Kentsel dönüşümde arsa payı ve yeni daire metrekaresi nasıl paylaşılır sorusunun kısa cevabı şudur: Riskli bina yıkıldığında her malik, arsanın eski arsa payı oranında paydaşı olur. Yeni binada kimin kaç metrekare ve hangi daireyi alacağı ise kanunda hazır bir formülle değil, maliklerin hisseleri oranında salt çoğunlukla kabul ettiği kat karşılığı sözleşme ve onaylı mimari projeyle belirlenir. Yeni kat irtifakı kurulurken arsa payları, yeni bağımsız bölümlerin değerine göre yeniden dağıtılır.
Uygulamada en sık duyulan beklenti "eski dairem kadar, hatta biraz daha büyük bir daire alırım" düşüncesidir. Oysa yeni dairenin büyüklüğü imar durumuna, müteahhide bırakılan paya, seçilen paylaşım yöntemine ve metrekarenin net mi brüt mü ölçüldüğüne göre değişir. Bu yazıda eski arsa payının yeni binadaki rolü, metrekare paylaşım yöntemleri, net ve brüt alan farkı, kat ve cephe eşleştirmesi, yeni tapuların düzenlenmesi ve hakkaniyete aykırı paylaşıma karşı başvurulabilecek yollar anlatılmaktadır.
Kentsel Dönüşümde Eski Arsa Payı Ne İşe Yarar?
Arsa payı, bir bağımsız bölüme bağlı olarak binanın oturduğu arsa üzerinde sahip olunan ortak mülkiyet payıdır; tapuda "12/240" gibi bir kesirle gösterilir. 634 sayılı Kat Mülkiyeti Kanunu'nun 3. maddesine göre arsa payları, bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak belirlenmelidir.
6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'un 6. maddesine göre bina yıkılıp arsa hâline geldiğinde eski kat irtifakı veya kat mülkiyeti tapudan terkin edilir ve taşınmaz malikleri adına payları oranında tescil edilir. Bu noktadan sonra eski arsa payı üç açıdan belirleyicidir:
- Oy gücü: Yeniden yapım, müteahhit seçimi ve paylaşım kararları malik sayısına göre değil, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla alınır. Karar ve anlaşmayan malikin payının satışı süreci kentsel dönüşümde çoğunluk kuralı yazısında ayrıntılı olarak anlatılmıştır.
- Ekonomik pay: Maliklere düşen toplam alan veya değer, çoğu projede eski arsa paylarını dikkate alan bir oranla dağıtılır.
- Haklar ve şerhler: Eski tapudaki ipotek, haciz gibi haklar önce arsadaki hisse üzerinde devam eder, yeni kat irtifakı kurulurken yalnızca ilgili malike düşecek bağımsız bölüm üzerine taşınır.
Eski binada arsa payları değerlerle orantılı dağıtılmamışsa, örneğin zemin kattaki dükkânlara veya çatı katına orantısız pay verilmişse, bu durum yeni binadaki paylaşımı da etkiler. Böyle bir durumda proje aşamasına geçmeden arsa payı düzeltim davası seçeneğinin değerlendirilmesi önemlidir.
Yeni Dairenin Metrekaresi Nasıl Belirlenir?
Yeni dairenin büyüklüğü birbirine bağlı üç adımda ortaya çıkar. Önce imar durumu ve güncel yapı mevzuatı, parselde yapılabilecek toplam inşaat alanını belirler; otopark, sığınak ve deprem yönetmeliği gereklilikleri bu alanı etkileyebilir. Ardından bu alanın ne kadarının müteahhide, ne kadarının maliklere kalacağı kat karşılığı sözleşmede kararlaştırılır. Son olarak maliklere düşen toplam alan, aşağıdaki yöntemlerden biri veya birkaçının birleşimiyle malikler arasında paylaştırılır:
| Paylaşım yöntemi | Nasıl işler? | Dikkat edilecek nokta |
| Arsa payı oranında | Maliklere düşen toplam alan, eski arsa payları oranında dağıtılır | Eski arsa payları değerle orantısızsa adaletsiz sonuç doğabilir |
| Eski alan + sabit artış | Her malike eski bağımsız bölüm alanına belirli bir yüzde eklenerek daire verilir | Eski alanın tapu kaydına mı, ölçüme mi dayanacağı yazılmalıdır |
| Değer esaslı | Eski ve yeni bağımsız bölümler lisanslı değerleme raporuyla karşılaştırılır | Kat, cephe ve manzara farkları daha adil yansır; rapor maliyeti ve süre artar |
| Eş tip daire | Benzer eski dairelere aynı tipte yeni daire verilir | Kat ve cephe farkları için kura veya denkleştirme bedeli gerekebilir |
Varsayımsal bir örnekle: On daireli bir binada her malikin arsa payı eşit ve eski daireler 100 metrekareyse, müteahhitle maliklere toplam 1.200 metrekare bırakılması kararlaştırıldığında her malike yaklaşık 120 metrekare düşer. Aynı binada zemin katta arsa payı daha yüksek bir dükkân varsa, dükkân sahibine düşen alan ve bu alanın işyeri olarak mı konut olarak mı verileceği ayrıca belirlenmelidir.
Net, Brüt ve Ortak Alan: Sözleşmede Hangi Metrekare Yazmalı?
Metrekareye ilişkin uyuşmazlıkların önemli bir kısmı, tarafların farklı ölçüleri kastetmesinden doğar. Aynı daire için üç farklı rakam konuşulabilir:
- Net alan: Duvarların iç yüzleri arasında kalan, fiilen kullanılan alandır.
- Brüt alan: Bağımsız bölümün duvarları da dahil olmak üzere kapladığı alandır.
- Ortak alan payı dahil brüt alan: Merdiven, koridor, asansör boşluğu gibi ortak alanlardan düşen pay eklenmiş alandır; satış ilanlarında sık kullanılır ve net alandan belirgin biçimde yüksek olabilir.
Sözleşmede yalnızca "120 metrekare daire" yazması yeterli değildir. Her malik için hangi ölçünün esas alındığı, eski ve yeni alanlar, bağımsız bölümün katı ve cephesi bir ek liste hâlinde gösterilmelidir. Proje değişirse ne olacağı, kabul edilebilecek ölçü farkı ve eksik çıkan alan için ödenecek bedel ile malikin ek alan satın almak istemesi hâlinde metrekare fiyatının nasıl belirleneceği de önceden yazılmalıdır. Sözleşmenin diğer unsurları için kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi yazısına bakabilirsiniz.
Kat, Cephe ve Şerefiye: Daireler Nasıl Eşleştirilir?
Metrekaresi aynı olan iki daire, kat, cephe, manzara veya bahçe kullanımı nedeniyle farklı değerde olabilir. Bu farka uygulamada şerefiye denir. Daireler genellikle şu yollardan biriyle maliklere eşleştirilir:
- Sözleşme ekindeki liste: Her malikin alacağı bağımsız bölüm, proje numarasıyla sözleşmede baştan belirlenir. En az uyuşmazlık doğuran yöntemdir.
- Kura: Eşdeğer kabul edilen daireler, tutanak altına alınan bir çekilişle dağıtılır. Kuranın hangi daire grupları arasında yapılacağı önceden yazılmalıdır.
- Denkleştirme bedeli: Daha değerli daireyi alan malik, diğerlerine bir bedel öder. Bedelin nasıl hesaplanacağı ve ne zaman ödeneceği açıkça kararlaştırılmalıdır.
Eski binadaki konumun korunması, örneğin zemin kattaki malike yine alt katlardan daire verilmesi, ancak sözleşmede yazılıysa talep edilebilir. Dükkân sahipleri ise genellikle yeni binada da işyeri talep eder; ticari alanın değeri konuttan farklı olduğundan bu malikler için ayrı bir hesap yapılması gerekir.
Yeni Binada Kat İrtifakı ve Tapular Nasıl Düzenlenir?
6306 sayılı Kanun'un Uygulama Yönetmeliği'nin 15. maddesine göre kat karşılığı inşaat sözleşmesine dayanılarak yapılacak binada kat irtifakı, talep edilmesi hâlinde Kentsel Dönüşüm Başkanlığı, TOKİ veya ilgili idare tarafından hak sahipleri adına kurulabilir. Bunun için sözleşmede hak sahiplerine düşen bağımsız bölümlerin belirlenmiş olması gerekir; tapu işlemlerinde idarece onaylı mimari proje ve yönetim planı esas alınır ve bu belgelerde malik imzası aranmaz. Bu nedenle bağımsız bölüm listesinin sözleşmede eksiksiz bulunması, yeni tapuların doğru düzenlenmesinin ön şartıdır.
- Yeni arsa payları: Yeni kat irtifakında arsa payları, eski paylara göre değil, yeni bağımsız bölümlerin konum ve büyüklüklerine göre hesaplanan değerleriyle orantılı olarak dağıtılır.
- Müteahhide devir: Müteahhide düşen arsa payının hangi aşamada devredileceği sözleşmenin en önemli güvence maddelerinden biridir.
- Harç ve ücretler: Yönetmeliğe göre mevcut inşaat alanının bir buçuk katına kadar olan yeni inşaat alanı için belediyelerce harç ve ücret alınmaz; bu sınırı aşan kısım için muafiyet uygulanmaz. Riskli parselin boş parsellerle birleştirildiği veya imar hakkının başka parsele aktarıldığı hâllerde tapu harç ve ücret muafiyetinden parsel alanı oranında yararlanılacağı, 4 Şubat 2026 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan değişiklikle düzenlenmiştir.
Paylaşım Hakkaniyete Aykırıysa Ne Yapılabilir?
Salt çoğunluk kuralı, çoğunluğa sınırsız bir yetki vermez. Paylaşımın bazı malikler aleyhine açıkça eşitsiz olması, örneğin aynı arsa payına sahip malikler arasında belirgin metrekare farkı yaratılması hâlinde aşağıdaki yollar gündeme gelebilir:
- Teklifi incelemek: Karara katılmayan malike karar ve anlaşma şartlarını içeren teklif bildirilir ve on beş günlük süre verilir. Bu süre içinde teklif, metrekare ve daire listesi yönünden ayrıntılı olarak incelenmeli, itirazlar yazılı olarak bildirilmelidir.
- Adli yargı: Dürüstlük kuralına ve malikler arasındaki eşitliğe aykırı olduğu ileri sürülen çoğunluk kararı veya sözleşme hükümleri için genel mahkemelerde dava yolu tartışılabilir. Yargıtay uygulamasında, şerefiye veya arsa payı farklarından doğan haksız sonuçların denkleştirme bedeli yoluyla giderilebileceğini kabul eden kararlar bulunmaktadır.
- İdari yargı: Anlaşmayan malikin payının satışına ilişkin idari işlemlere karşı idare mahkemesinde iptal davası açılabilir; dava açma süreleri sınırlı olduğundan tebligat tarihleri yakından takip edilmelidir.
- Teslimde ölçüm: Daire teslim alınırken alan ölçtürülmeli; sözleşmedekinden küçük çıkması hâlinde müteahhide süresinde bildirimde bulunularak bedel indirimi veya tazminat istenebilir.
Sık Sorulan Sorular
Kentsel dönüşümde eski dairemle aynı büyüklükte daire alır mıyım?
Kanunda böyle bir güvence yoktur. Yeni dairenin büyüklüğü imar durumuna, müteahhide bırakılan paya ve maliklerin kabul ettiği paylaşım yöntemine göre belirlenir. Bazı projelerde malikler eskisinden büyük, bazılarında ise aynı veya daha küçük daire alabilir.
Kentsel dönüşümde arsa payı küçük olan malik daha az mı metrekare alır?
Paylaşım arsa payı oranında yapılıyorsa evet; arsa payı küçük olan malike daha az alan düşer. Ancak eski arsa payları değerle orantısızsa, bu durum düzeltim davasıyla veya sözleşmede değer esaslı bir paylaşım kararlaştırılarak dengelenebilir.
Kentsel dönüşümde yeni dairenin metrekaresi net mi brüt mü yazılmalı?
Her ikisi de yazılabilir; önemli olan hangisinin esas alındığının açıkça belirtilmesidir. En güvenli yol, her malik için net ve brüt alanı birlikte gösteren bir ek liste hazırlanması ve ortak alan payının dahil olup olmadığının yazılmasıdır.
Kentsel dönüşümde daireler kurayla mı dağıtılır?
Zorunlu değildir. Daireler sözleşme ekindeki listeyle doğrudan belirlenebileceği gibi, eşdeğer kabul edilen daireler arasında kura da çekilebilir. Kuranın kuralları ve hangi daire grupları arasında yapılacağı önceden yazılmalıdır.
Dükkân sahibi kentsel dönüşümde ne alır?
Dükkân sahibinin alacağı bölüm, eski dükkânın arsa payına, değerine ve yeni projede ticari alan bulunup bulunmadığına göre sözleşmeyle belirlenir. İşyeri yerine konut verilmesi de kararlaştırılabilir; bu durumda değer farkının nasıl hesaplanacağı açıkça yazılmalıdır.
Yeni dairem sözleşmede yazandan küçük çıkarsa ne yapabilirim?
Teslim sırasında ölçüm yaptırıp farkı belgelemeniz ve müteahhide gecikmeden yazılı bildirimde bulunmanız gerekir. Sözleşmedeki ölçü toleransı ve eksik alan bedeli hükümleri uygulanır; böyle bir hüküm yoksa genel hükümlere göre bedel indirimi veya tazminat talep edilebilir.
Özet
- Bina yıkılınca malikler arsanın eski arsa payları oranında paydaşı olur (6306 s.K. m.6/1).
- Yeniden yapım ve paylaşım kararları hisseleri oranında salt çoğunlukla alınır (6306 s.K. m.6/1).
- Yeni dairenin metrekaresi imar durumu, müteahhit payı ve seçilen paylaşım yöntemiyle belirlenir; kanunda hazır bir formül yoktur.
- Sözleşmede net, brüt ve ortak alan ayrımı ile malik bazında bağımsız bölüm listesi bulunmalıdır.
- Yeni kat irtifakında arsa payları yeni bağımsız bölümlerin değerine göre dağıtılır (KMK m.3).
- Kat irtifakı, hak sahiplerine düşen bağımsız bölümler sözleşmede belirlenmişse onaylı proje esas alınarak kurulabilir (Uygulama Yönetmeliği m.15/12).
Yeni dairenin büyüklüğü ve değeri, imza atılan sözleşmenin ayrıntılarına doğrudan bağlı olduğundan teklif ve bağımsız bölüm listesinin imzadan önce belgeleriyle incelenmesi gerekir. Dural Hukuk, kentsel dönüşüm sözleşmeleri, arsa payı uyuşmazlıkları, kat karşılığı inşaat sözleşmeleri ve malik hakları konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk