Sapanca'da yabancıya konut satışı sorusunun kısa cevabı şudur: Sapanca (Sakarya) ve Kartepe'de (Kocaeli) yabancı uyruklu gerçek kişilere konut, arsa veya bağ evi satışı kural olarak mümkündür. Bunun için alıcının Türkiye'de taşınmaz edinebilen ülkelerden birinin vatandaşı olması, taşınmazın askerî yasak bölge, askerî güvenlik bölgesi, stratejik bölge veya özel güvenlik bölgesinde kalmaması ve kişi başı 30 hektar ile ilçe yüzölçümünün yüzde onu sınırlarının aşılmaması gerekir (2644 sayılı Tapu Kanunu m.35).
Göl çevresindeki ve dağ yamaçlarındaki bungalov, villa ve arsa ilanlarında bu kanuni sınırlamalara ek olarak imar durumu, koruma alanları ve arsalar için proje şartı da sonucu belirler. Bu yazıda Sapanca ve Kartepe'de yabancıya gayrimenkul satışında kanuni çerçeve, tapu müdürlüğünce yapılan kontroller, arsa ve tarla alımında dikkat edilecekler, tapu süreci ve sık yapılan hatalar anlatılmaktadır.
Yabancılar Sapanca ve Kartepe'de Gayrimenkul Alabilir mi?
Tapu Kanunu'nun 35. maddesine göre, kanuni sınırlamalara uyulmak kaydıyla, uluslararası ikili ilişkiler ve ülke menfaatleri gözetilerek Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerin vatandaşı olan yabancı gerçek kişiler Türkiye'de taşınmaz ve sınırlı ayni hak edinebilir. Kanunda Sapanca veya Kartepe için ilçeye özgü bir yasak bulunmamaktadır. Ancak Cumhurbaşkanı, ülke menfaatlerinin gerektirdiği hâllerde edinimleri ülke, kişi, coğrafi bölge, süre, sayı, oran ve yüzölçüm gibi ölçütlerle sınırlandırabilir, durdurabilir veya yasaklayabilir (m.35/3). Bu nedenle güncel durum, işlem tarihinde tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.
Yabancının taşınmaz edinmesi için Türkiye'de ikamet izni sahibi olması şartı aranmaz. Yabancı ülkelerde kurulan şirketler ise yalnızca özel kanunlar çerçevesinde taşınmaz edinebilir; Türkiye'de kurulu yabancı sermayeli şirketlerin edinimleri ise Tapu Kanunu m.36'ya göre ayrı kurallara tabidir.
| Sınırlama | İçeriği | Dayanak |
| Ülke şartı | Alıcı, Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerden birinin vatandaşı olmalıdır | Tapu K. m.35/1 |
| Kişi başı alan | Ülke genelinde en fazla 30 hektar; Cumhurbaşkanı iki katına kadar artırabilir | Tapu K. m.35/1 |
| İlçe oranı | Yabancıların edindiği toplam alan, özel mülkiyete konu ilçe yüzölçümünün yüzde onunu geçemez | Tapu K. m.35/1 |
| Askerî ve güvenlik bölgeleri | Bu bölgelerde kalan parseller için 2565 sayılı Kanun hükümleri uygulanır | Tapu K. m.35/5 |
| Yapısız taşınmaz | Geliştirilecek proje iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunulmalıdır | Tapu K. m.35/4 |
| Aykırılık | Aykırı edinim veya amaç dışı kullanım tasfiye ile sonuçlanabilir | Tapu K. m.35/6 |
Askerî Yasak Bölge ve Güvenlik Bölgesi Kontrolü Nasıl Yapılır?
Kanuna göre askerî yasak bölgeler, askerî güvenlik bölgeleri ve stratejik bölgelere ait harita ve koordinat değerleri Millî Savunma Bakanlığınca, özel güvenlik bölgelerine ait değerler ise İçişleri Bakanlığınca Tapu ve Kadastro Genel Müdürlüğüne bildirilir; tapu işlemleri bu verilere göre yürütülür (Tapu K. m.35/5). 2565 sayılı Askerî Yasak Bölgeler ve Güvenlik Bölgeleri Kanunu kapsamındaki alanlarda yabancıların taşınmaz edinimi ya mümkün değildir ya da yetkili makamların iznine bağlıdır.
Bu kontrol mahalle bazında değil, parsel bazında yapılır. Aynı bölgede bir parsel yabancıya satılabilirken komşu parsel bu alanların içinde kalabilir. Bir parselin bu kapsama girip girmediği tapu müdürlüğünün sorgusuyla belirlendiğinden, ilanlardaki "yabancıya satışa uygundur" ifadesi tek başına güvence sayılmamalıdır. Kapora vermeden veya satış vaadi imzalamadan önce taşınmazın yabancıya satılıp satılamayacağını tapu müdürlüğünden öğrenmeniz, para kaybı riskini azaltır.
İlçe yüzölçümünün yüzde onu sınırı da tapu müdürlüğünce kontrol edilir. Sınır dolmuşsa o ilçede yabancıya yeni satış yapılamaz; bu nedenle aynı ilçede daha önce satış yapılmış olması, yeni işlemin de yapılabileceği anlamına gelmez.
Arsa, Tarla ve Bungalov Alımında Nelere Dikkat Edilmeli?
Sapanca ve Kartepe'de ilanların önemli bir kısmı göl veya orman manzaralı arsa, tarla ve bungalov olarak sunulur. Bu tür taşınmazlarda yabancı alıcılar için ek riskler vardır:
- Proje şartı: Yabancı gerçek kişiler satın aldıkları yapısız taşınmazda (arsa, tarla) geliştirecekleri projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunmak zorundadır. Onaylanan proje tapunun beyanlar hanesine işlenir ve süresinde gerçekleştirilip gerçekleştirilmediği takip edilir (Tapu K. m.35/4). Süresinde başvurulmaması veya projenin gerçekleştirilmemesi hâlinde taşınmaz, verilecek süre içinde malik tarafından elden çıkarılmazsa tasfiye edilerek bedele çevrilir (m.35/6).
- Ruhsatsız yapılar: Tapuda "tarla" olarak görünen bir parsel üzerine kurulmuş ahşap ev veya bungalov, yapı ruhsatı ve iskân olmadan inşa edilmiş olabilir. Bu yapılar için 3194 sayılı İmar Kanunu kapsamında yıkım ve idari para cezası riski bulunduğundan imar durumu belediyeden sorgulanmalıdır.
- Göl çevresi ve koruma alanları: Sapanca Gölü bölgenin içme ve kullanma suyu kaynaklarındandır; göl havzasındaki parsellerde koruma alanına ilişkin yapılaşma kısıtları bulunabilir. Göle yakın parsellerde ayrıca kıyı kenar çizgisinin yeri önemlidir; kıyılar 3621 sayılı Kıyı Kanunu'na göre özel mülkiyete konu olamaz.
- Hisseli satışlar: Büyük bir tarladan "hisse" satın almak, belirli bir yerin size ait olduğu anlamına gelmez. Paydaşlar arasında uyuşmazlık çıkarsa ortaklığın giderilmesi davası gündeme gelebilir.
Yabancıya Satışta Tapu Süreci Adım Adım
Türkiye'de taşınmaz mülkiyeti yalnızca tapu müdürlüğünde düzenlenen resmî senet ve tescille geçer. Noterde yapılan satış vaadi sözleşmesi veya harici satış sözleşmesi mülkiyeti tek başına devretmez. Yabancıya satışta süreç genel olarak şöyle ilerler:
- Tapu kaydının incelenmesi: Taşınmaz üzerinde ipotek, haciz, şerh veya satışa engel bir kayıt olup olmadığı ve satıcının gerçekten malik olup olmadığı kontrol edilir.
- Ön başvuru ve randevu: Satış için tapu müdürlüğüne veya elektronik tapu başvuru sistemi üzerinden başvuru yapılır ve randevu alınır. Sistem ekranlarındaki menü adları değişebilir.
- Yabancıya satış kontrolleri: Ülke şartı, alan sınırları, askerî ve güvenlik bölgesi sorgusu tapu müdürlüğünce yapılır. Uygulamada yabancıya yapılacak satışlarda yetkili değerleme kuruluşlarınca hazırlanan değerleme raporu da istenmektedir; güncel uygulama işlem öncesinde teyit edilmelidir.
- Belgeler: Pasaport ve gerektiğinde tercümesi, yabancılar için alınan vergi kimlik numarası, fotoğraflar, binalar için zorunlu deprem sigortası poliçesi ve vekâletle işlem yapılacaksa usulüne uygun düzenlenmiş vekâletname hazırlanır.
- Tercüman: Türkçe bilmeyen taraf için resmî senet imzalanırken yeminli tercüman bulunması gerekir.
- Harç ve ödemeler: Tapu harcı alıcı ve satıcı için ayrı ayrı hesaplanır; ayrıca döner sermaye bedeli ödenir. Güncel oran ve tutarlar tapu müdürlüğünden öğrenilmelidir.
- Resmî senet ve tescil: Taraflar resmî senedi imzalar, mülkiyet alıcı adına tescil edilir.
Konut Alan Yabancı İkamet İzni veya Vatandaşlık Alabilir mi?
Konut sahibi olmak, ikamet izni veya vatandaşlığı kendiliğinden sağlamaz; ancak iki yol açabilir:
- Kısa dönem ikamet izni: Türkiye'de taşınmazı bulunan yabancılara kısa dönem ikamet izni verilebilir; bu izne esas olacak taşınmazın niteliği ve değeri Bakanlıkça belirlenir (6458 sayılı YUKK m.31/1-b ve m.31/6). Göç İdaresi'nin yabancı nüfus yoğunluğu nedeniyle bazı mahalleleri yeni ikamet kayıtlarına kapatabildiği de göz önünde tutulmalıdır; ayrıntılar için taşınmaz satın alımıyla kısa dönem ikamet izni yazımıza bakabilirsiniz.
- Yatırım yoluyla vatandaşlık: Türk Vatandaşlığı Kanununun Uygulanmasına İlişkin Yönetmelik'e göre en az 400.000 ABD Doları veya karşılığı döviz tutarındaki nitelikli taşınmazı, tapuya üç yıl satılmaması şerhi konularak satın alan yabancı, Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği Bakanlığının tespitiyle istisnai yoldan vatandaşlık başvurusu yapabilir (Yön. m.20/2-b). Süreç için gayrimenkul alımı ile Türk vatandaşlığı kazanma yazımızı inceleyebilirsiniz.
Sık Yapılan Hatalar ve Dolandırıcılık Uyarısı
- Kontrolsüz kapora: Tapu kaydı ve yabancıya satış uygunluğu kontrol edilmeden kapora ödemek, sık karşılaşılan kayıp sebeplerindendir.
- Gerçek bedelin altında tapu bedeli: Tapuda düşük bedel gösterilmesi, ileride vergi incelemesi, değerleme raporu ve vatandaşlık veya ikamet başvurularında sorun doğurabilir.
- Kat irtifakı olmayan projeler: Henüz kat irtifakı kurulmamış projelerden yapılan alımlarda bağımsız bölüm tapusu oluşmadığından risk yüksektir.
- Yetkisiz aracılar: Sosyal medya üzerinden ulaşan ve taşınmazın maliki ya da yetkili temsilcisi olduğunu belgeleyemeyen kişilere ödeme yapılmamalıdır.
Sık Sorulan Sorular
Sapanca'da yabancıya konut satışı yasak mı?
Hayır, kanunda Sapanca için ilçeye özgü bir yasak yoktur. Satışın yapılabilmesi; alıcının uyruğuna, parselin askerî veya güvenlik bölgesinde kalıp kalmadığına ve ilçe yüzde on ile kişi başı 30 hektar sınırına bağlıdır (Tapu K. m.35). Güncel durum tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir.
Kartepe'de yabancı arsa veya tarla alabilir mi?
Alabilir; ancak yapısız taşınmazlarda geliştirilecek projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığın onayına sunması gerekir (Tapu K. m.35/4). Proje sunulmaz veya gerçekleştirilmezse taşınmaz tasfiye edilebilir.
Yabancının Türkiye'de ev alması için ikamet izni olması gerekir mi?
Gerekmez. Taşınmaz edinimi için ikamet izni şartı aranmaz. Ancak taşınmaza dayanarak ikamet izni almak isteyen yabancı, Bakanlıkça belirlenen nitelik ve değer şartlarını ayrıca sağlamalıdır (YUKK m.31/6).
Yabancı alıcı Türkçe bilmiyorsa tapuda ne yapılır?
Resmî senedin imzalanması sırasında yeminli tercüman bulunur ve senet alıcıya tercüme edilir. Alıcı Türkiye'ye gelemiyorsa usulüne uygun düzenlenmiş vekâletname ile temsilci aracılığıyla işlem yapılabilir.
Noterde satış vaadi sözleşmesi imzalayan yabancı malik olur mu?
Olmaz. Taşınmaz mülkiyeti tapu müdürlüğünde resmî senet ve tescille geçer. Satış vaadi sözleşmesi yalnızca tapuda devir isteme hakkı sağlar; yabancıya satışa engel bir durum çıkarsa bu sözleşme de amacına ulaşmayabilir.
Sapanca'da ev alan yabancı oturma izni alabilir mi?
Taşınmaz sahipliğine dayalı kısa dönem ikamet izni için başvurabilir; taşınmazın Bakanlıkça belirlenen nitelik ve değeri taşıması ve mahallenin ikamet kayıtlarına açık olması gerekir. Değerlendirme Göç İdaresi tarafından yapılır.
Özet
- Sapanca ve Kartepe'de yabancıya konut ve arsa satışı kural olarak mümkündür; ilçeye özgü kanuni bir yasak yoktur (Tapu K. m.35).
- Alıcının Cumhurbaşkanınca belirlenen ülkelerden olması, kişi başı 30 hektar ve ilçe yüzde on sınırına uyulması gerekir (Tapu K. m.35/1).
- Askerî yasak, güvenlik ve stratejik bölge kontrolü parsel bazında tapu müdürlüğünce yapılır (Tapu K. m.35/5).
- Arsa ve tarla alan yabancı, projeyi iki yıl içinde ilgili Bakanlığa sunmalıdır; aksi hâlde tasfiye gündeme gelir (Tapu K. m.35/4, 35/6).
- Mülkiyet yalnızca tapuda resmî senet ve tescille geçer; noter satış vaadi tek başına malik yapmaz.
- Taşınmaz, şartları varsa kısa dönem ikamet izni veya yatırım yoluyla vatandaşlık başvurusuna dayanak olabilir (YUKK m.31; TVK Yön. m.20/2-b).
Göl ve dağ çevresindeki taşınmazlarda yabancıya satış uygunluğu, imar ve koruma alanı durumu parsel bazında değiştiğinden kapora veya sözleşme öncesinde tapu ve imar kayıtlarının birlikte incelenmesi önem taşır. Dural Hukuk, yabancıların taşınmaz edinimi, tapu kaydı incelemesi, satış sözleşmeleri ve bu işlemlere bağlı ikamet ve vatandaşlık başvuruları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk