Ayıplı konut için hangi haklar olduğu sorusunun kısa cevabı şudur: Yeni alınan evde teslim anında var olan ve sözleşmeye, projeye, ilan ve broşürlere ya da makul beklentilere aykırı bir kusur çıkarsa alıcı; sözleşmeden dönme, ayıp oranında bedel indirimi, ücretsiz onarım veya imkân varsa ayıpsız bir benzeriyle değişim haklarından birini seçebilir, ayrıca uğradığı zararın tazminini isteyebilir. Konutu müteahhitten veya ticari amaçla satış yapan birinden alan tüketici için 6502 sayılı Tüketicinin Korunması Hakkında Kanun uygulanır ve ayıptan sorumluluk süresi teslimden itibaren beş yıldır.
Konutu ticari amaç taşımayan bir kişiden aldıysanız Türk Borçlar Kanunu (TBK) hükümleri uygulanır; bu durumda evi gözden geçirme ve ayıbı satıcıya zamanında bildirme yükümlülüğü daha da önem kazanır. Bu yazıda ayıplı konutun ne olduğu, hangi kanunun uygulandığı, alıcının seçimlik hakları, süreler, ispat ve başvuru yolları anlatılmaktadır.
Ayıplı Konut Nedir? Maddi, Hukuki ve Ekonomik Ayıp
6502 sayılı Kanun konutu da "mal" kavramına dâhil eder. Kanunun 8. maddesine göre ayıplı mal; teslim anında kararlaştırılan örnek veya modele uymayan ya da objektif olarak sahip olması gereken özellikleri taşımayan maldır. İlan, reklam, broşür veya satış ofisinde bildirilen özelliklerden birini taşımayan, kullanım amacını karşılamayan veya tüketicinin makul olarak beklediği faydaları azaltan maddi, hukuki ya da ekonomik eksiklikler de ayıp sayılır. Konutlarda sık karşılaşılan örnekler şunlardır:
- Maddi ayıplar: Rutubet ve küf, çatı veya banyodan su sızıntısı, tesisat arızaları, duvar ve döşemelerde çatlaklar, eksik ısı ve ses yalıtımı, mahal listesinde taahhüt edilenden daha düşük nitelikte malzeme kullanılması.
- Hukuki ayıplar: Projeye veya ruhsata aykırı imalat nedeniyle yapı kullanma izin belgesinin (iskân) alınamaması, yıkım veya idari para cezası riski bulunması.
- Nicelik ve ekonomik ayıplar: Net veya brüt metrekarenin sözleşmede yazılandan az çıkması, vaat edilen otopark, depo veya sosyal alanların yapılmaması.
Satıcının sözleşmede kararlaştırılan sürede teslim etmemesi de sözleşmeye aykırı ifa olarak kabul edilir (6502 m.8/3). Buna karşılık sözleşmenin kurulduğu tarihte alıcının bildiği veya bilmesi kendisinden beklenebilecek ayıplar için satıcı sorumlu tutulmaz (6502 m.10/2).
Hangi Kanun Uygulanır? Müteahhitten ve Bireyden Alımda Fark
Ayıplı konutta uygulanacak kurallar, satıcının kim olduğuna ve konutu hangi amaçla aldığınıza göre değişir:
| Satış türü | Uygulanacak hukuk | Ayıptan sorumluluk süresi | Görevli merci |
| Müteahhit veya ticari satıcıdan yeni konut (alıcı tüketici) | 6502 sayılı Kanun m.8-12 | Teslimden itibaren 5 yıl (m.12/1) | 186.000 TL'nin altında hakem heyeti, üzerinde arabuluculuk sonrası tüketici mahkemesi |
| Ticari satıcıdan ikinci el konut (alıcı tüketici) | 6502 sayılı Kanun | Sözleşmeyle kısaltılsa bile 3 yıldan az olamaz (m.12/2) | Hakem heyeti veya tüketici mahkemesi |
| Ticari amaç taşımayan kişiden konut | TBK m.219-231, m.244 | Mülkiyetin geçmesinden itibaren 5 yıl, satıcının ağır kusurunda 20 yıl (TBK m.244) | Asliye hukuk mahkemesi |
| Kat karşılığı inşaatta arsa sahibine verilen daire | Eser sözleşmesi, TBK m.474-478 | Teslimden itibaren 5 yıl, yüklenicinin ağır kusurunda 20 yıl (TBK m.478) | Asliye hukuk mahkemesi (tarafların niteliğine göre değişebilir) |
Ayıp ağır kusur veya hile ile gizlenmişse 6502 sayılı Kanun'daki zamanaşımı hükümleri uygulanmaz (m.12/3). Bireyden yapılan alımlarda ise alıcı, evi teslim aldıktan sonra olağan şekilde gözden geçirmeli ve gördüğü ayıbı uygun sürede, sonradan ortaya çıkan gizli ayıbı da öğrenir öğrenmez satıcıya bildirmelidir; aksi hâlde konutu ayıbıyla kabul etmiş sayılabilir (TBK m.223). Satıcı ağır kusurluysa geç bildirimi ileri sürerek sorumluluktan kurtulamaz (TBK m.225).
Ayıplı Konut İçin Seçimlik Haklar
Ayıp ortaya çıktığında tüketici aşağıdaki haklardan birini seçer ve satıcı bu tercihi yerine getirmekle yükümlüdür (6502 m.11):
- Sözleşmeden dönme: Konutu geri vermeye hazır olduğunu bildirerek ödediği bedelin iadesini istemek. Genellikle konutu kullanılamaz kılan ağır ayıplarda gündeme gelir.
- Bedel indirimi: Konutu elde tutup ayıp oranında satış bedelinden indirim istemek. Uygulamada en sık tercih edilen yoldur; indirim tutarı çoğunlukla bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
- Ücretsiz onarım: Aşırı masraf gerektirmiyorsa bütün masrafları satıcıya ait olmak üzere ayıbın giderilmesini istemek.
- Ayıpsız misliyle değişim: İmkân varsa aynı projedeki eş nitelikte ayıpsız bir konutun verilmesini istemek.
Onarım veya değişim talebi, konut ve tatil amaçlı taşınmazlarda talebin satıcıya yöneltilmesinden itibaren en geç 60 iş günü içinde yerine getirilmelidir; aksi hâlde tüketici diğer seçimlik haklarına geçebilir (6502 m.11/4). Onarım veya değişim satıcı için orantısız güçlük doğuruyorsa tüketici dönme veya bedel indirimi haklarından birini kullanabilir (m.11/3). Dönme veya indirim seçildiğinde bedel derhâl iade edilir (m.11/5). Tüketici bu haklardan biriyle birlikte, örneğin onarım sırasında başka yerde kalmak için ödediği kira veya zarar gören eşyaları için tazminat da isteyebilir (m.11/6). Bireyden alımlarda ise durum dönmeyi haklı göstermiyorsa hâkim, onarıma veya bedel indirimine karar verebilir (TBK m.227).
Süreler: 6 Aylık Karine ve 5 Yıllık Zamanaşımı
Teslimden itibaren altı ay içinde ortaya çıkan ayıpların teslim tarihinde var olduğu kabul edilir; bu sürede ayıbın sonradan oluştuğunu ispat yükü satıcıdadır (6502 m.10/1). Altı aydan sonra ortaya çıkan ayıplarda ise ayıbın teslim anında mevcut olduğunu kural olarak tüketici ispat eder; bu nedenle bilirkişi raporu belirleyici olur.
Ayıplı konuttan sorumluluk, ayıp daha sonra ortaya çıksa bile teslimden itibaren beş yıllık zamanaşımına tabidir (6502 m.12/1). Bu süre, ayıbın fark edildiği tarihten değil teslim tarihinden başlar. 6502 sayılı Kanun tüketiciye ayrı bir ihbar süresi öngörmez; yine de ayıbı fark eder etmez yazılı bildirim yapmak hem ispat hem de zararın büyümesini önlemek açısından önemlidir. İhbar ve zamanaşımı arasındaki fark ayıplı mal ihbar süresi yazımızda ayrıca anlatılmıştır.
Ayıplı Konutta Adım Adım Yapılacaklar
- Ayıbı belgeleyin: Rutubet, sızıntı veya çatlakları tarihli fotoğraf ve videolarla kaydedin; komşu dairelerde benzer sorun olup olmadığını not edin.
- Belgeleri toplayın: Satış sözleşmesi, tapu, mahal listesi, broşür ve ilanlar, yapı ruhsatı ve varsa yapı kullanma izin belgesi ile yazışmalar dosyada bulunmalıdır.
- Satıcıya yazılı bildirim yapın: Noter ihtarnamesiyle ayıbı açıklayın ve hangi seçimlik hakkı kullandığınızı belirtin.
- Onarımdan önce delil tespiti isteyin: Ayıbı kendiniz gidermeden önce mahkemeden delil tespiti istenmesi, ayıbın niteliğinin ve onarım bedelinin bilirkişiyle kayıt altına alınmasını sağlar. Onarım tespitten önce yapılırsa ispat güçleşebilir.
- Başvuru yolunu belirleyin: Talebinizin değerine ve satıcının niteliğine göre hakem heyeti, arabuluculuk veya mahkeme yoluna gidin.
Başvuru Yolları ve Müteahhide Karşı Dava
2026 yılı için değeri 186.000 TL'nin altındaki tüketici uyuşmazlıklarında tüketici hakem heyetine başvuru zorunludur; üzerindeki talepler tüketici mahkemesinde görülür (6502 m.68). Tüketici mahkemesinde bedel indirimi veya tazminat davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır; tapu iptali ve tescil gibi taşınmazın aynından doğan uyuşmazlıklar bu zorunluluğun dışındadır (6502 m.73/A). Dava, tüketicinin yerleşim yerindeki tüketici mahkemesinde de açılabilir.
Ayıplı konut nedeniyle bedel indirimi, onarım bedeli, kira kaybı ve değer kaybı gibi taleplerin birlikte nasıl ileri sürülebileceği müteahhide karşı açılacak tazminat davaları yazımızda ele alınmıştır. Yapının denetiminde görev alan yapı denetim kuruluşunun sorumluluğu da 4708 sayılı Yapı Denetimi Hakkında Kanun çerçevesinde ayrıca değerlendirilebilir.
Sık Sorulan Sorular
Yeni aldığım evde rutubet çıktı, müteahhit sorumlu mu?
Rutubet yalıtım veya imalat hatasından kaynaklanıyorsa ayıp sayılır ve müteahhit, teslimden itibaren beş yıl boyunca sorumludur. Teslimden sonraki ilk altı ayda ortaya çıkan rutubette kural olarak ayıbın teslimde var olduğu kabul edilir; sonraki dönemde nedenin bilirkişiyle tespiti önem taşır.
Ayıplı konut için kaç yıl içinde dava açılabilir?
Müteahhitten veya ticari satıcıdan alınan konutta süre teslimden itibaren beş yıldır. Ayıp hile veya ağır kusurla gizlenmişse bu zamanaşımı uygulanmaz. Bireyden alınan konutta süre mülkiyetin geçmesinden itibaren beş yıl, satıcının ağır kusurunda yirmi yıldır.
Dairenin metrekaresi sözleşmeden az çıkarsa ne yapabilirim?
Net veya brüt alanın sözleşmede, satış broşüründe veya ön bilgilendirme formunda taahhüt edilenden az olması ayıp olarak değerlendirilebilir. Bu durumda çoğunlukla eksik alan oranında bedel indirimi istenir; ölçüm bilirkişi tarafından yapılır.
İskânı alınamayan ev ayıplı sayılır mı?
Yapı kullanma izin belgesinin projeye veya ruhsata aykırılık nedeniyle alınamaması hukuki ayıp olarak değerlendirilebilir. Aykırılığın giderilip giderilemeyeceği ve konutun kullanımına etkisi somut olayda bilirkişi incelemesiyle belirlenir.
Sözleşmede "gördüm, beğendim" yazması satıcıyı kurtarır mı?
Kural olarak kurtarmaz. Bu ifade yalnızca alıcının sözleşme sırasında bildiği veya kolayca görebileceği ayıplar bakımından sonuç doğurabilir; gizli ayıplar için geçerli değildir. Satıcı ayıbı ağır kusurla veya hileyle gizlemişse sorumluluğu kaldıran anlaşmalar hükümsüzdür (TBK m.221).
Müteahhit onarım talebimi yerine getirmezse ne olur?
Konutlarda onarım talebi 60 iş günü içinde karşılanmalıdır. Bu süre geçerse bedel indirimi veya sözleşmeden dönme gibi diğer seçimlik haklarınızı kullanabilir, ayrıca zararınızın tazminini isteyebilirsiniz.
Özet
- Teslim anında var olan ve sözleşmeye, ilana veya makul beklentilere aykırı kusurlar ayıp sayılır (6502 m.8).
- Tüketici dönme, bedel indirimi, ücretsiz onarım veya değişim haklarından birini seçebilir ve tazminat isteyebilir (6502 m.11).
- Konutlarda onarım veya değişim 60 iş günü içinde yapılmalıdır (6502 m.11/4).
- Teslimden itibaren 6 ay içinde çıkan ayıpların teslimde var olduğu kabul edilir (6502 m.10).
- Müteahhidin sorumluluğu teslimden itibaren 5 yıldır; hile veya ağır kusurla gizlenen ayıpta zamanaşımı uygulanmaz (6502 m.12).
- Bireyden alımda TBK uygulanır; gözden geçirme ve bildirim yükümlülüğüne dikkat edilmelidir (TBK m.223, m.244).
Ayıplı konut uyuşmazlıklarında sonuç; ayıbın türüne, ortaya çıktığı zamana, satıcının niteliğine ve delillerin nasıl toplandığına göre değiştiğinden, onarıma başlamadan veya ihtar göndermeden önce durumun değerlendirilmesi önemlidir. Dural Hukuk, ayıplı konut, müteahhide karşı bedel indirimi ve tazminat talepleri ile tüketici uyuşmazlıkları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk