedel karşılığında yapının ve arazinin tamamının veya yeterli bir kısmının mülkiyetinin malzeme sahibine verilmesini isteyebilir.
- Taşkın yapı (TMK m.725): Yapıyı yapanın taşan kısım için irtifak hakkı yoksa, zarar gören malik taşmayı öğrendiği tarihten itibaren 15 gün içinde itiraz etmediği ve durum da haklı gösterdiği takdirde, taşkın yapıyı iyiniyetle yapan kişi uygun bir bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasını veya o arazi parçasının mülkiyetinin kendisine devredilmesini isteyebilir.
Bu nedenle komşunun inşaatının sınırı aştığını fark ettiğinizde 15 günlük süre içinde yazılı olarak, tercihen noter aracılığıyla itiraz etmeniz önemlidir. Yargıtay uygulamasına göre sınırları kadastro paftası ve çapla belirlenmiş yerlerde, sınırı aşan kişinin iyiniyetli olduğu iddiası kural olarak kabul görmez. Elatmanın önlenmesi davasında karşı taraf çoğu zaman bu maddelere dayanarak karşı dava açar; mahkeme bu durumda yapının ve arazinin değerini, tarafların iyiniyetini ve yıkımın doğuracağı zararı birlikte değerlendirir.
Dava Açmadan Önce Başvurulabilecek Yollar
Elatma yeni başladıysa veya komşunun inşaatı sürüyorsa, dava beklenmeden şu yollar değerlendirilebilir:
| Yol | Nereye | Süre | Ne sağlar |
| İdari yoldan koruma (3091 s.K.) | Kaymakamlık; merkez ilçede valilik | Öğrenmeden itibaren 60 gün, her hâlde tecavüzden itibaren 1 yıl | Zilyetliğin hızlı korunması; karar 15 gün içinde verilir |
| Zilyetlik davası (TMK m.981-984) | Sulh hukuk mahkemesi | Öğrenmeden itibaren 2 ay, her hâlde 1 yıl | Saldırının sona erdirilmesi ve zararın giderilmesi |
| Delil tespiti (HMK m.400 vd.) | Görevli mahkeme; acil hâllerde sulh hukuk mahkemesi | Gecikmeden | Zemindeki durumun keşif ve bilirkişiyle kayda geçirilmesi |
| Noter ihtarı | Noter | Taşkın yapıda öğrenmeden itibaren 15 gün | İtirazın ispatı (TMK m.725) |
| Arabuluculuk | Adliye arabuluculuk bürosu | Dava öncesinde | Komşu hakkı uyuşmazlıklarında dava şartı (6325 s.K. m.18/B) |
3091 sayılı Kanun'a göre verilen karar zilyetliği korur; taşınmaz üzerinde üstün hak iddia eden taraf yargı yoluna yönlendirilir ve konu hakkında dava açılmışsa bu Kanun uygulanmaz. Bu nedenle idari yol hızlı bir koruma sağlasa da mülkiyet uyuşmazlığını kesin olarak çözmez.
Arabuluculuk konusunda dikkatli olun: 6325 sayılı Hukuk Uyuşmazlıklarında Arabuluculuk Kanunu'nun 18/B maddesi, komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabulucuya başvurmayı dava şartı yapmıştır. TMK m.737'de sayılan duman, koku, gürültü ve sarsıntı gibi taşkın kullanım hâlleri bu kapsamdadır. Sınırın aşılması veya arazinin işgali gibi doğrudan mülkiyete yönelik elatmalarda arabuluculuğun zorunlu olup olmadığı talebin dayanağına göre değerlendirilmelidir; tereddüt hâlinde dava öncesi arabuluculuk başvurusu, davanın usulden reddedilmesi riskini azaltır.
Ayrıca başkasına ait taşınmazı zapteden veya sınırlarını değiştiren kişi hakkında Türk Ceza Kanunu'nun 154. maddesinde düzenlenen hakkı olmayan yere tecavüz suçu gündeme gelebilir. Ceza soruşturması elatmanın önlenmesi davasının yerini tutmaz, ancak delil toplanması bakımından yararlı olabilir.
Elatmanın Önlenmesi Davası Nasıl Görülür?
- Görevli ve yetkili mahkeme: Mülkiyete dayalı elatmanın önlenmesi davası asliye hukuk mahkemesinde açılır. Dava taşınmaz üzerindeki ayni hakka ilişkin olduğundan taşınmazın bulunduğu yer mahkemesi kesin yetkilidir (HMK m.12).
- Dava dilekçesi: Taşınmazın ada ve parsel bilgileri, elatmanın türü ve başladığı tarih, kal ve ecrimisil talepleri açıkça yazılır. Dava değeri kural olarak elatılan bölümün değeri esas alınarak belirlenir ve harç bu değer üzerinden hesaplanır; güncel harç tutarları tarifeden kontrol edilmelidir.
- İhtiyati tedbir: Komşunun inşaatı sürüyorsa, yapının tamamlanmasıyla hakkın elde edilmesi önemli ölçüde zorlaşacağından inşaatın durdurulması için ihtiyati tedbir istenebilir (HMK m.389).
- Keşif ve bilirkişi: Hâkim taşınmaz başında keşif yapar. Fen bilirkişisi tapu ve kadastro paftasını zemine uygulayarak elatılan alanı krokide gösterir; inşaat bilirkişisi yapının değerini ve yıkımın doğuracağı zararı, ziraat veya emlak bilirkişisi ecrimisil miktarını belirler.
- Karar ve yerine getirme: Mahkeme elatmanın önlenmesine, yapının kaldırılmasına ve ecrimisile karar verebilir. Taşınmaz üzerindeki ayni haklara ilişkin kararlar kural olarak kesinleşmeden yerine getirilemez; kesinleşen karar icra dairesi aracılığıyla uygulanır.
Yargılamanın süresi keşif, bilirkişi raporları ve kanun yolu aşamalarına göre değişir. 7589 sayılı Kanun'la Hukuk Muhakemeleri Kanunu'nun 147. maddesinde yapılan değişiklik uyarınca duruşmalar arasındaki süre kural olarak üç ayı geçemez.
Ecrimisil ve Tazminat Talepleri
Elatmanın önlenmesiyle birlikte, arazinizin haksız kullanıldığı süre için ecrimisil (haksız işgal tazminatı) istenebilir. Yargıtay uygulamasına göre ecrimisil kural olarak kötüniyetli zilyetten ve dava tarihinden geriye doğru beş yıl için talep edilebilir. Ecrimisilin şartları ve hesaplanması Ecrimisil (Haksız İşgal Tazminatı) Davası yazımızda ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
Elatma sırasında ağaçlarınız kesilmiş, ürününüz zarar görmüş veya duvarınız yıkılmışsa bu zararlar için haksız fiil hükümlerine göre ayrıca tazminat istenebilir (Türk Borçlar Kanunu m.49). Bu talepler, zararı ve sorumluyu öğrenmeden itibaren iki yıl ve her hâlde fiilden itibaren on yıllık zamanaşımına tabidir (TBK m.72); elatmanın önlenmesi davasının zamanaşımına uğramaması bu talepler için geçerli değildir.
Sık Sorulan Sorular
Elatmanın önlenmesi davası hangi mahkemede açılır?
Mülkiyete dayalı elatmanın önlenmesi davası, taşınmazın bulunduğu yerdeki asliye hukuk mahkemesinde açılır ve bu yetki kesindir (HMK m.12). Yalnızca zilyetliğe dayanan davalar ise sulh hukuk mahkemesinde görülür.
Komşum duvarını benim arazime yaptı, yıkılmasını isteyebilir miyim?
Evet, rızanız olmadan yapılan duvarın kaldırılmasını elatmanın önlenmesi davasıyla isteyebilirsiniz (TMK m.683, 722/3). Ancak yıkım aşırı zarara yol açacaksa ya da komşunuz iyiniyetliyse ve taşmayı öğrendiğiniz hâlde 15 gün içinde itiraz etmediyseniz, mahkeme yıkım yerine bedel karşılığında irtifak hakkı kurulmasına veya devre karar verebilir (TMK m.725).
Elatmanın önlenmesi davası zamanaşımına uğrar mı?
Tapulu taşınmaza yönelik elatma sürdüğü müddetçe elatmanın önlenmesi davası zamanaşımına uğramaz. Buna karşılık ecrimisil ve tazminat talepleri zamanaşımına tabidir; taşkın yapılarda ise 15 günlük itiraz süresi ayrıca önem taşır.
Elatmanın önlenmesi davasında arabulucuya gitmek zorunlu mu?
Komşu hakkından kaynaklanan uyuşmazlıklarda (gürültü, duman, koku gibi taşkın kullanımlar) dava açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B). Doğrudan mülkiyete yönelik elatmalarda durum talebin dayanağına göre değerlendirilmelidir; tereddüt varsa arabuluculuğa başvurmak hak kaybı riskini azaltır.
Komşum "Bu yeri yıllardır kullanıyorum" diyorsa ne olur?
Tapulu bir taşınmaz, uzun süre kullanılmış olsa bile kural olarak kazandırıcı zamanaşımıyla kazanılamaz; olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı esas olarak tapuda kayıtlı olmayan taşınmazlar için söz konusudur (TMK m.713). Bu nedenle uzun süreli kullanım iddiası, tapulu arazinize yapılan elatmayı tek başına hukuka uygun hâle getirmez.
Elatmanın önlenmesi davası ne kadar sürer?
Kesin bir süre vermek mümkün değildir. Keşif ve bilirkişi raporları, karşı dava açılıp açılmaması ve istinaf-temyiz aşamaları süreyi belirler; duruşma aralarının kural olarak üç ayı geçememesi yargılamayı hızlandırmayı amaçlar (HMK m.147).
Özet
- Malik, arazisine yapılan her türlü haksız elatmanın önlenmesini dava edebilir (TMK m.683).
- Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; yetki kesindir (HMK m.12).
- Rıza dışında yapılan yapının, aşırı zarar doğurmuyorsa sökülüp kaldırılması istenebilir (TMK m.722/3).
- Taşkın yapıyı öğrendikten sonra 15 gün içinde itiraz edilmelidir (TMK m.725).
- Komşu hakkından doğan uyuşmazlıklarda arabuluculuk dava şartıdır (6325 s.K. m.18/B).
- İdari yoldan koruma için öğrenmeden itibaren 60 gün, her hâlde 1 yıl içinde başvurulur (3091 s.K. m.4).
Komşu arazisine tecavüz uyuşmazlıklarında sonucu; tapu ve kadastro kayıtları, elatmanın türü, tarafların iyiniyeti ve sürelere uyulup uyulmadığı birlikte belirlediği için dava açmadan önce kayıtların ve zemindeki durumun ayrıntılı incelenmesi gerekir. Dural Hukuk, elatmanın önlenmesi ve kal davaları, ecrimisil talepleri ve taşınmaz uyuşmazlıkları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk