Zilyetlik yoluyla tapu alma mümkün mü sorusunun kısa cevabı şudur: Tapuda kayıtlı olmayan bir taşınmazı yirmi yıl boyunca davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla kullanan kişi, Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı açacağı tescil davasıyla taşınmazın adına tescil edilmesini isteyebilir (TMK m.713). Buna olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı denir. Tapulu bir taşınmaz ise kural olarak ne kadar uzun süre kullanılırsa kullanılsın bu yolla kazanılamaz.
Uygulamada bu davalar çoğunlukla babadan kalan veya harici senetle satın alınan tapusuz tarlalar, bahçeler ve köy içindeki arsalar için açılır. Mahkeme taşınmazın zilyetlikle kazanılmaya elverişli olup olmadığını ve zilyetliğin süresini kendiliğinden araştırdığından, sağlam delil hazırlığı sonucu doğrudan etkiler. Bu yazıda kazandırıcı zamanaşımının türleri, tescil davasının şartları, zilyetlikle kazanılamayan yerler, kadastronun etkisi, dava süreci ve deliller anlatılmaktadır.
Kazandırıcı Zamanaşımı Nedir? Olağan ve Olağanüstü Ayrımı
Zilyetlik, bir şey üzerindeki fiilî hâkimiyettir. Kazandırıcı zamanaşımı ise bu fiilî hâkimiyetin kanunda öngörülen süre ve koşullarla sürdürülmesi sonucunda mülkiyetin kazanılmasıdır. 4721 sayılı Türk Medeni Kanunu (TMK) taşınmazlar için iki ayrı kazandırıcı zamanaşımı düzenler:
| Özellik | Olağan kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.712) | Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı (TMK m.713) |
| Taşınmazın durumu | Tapuda, geçerli bir hukuki sebep olmaksızın malik olarak yazılmış kişi adına kayıtlı | Tapuda kayıtlı değil ya da maliki tapudan anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı |
| Süre | On yıl | Yirmi yıl |
| İyiniyet | Aranır | Aranmaz; malik sıfatıyla zilyetlik yeterlidir |
| Sonuç | Tapudaki mülkiyete artık itiraz edilemez | Tescil davasıyla taşınmaz zilyet adına tescil edilir |
Görüldüğü gibi "zilyetlik yoluyla tapu alma" denildiğinde kastedilen, TMK m.713'teki olağanüstü kazandırıcı zamanaşımıdır. Kanunun ilk hâlinde yer alan, yirmi yıl önce ölmüş kişi adına kayıtlı taşınmazlara ilişkin ibare Anayasa Mahkemesince iptal edildiğinden, tapuda ölmüş bir kişi adına kayıtlı taşınmaz bu yolla kazanılamaz; bu durumda o kişinin mirasçılarıyla ilgili yollar değerlendirilir.
Zilyetlik Yoluyla Tapu Alma Şartları
TMK m.713'e göre tescil davasının kabul edilebilmesi için şu koşulların birlikte gerçekleşmesi gerekir:
- Tapuda kayıtlı olmama: Taşınmaz tapu kütüğünde kayıtlı olmamalı veya maddenin ikinci fıkrasındaki istisnai durumlardan birine girmelidir.
- Özel mülkiyete elverişlilik: Taşınmaz orman, mera veya kıyı gibi özel mülkiyete konu olamayan yerlerden olmamalıdır.
- Yirmi yıllık süre: Zilyetlik dava tarihinde yirmi yılı doldurmuş olmalıdır. Taşınmazı mirasla veya harici satışla devralan kişi, önceki zilyedin süresini kendi süresine ekleyebilir.
- Malik sıfatıyla zilyetlik: Taşınmaz, kendi malı gibi ekilip biçilmeli, çevrilmeli, ağaç dikilerek veya yapı yapılarak kullanılmalıdır. Kiracı, ortakçı veya emanetçi olarak kullanmak bu koşulu sağlamaz.
- Davasız ve aralıksız: Zilyetlik süresince taşınmaz üzerinde bir çekişme olmamalı ve kullanım kesintiye uğramamalıdır.
- Özel kanun sınırları: TMK m.713/8 özel kanun hükümlerini saklı tutar. 3402 sayılı Kadastro Kanunu'nun 14. maddesi, zilyetlikle kazanılabilecek taşınmaz miktarını aynı çalışma alanı içinde arazinin niteliğine göre sınırlar ve Yargıtay bu sınırları tescil davalarında da gözetir. Güncel miktar sınırları Kanun'un yürürlükteki metninden kontrol edilmelidir.
Zilyetlikle Kazanılamayan Yerler
TMK m.715'e göre sahipsiz yerler ile yararı kamuya ait mallar Devletin hüküm ve tasarrufu altındadır; kayalar, tepeler, dağlar gibi tarıma elverişli olmayan yerler aksi ispatlanmadıkça kimsenin mülkiyetinde değildir ve özel mülkiyete konu olamaz. Uygulamada şu yerler için açılan tescil davaları kural olarak reddedilir:
- Orman ve orman sayılan yerler: Taşınmazın geçmişte orman olup olmadığı orman kayıtları, hava fotoğrafları ve gerekirse orman bilirkişisiyle araştırılır.
- Mera, yaylak ve kışlaklar: Kamunun ortak kullanımına ayrılmış bu yerler zilyetlikle kazanılamaz.
- Kıyı ve kamu hizmetine ayrılmış yerler: Kıyılar ile yol, okul gibi kamu hizmetine özgülenmiş alanlar özel mülkiyete konu olamaz.
- Tapulu taşınmazlar: Hazine veya bir kişi adına tapuda kayıtlı taşınmaz, TMK m.713/2'deki istisnalar dışında zilyetlikle kazanılamaz.
Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerin emek ve masrafla tarıma elverişli hâle getirilmesi (imar-ihya) ise 3402 sayılı Kanun'un 17. maddesinde ayrıca düzenlenmiştir ve kendine özgü koşullara bağlıdır.
Kadastro Yapılmış Yerlerde Durum
Taşınmazın bulunduğu yerde kadastro çalışması yapılıp yapılmadığı, hangi yolun izleneceğini belirler:
| Durum | İzlenecek yol |
| Kadastro çalışması devam ediyor | Zilyetlik iddiası kadastro tespiti sırasında ileri sürülür; uyuşmazlıklar kadastro mahkemesinde çözülür |
| Kadastro bitmiş, taşınmaz tespit dışı bırakılmış | TMK m.713'e dayalı tescil davası asliye hukuk mahkemesinde açılır |
| Kadastroda başkası veya Hazine adına tespit edilmiş | Taşınmaz artık tapuludur; kadastrodan önceki sebeplere dayanan dava, tutanağın kesinleşmesinden itibaren on yıl içinde açılmalıdır (3402 s.K. m.12) |
Kadastro tutanağının kesinleşmesinden itibaren on yıl geçtikten sonra, kadastrodan önceki hukuki sebeplere dayanarak itiraz edilemez. Bu nedenle köyünüzde kadastro yapıldıysa, tarlanızın kimin adına tespit edildiğini kadastro veya tapu müdürlüğünden vakit kaybetmeden öğrenin.
Tescil Davası Nasıl Açılır? Adım Adım
- Ön araştırma: Tapu ve kadastro müdürlüğünden taşınmazın kayıt durumunu öğrenin; orman, mera veya kıyı sınırı içinde kalıp kalmadığını araştırın.
- Dava dilekçesi: Dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır; bu yer kesin yetkilidir (HMK m.12). Davalılar Hazine ve ilgili kamu tüzel kişileri (belediye, köy tüzel kişiliği gibi) ile varsa tapuda malik görünen kişinin mirasçılarıdır (TMK m.713/3).
- İlan: Mahkeme dava konusunu bir gazete ve bir internet haber sitesinde, ayrıca taşınmazın bulunduğu yerde en az üç defa ilan ettirir (TMK m.713/4). Son ilandan itibaren üç ay içinde itiraz edilebilir.
- Keşif ve bilirkişi: Hâkim taşınmaz başında keşif yapar; yerel bilirkişi ve tanıklar dinlenir, fen bilirkişisi kroki ve yüzölçümünü, ziraat bilirkişisi taşınmazın niteliğini ve kullanım durumunu belirler.
- Karar ve tescil: Koşullar ispatlanır ve itiraz yerinde görülmezse hâkim tescile karar verir. Kararda taşınmazın niteliği, yeri, sınırları ve yüzölçümü belirtilir, teknik kroki eklenir (TMK m.713/7). Mülkiyet, koşulların gerçekleştiği anda kazanılmış sayılır (TMK m.713/5).
Deliller ve Sık Yapılan Hatalar
Zilyetlik davalarında en önemli delil, taşınmazı uzun süredir tanıyan komşu arazi sahiplerinin ve köy halkının somut tanıklığıdır. Bunu destekleyen vergi kayıtları, çiftçi kayıt belgeleri, harici satış senetleri, eski hava fotoğrafları ve uydu görüntüleri de sunulmalıdır. Uygulamada sık karşılaşılan hatalar şunlardır:
- Tapulu taşınmaz için zilyetlik davası açmak: Tapulu bir taşınmazı harici senetle alıp yıllarca kullanmak tek başına tapu almanızı sağlamaz. Bu durumda başvurulabilecek yolları Tapu İptal ve Tescil Davası Neden Açılır? yazımızda anlattık.
- Süreyi dava tarihinde doldurmamak: Yirmi yıllık süre dava açıldığında dolmuş olmalıdır; dava sırasında geçen süre eklenmez.
- Soyut tanık beyanları: Taşınmazı kimin, ne zamandan beri ve nasıl kullandığını anlatmayan genel beyanlar yetersiz kalır.
- Malik sıfatını zayıflatan belgeler: Taşınmaz için kira veya işgal bedeli ödenmiş olması, malik sıfatıyla zilyetlik iddiasını zayıflatabilir.
Sık Sorulan Sorular
Tapusuz tarlaya nasıl tapu alınır?
Tapusuz bir tarlayı yirmi yıldır davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla kullanıyorsanız, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı tescil davası açabilirsiniz. Kadastro yapılmış yerlerde önce taşınmazın tespit durumunu öğrenmeniz gerekir.
Zilyetlik yoluyla tapu alma davası ne kadar sürer?
Kanundaki ilan ve üç aylık itiraz süresi nedeniyle bu davalar kısa sürede sonuçlanmaz. Keşif, bilirkişi incelemeleri ve kurumlarla yapılan yazışmalar süreyi uzatabilir; kesin bir süre vermek mümkün değildir.
Babamdan kalan tapusuz tarlada babamın zilyetlik süresi sayılır mı?
Evet, mirasla zilyetliği devralan mirasçılar önceki zilyedin süresini kendi sürelerine ekleyebilir. Tescil kural olarak bütün mirasçılar adına istenir; mirasçılar arasında paylaşma yapılmışsa bunun ayrıca ispat edilmesi gerekir.
Tapulu bir taşınmazı yirmi yıl kullanırsam benim olur mu?
Kural olarak hayır. Olağanüstü kazandırıcı zamanaşımı tapusuz taşınmazlar ile maliki tapudan anlaşılamayan veya yirmi yıl önce hakkında gaiplik kararı verilmiş kişi adına kayıtlı taşınmazlar için geçerlidir.
Hazine arazisi zilyetlikle kazanılabilir mi?
Hazine adına tapuda kayıtlı taşınmazlar zilyetlikle kazanılamaz. Tapusuz ve Devletin hüküm ve tasarrufu altındaki yerlerde ise ancak kanunda öngörülen özel koşullar, örneğin imar-ihya hükümleri çerçevesinde kazanım tartışılabilir.
Kadastro yapılmış köyde tapusuz kalan tarla için dava nerede açılır?
Kadastro tamamlanmış ve taşınmaz tespit dışı bırakılmışsa dava, taşınmazın bulunduğu yer asliye hukuk mahkemesinde açılır. Kadastro çalışması hâlâ devam ediyorsa uyuşmazlık kadastro mahkemesinde görülür.
Özet
- Tapusuz taşınmazı yirmi yıl davasız, aralıksız ve malik sıfatıyla kullanan kişi tescil davası açabilir (TMK m.713).
- Olağan kazandırıcı zamanaşımı tapuda yolsuz kayıtlı ve iyiniyetli zilyedi korur; on yıl sonra mülkiyete itiraz edilemez (TMK m.712).
- Orman, mera, kıyı ve kamu hizmetine ayrılmış yerler zilyetlikle kazanılamaz (TMK m.715).
- Dava Hazine ve ilgili kamu tüzel kişilerine karşı, taşınmazın bulunduğu yer mahkemesinde açılır (TMK m.713/3, HMK m.12).
- Dava ilan edilir ve son ilandan itibaren üç ay içinde itiraz edilebilir (TMK m.713/4-5).
- Kadastroda başkası adına tespit edilen yerler için kesinleşmeden itibaren on yıllık süre vardır (3402 s.K. m.12).
Zilyetlik yoluyla tapu alma davalarında sonucu; taşınmazın niteliği, kadastro durumu, zilyetliğin başlangıç tarihi ve tanıkların somut bilgisi birlikte belirlediği için dava açmadan önce kayıtların ayrıntılı incelenmesi gerekir. Dural Hukuk, kazandırıcı zamanaşımına dayalı tescil davaları, tapu iptali ve tescil davaları ile kadastro uyuşmazlıkları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk