Kiracı evi alt kiraya verirse ne olur sorusunun kısa cevabı şudur: Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça evi başkasına kiralayamaz ve kullanım hakkını devredemez. İzinsiz alt kira veya günlük kiralama tespit edilirse ev sahibi, en az otuz gün süre veren yazılı bir ihtarla aykırılığın giderilmesini ister; aykırılık sürerse sözleşmeyi feshedip tahliye davası açabilir. Kiracı evi turizm amaçlı olarak günlük kiralamışsa buna ek olarak kiracıya her sözleşme için idari para cezası uygulanır.
Kısa süreli konaklama ilanlarının yaygınlaşmasıyla birlikte "kiraladığım evi başkasına kiralayabilir miyim" sorusu hem kiracıların hem ev sahiplerinin gündemine girdi. Burada iki ayrı kural birlikte uygulanır: Türk Borçlar Kanunu'nun kira hükümleri ve 1 Ocak 2024'te yürürlüğe giren 7464 sayılı Konutların Turizm Amaçlı Kiralanmasına ve Bazı Kanunlarda Değişiklik Yapılmasına Dair Kanun. Bu yazıda alt kiranın benzer kavramlardan farkı, ev sahibinin izleyeceği yol, günlük kiralamanın kiracı yönünden sonuçları ve alt kiracının durumu anlatılmaktadır.
Alt Kira, Kullanım Hakkının Devri ve Kira İlişkisinin Devri
Alt kira, kiracının kiraladığı evin tamamını veya bir bölümünü kendi adına ve kendi hesabına üçüncü bir kişiye kiralamasıdır. Bu durumda asıl kira sözleşmesi devam eder; alt kiracı kirasını asıl kiracıya öder. 6098 sayılı Türk Borçlar Kanunu (TBK) bu işlemleri birbirinden ayırır:
| İşlem | Ne anlama gelir? | Konut ve çatılı işyerinde izin |
| Alt kira (TBK m.322) | Kiracı evi kendi adına başkasına kiralar, sözleşmenin tarafı olmaya devam eder | Ev sahibinin yazılı rızası şart |
| Kullanım hakkının devri (TBK m.322) | Kiracı sözleşmenin tarafı olarak kalır, ancak evi kullanma hakkını kısmen veya tamamen başkasına bırakır | Ev sahibinin yazılı rızası şart |
| Kira ilişkisinin devri (TBK m.323) | Yeni kiracı sözleşmenin tarafı olur, eski kiracı kural olarak borçlarından kurtulur | Yazılı rıza şart; işyerinde haklı sebep olmadıkça rıza esirgenemez |
| Turizm amaçlı (günlük) kiralama (7464 s.K.) | Konutun tek seferde en fazla yüz gün süreyle kiralanması | Kiracının kendi adına yapması kanunen yasak |
Kiracının eşi, çocukları veya bakmakla yükümlü olduğu aile bireyleriyle evde oturması ya da kısa süreli misafir ağırlaması alt kira sayılmaz. Buna karşılık bir odanın ayrı bir bedel karşılığında sürekli olarak üçüncü kişiye bırakılması, kısmi alt kira niteliği taşıyabilir; ev arkadaşı durumları somut olayın özelliklerine göre değerlendirilir. Sözleşmede alt kira yasağı yazılmamış olsa bile konut ve çatılı işyeri kiralarında yazılı rıza kanun gereği aranır (TBK m.322/2).
Kiracı Evi İzinsiz Alt Kiraya Verirse Ev Sahibi Ne Yapabilir?
İzinsiz alt kira, kiracının kiralananı sözleşmeye uygun kullanma borcuna aykırılık oluşturur. TBK'nın 316. maddesine göre konut ve çatılı işyeri kiralarında ev sahibi, sözleşmeyi hemen feshedemez; önce kiracıya süre vermesi gerekir. İzlenecek yol kural olarak şöyledir:
- Delil toplayın: İnternetteki ilanlar, komşu ve yönetici beyanları, site giriş kayıtları veya evde başka kişilerin oturduğunu gösteren yazışmalar saklanmalıdır. Kiracının izni olmadan eve girmek ise ayrı hukuki sorunlar doğurur.
- Yazılı ihtar gönderin: Noter aracılığıyla, en az otuz gün süre verilerek alt kiranın sona erdirilmesi, aksi hâlde sözleşmenin feshedileceği bildirilmelidir. Otuz günden kısa süre verilen ihtarlar uygulamada usule aykırı sayılabilmektedir.
- Süre sonunda durumu tespit edin: Alt kiracı evden çıkmış ve aykırılık giderilmişse sözleşme devam eder. Aykırılık sürüyorsa fesih bildirimi yapılır.
- Arabulucuya başvurun: Kira ilişkisinden doğan uyuşmazlıklarda dava açmadan önce arabuluculuk zorunludur.
- Tahliye davası açın: Anlaşma olmazsa sulh hukuk mahkemesinde kiracı ile birlikte evde oturan alt kiracı hakkında da tahliye istenebilir. Dava süreci için kira tahliye davası nasıl açılır yazısına bakabilirsiniz.
Kiracının davranışı ev sahibi veya aynı binada oturanlar için çekilmez hâle gelmişse, örneğin sürekli değişen konuklar nedeniyle ağır gürültü, güvenlik sorunu veya ortak alanlara zarar söz konusuysa, TBK'nın 316/3 maddesi uyarınca süre vermeden yazılı bildirimle hemen fesih de gündeme gelebilir. Bu yolun şartları dar yorumlandığından somut delillerle desteklenmesi gerekir. Ev sahibi ayrıca kiralanana verilen zararın tazminini isteyebilir.
Kiracı Evi Günlük Kiralarsa: 7464 Sayılı Kanun Ne Diyor?
7464 sayılı Kanun, konutların tek seferde en fazla yüz gün süreyle kiralanmasını "turizm amaçlı kiralama" olarak tanımlar ve bunu Kültür ve Turizm Bakanlığından alınacak izin belgesine bağlar. Kiracı açısından önemli olan hükümler şunlardır:
- İzin belgesini kiracı alamaz: Kanuna göre izin belgesi alma yükümlülüğü konutun maliki, intifa hakkı sahibi veya üst hakkı sahibi olan "kiraya verene" aittir. Ayrıca binadaki tüm kat maliklerinin oy birliğiyle verdiği karar başvuruda sunulmalıdır.
- Açık yasak: Kendi adına mesken olarak kullanmak amacıyla kiralanan konutun kiracısı tarafından kendi nam ve hesabına turizm amaçlı olarak üçüncü kişilere kiralanması yasaktır (7464 s.K. m.3/7). Bu nedenle ev sahibi izin verse bile kiracının kendi adına günlük kiralama yapması bu yasağı ortadan kaldırmaz.
- İdari para cezası: Kendi adına mesken olarak kiraladığı konutu turizm amaçlı kiraya veren kişiye her bir sözleşme için idari para cezası uygulanır (7464 s.K. m.4/1-ç). Kanundaki temel tutar 100.000 TL'dir; idari para cezaları her yıl yeniden değerleme oranında artırıldığından uygulanacak güncel tutar ilgili valilikten teyit edilmelidir.
- Aracılara da yaptırım: İzin belgesi olmayan konutların kiralanmasına aracılık edenler ve uyarıya rağmen ilanı kaldırmayan çevrim içi platformlar hakkında da ayrı cezalar öngörülmüştür.
Günlük kiralama, kira hukuku bakımından da alt kira veya kullanım hakkının devri niteliği taşır ve çoğu zaman evin konut amacı dışında kullanılması anlamına gelir. Bu nedenle ev sahibi, idari yaptırımdan bağımsız olarak yukarıda anlatılan ihtar ve fesih yoluna başvurabilir. Komşular ve site yönetimi ise izinsiz faaliyeti valiliğe bildirebilir; Bakanlık ve valilik bu kiralamaları denetlemeye yetkilidir. Ev sahibinin kendisinin günlük kiralama yapmak istemesi hâlinde izlenecek başvuru süreci ayrı bir konudur.
Alt Kiracı veya Günlük Kiralayan Kişi Açısından Sonuçlar
Alt kiracı, ev sahibiyle doğrudan sözleşme ilişkisi kurmuş değildir. Bu durumun pratik sonuçları şunlardır:
- Oturma hakkı asıl sözleşmeye bağlıdır: Asıl kira sözleşmesi feshedilirse alt kiracı ev sahibine karşı evde kalma hakkı ileri süremez. Alt kiracının zararı için başvuracağı kişi, kendisine evi kiralayan asıl kiracıdır.
- Kira kime ödenir: Yargıtay uygulamasına göre alt kiracı kira bedelini kendi kiraya vereni olan asıl kiracıya öder; ev sahibi kira alacağını kural olarak kendi kiracısından ister.
- Sorumluluk: Alt kiracı evi kiracıya tanınandan başka biçimde kullanırsa asıl kiracı ev sahibine karşı sorumlu olur ve ev sahibi kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir (TBK m.322/3).
- Kiralamadan önce kontrol: Evi malik dışında birinden tutacaksanız ev sahibinin yazılı rızasını görmek isteyin. Günlük kiralamalarda izin belgesi alınan konutların girişine Bakanlıkça belirlenen plaketin asılması zorunludur.
Ev Sahibi Yazılı İzin Verecekse Nelere Dikkat Etmeli?
Ev sahibi alt kiraya veya kullanım hakkının devrine sıcak bakıyorsa, ileride ispat sorunu yaşamamak için izni yazılı ve sınırları belirli biçimde vermelidir. Kira sözleşmesinde bu konuya ilişkin açık bir madde bulunması da uyuşmazlıkları azaltır; sözleşme hazırlığı için kira sözleşmesi nasıl hazırlanır yazısından yararlanabilirsiniz.
- Kapsam: İznin evin tamamı mı yoksa bir odası için mi verildiği ve hangi kişiye verildiği yazılmalıdır.
- Süre: Alt kiranın en fazla ne kadar süreceği belirtilmeli; asıl sözleşme sona erdiğinde alt kiranın da sona ereceği hatırlatılmalıdır.
- Amaç: Evin konut olarak kullanılacağı, turizm amaçlı kısa süreli kiralama yapılmayacağı açıkça yazılmalıdır.
- Sorumluluk ve güvence: Kiracının alt kiracının verdiği zararlardan sorumlu olduğu ve depozitonun bu zararları da karşılayacağı kararlaştırılabilir.
Alt kiradan gelir elde eden kiracının bu gelir için vergi beyanı yükümlülüğü doğabileceği de unutulmamalıdır. İşyeri kiralarında ise alt kira yerine çoğunlukla kira ilişkisinin devri gündeme gelir; burada ev sahibi haklı bir sebep olmadıkça devre rıza vermekten kaçınamaz ve devreden kiracı, sözleşme bitimine kadar ve en fazla iki yıl süreyle devralanla birlikte sorumlu olur (TBK m.323).
Sık Sorulan Sorular
Kiracı evi ev sahibinin izni olmadan başkasına kiralayabilir mi?
Hayır. Konut ve çatılı işyeri kiralarında kiracı, ev sahibinin yazılı rızası olmadıkça evi başkasına kiralayamaz veya kullanım hakkını devredemez. Sözlü izin ispat sorunu doğurduğundan güvenli değildir; izni ispat yükü alt kiraya dayanan kiracıdadır.
Kiracı evi alt kiraya verirse ev sahibi hemen tahliye ettirebilir mi?
Kural olarak hayır. Ev sahibi önce en az otuz gün süre veren yazılı bir ihtar göndermeli, aykırılık giderilmezse sözleşmeyi feshetmelidir. Kiracı yine çıkmazsa arabuluculuk ve ardından tahliye davası gerekir. Durum çekilmez hâle gelmişse süre vermeden fesih de mümkündür.
Kiracı günlük kiralama yapabilir mi?
Kendi adına mesken olarak kiraladığı evi kendi nam ve hesabına turizm amaçlı kiralaması 7464 sayılı Kanun'la yasaklanmıştır. İzin belgesini yalnızca malik, intifa veya üst hakkı sahibi alabilir. Bu nedenle ev sahibinin izni bile kiracının kendi adına günlük kiralama yapmasını hukuka uygun hâle getirmez.
Kiracının günlük kiralamasına ceza kime kesilir?
Kanun, kendi adına mesken olarak kiraladığı konutu turizm amaçlı kiraya veren kişiye her bir sözleşme için idari para cezası öngörür. Cezayı konutun bulunduğu yerin en büyük mülki idare amiri verir. Güncel tutar her yıl yeniden değerleme oranında artırıldığından ilgili kurumdan kontrol edilmelidir.
Ev arkadaşı almak alt kira sayılır mı?
Kiracının aile bireyleriyle oturması veya kısa süreli misafir ağırlaması alt kira değildir. Ancak bir odanın ayrı bir bedel karşılığında sürekli olarak başkasına bırakılması kısmi alt kira sayılabilir. Bu nedenle ev arkadaşıyla yaşamayı planlayan kiracının ev sahibinden yazılı izin alması en güvenli yoldur.
Ev sahibi kirayı alt kiracıdan isteyebilir mi?
Yargıtay uygulamasına göre alt kiracı kira bedelini kendi kiraya vereni olan asıl kiracıya öder; ev sahibinin kira alacağı kural olarak kendi kiracısına yöneliktir. Bununla birlikte ev sahibi, alt kiracının sözleşmeye aykırı kullanımı nedeniyle kiracısına karşı sahip olduğu hakları alt kiracıya karşı da kullanabilir.
Özet
- Konut ve çatılı işyerinde alt kira ve kullanım hakkının devri ev sahibinin yazılı rızasına bağlıdır (TBK m.322/2).
- İzinsiz alt kirada ev sahibi en az otuz gün süreli yazılı ihtar gönderir, aykırılık sürerse sözleşmeyi fesheder (TBK m.316/2).
- Ağır ve çekilmez durumlarda süre vermeden fesih mümkündür (TBK m.316/3).
- Kiracının kendi adına turizm amaçlı günlük kiralama yapması yasaktır (7464 s.K. m.3/7).
- Bu yasağa aykırılıkta kiracıya her sözleşme için idari para cezası uygulanır (7464 s.K. m.4/1-ç).
- Asıl sözleşme sona erince alt kiracı ev sahibine karşı evde kalma hakkı ileri süremez; ev sahibi kiracısına karşı haklarını alt kiracıya karşı da kullanabilir (TBK m.322/3).
Alt kiranın ispatı, ihtarın içeriği ve günlük kiralamaya ilişkin idari süreç birbirinden farklı kurallara tabi olduğundan her olayın belgeleriyle birlikte değerlendirilmesi gerekir. Dural Hukuk, kira sözleşmeleri, alt kira ve kullanım hakkının devrinden doğan uyuşmazlıklar, tahliye ihtarnamesi ve tahliye davaları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk