Kira Tespiti Davası Açma Rehberi

Kira Tespiti Davası Açma Rehberi

1. Giriş

2026 yılı itibarıyla Türk Gayrimenkul Hukuku, özellikle yüksek enflasyonist baskılar ve değişen demografik hareketlilik ekseninde tarihindeki en dinamik dönemlerinden birini yaşamaktadır. Mülkiyet hakkının özü ile kiracının barınma ve çatılı işyeri güvencesi arasındaki hassas dengeyi korumayı amaçlayan Türk Borçlar Kanunu (TBK), kira bedellerinin piyasa koşullarına uyarlanması noktasında "Kira Bedelinin Tespiti Davası"nı temel bir enstrüman olarak öngörmüştür. Bu yazı, sadece yasal metinleri tekrar etmekten öte, Yargıtay'ın yerleşik içtihatları, 2026 yılına özgü mali parametreler ve usul hukuku inceliklerini derinlemesine analiz ederek, konuyu titizlikle ve aynı zamanda profesyonel bir uygulama rehberi niteliğinde ele almaktadır.

Yazımızın temel amacı, kira bedelinin tespiti davalarının hukuki niteliğini, dava açma şartlarını, 5 yıllık kritik eşiği, hakkaniyet indirimlerini, zorunlu arabuluculuk sürecini ve 2026 yılı yargılama giderlerini tüm boyutlarıyla ortaya koymaktır. Analizimiz, ekteki belge ile sunulan temel ilkeleri, güncel mevzuat değişiklikleri ve Yüksek Mahkeme kararlarıyla sentezleyerek, alanında uzman hukukçular, mülk sahipleri ve kurumsal kiracılar için başucu kaynağı olmayı hedeflemektedir.

1.1. Davanın Hukuki Niteliği: İnşai Dava Karakteri

Kira bedelinin tespiti davaları, hukuk doktrininde ve Yargıtay Hukuk Genel Kurulu kararlarında "kendine özgü bir dava" (sui generis) olarak tanımlanmakla birlikte, niteliği itibarıyla inşai (kurucu) dava karakterine yakındır. Tespit davası adı verilmesine rağmen, mahkemenin verdiği karar sadece var olan bir durumu tespit etmez; aksine, taraflar arasındaki sözleşmenin "kira bedeli" unsurunu, kararın kesinleşmesiyle birlikte gelecek dönem için yeniden oluşturur.

Bu hukuki nitelendirmenin pratik sonuçları hayati önem taşır:

1. Kesinleşme Şartı: İnşai etkisi nedeniyle, kira tespiti kararları kesinleşmeden (istinaf ve temyiz süreçleri tamamlanmadan) icraya konulamaz. Bu durum, eda davalarından (örneğin kira alacağı davası) en temel farkı oluşturur.
2. Geçmişe Etkili Olmama: Kural olarak karar, dava tarihinden sonraki dönem için hüküm ifade eder. Ancak, TBK m. 345'teki ihtar şartının yerine getirilmesi halinde, etki bir önceki dönemin başına çekilebilir.

1.2. 2026 Ekonomik Şartlar ve Yasal Sınırlamalar

2022-2024 yılları arasında uygulanan %25'lik kira artış sınırının 1 Temmuz 2024 itibarıyla sona ermesiyle birlikte, kira hukukunda "sözleşme serbestisi" ve "TÜFE tavanı" rejimine geri dönülmüştür. 2026 yılı Şubat ayı itibarıyla yenilenen kira sözleşmeleri için geçerli olan tavan artış oranı, on iki aylık TÜFE ortalaması olan %33,98 seviyesindedir. Bu oran, %25'lik döneme göre mülk sahiplerine nefes aldırmakla birlikte, %60-70 bandında seyreden piyasa kira artış hızının altında kalmaya devam etmektedir. Bu makas, kira tespiti davalarının 2026 yılında da yargı yükünün önemli bir kısmını oluşturacağını göstermektedir.

2. Dava Açma Şartları ve Hukuki Yarar

Bir kira tespiti davasının esasına girilebilmesi için, usul hukukunun emredici kuralları gereği belirli ön şartların varlığı aranır. Bu şartların yokluğu, davanın "usulden reddine" yol açar.

2.1. Geçerli Bir Kira Sözleşmesinin Varlığı

Kira tespiti davasının olmazsa olmaz şartı, taraflar arasında hukuken geçerli bir kira akdinin bulunmasıdır. Türk Borçlar Kanunu, kira sözleşmeleri için yazılı şekil şartı aramaz; sözlü sözleşmeler de geçerlidir. Ancak ispat hukuku açısından yazılı sözleşme, özellikle "kira başlangıç tarihi"nin tespiti için kritiktir. 5 yıllık sürenin hesabı bu tarihe göre yapılır.

• İspat Yükü: Sözlü kira ilişkisinde, kira bedelinin miktarını ve başlangıç tarihini ispat yükü davacıya aittir. Davalı kiracı, kira ilişkisini inkar ederse, tespit davası bekletici mesele yapılır veya reddedilir; öncelikle kira ilişkisinin tespiti davası açılması gerekir.

2.2. Hukuki Yarar Şartı

Her davada olduğu gibi, kira tespiti davasında da davacının dava açmakta güncel ve korunmaya değer bir hukuki yararı bulunmalıdır.

• Hukuki Yararın Varlığı: Örneğin, sözleşmede artış maddesi olmasına rağmen oranın belirsiz olması ("kiracı vicdanına göre artırır" gibi) veya 5 yıllık sürenin dolmuş olması durumunda hukuki yarar vardır.
• Hukuki Yararın Yokluğu: Taraflar yeni dönem kira bedeli konusunda anlaşmışlarsa ve kiracı bu bedeli ödüyorsa, mülk sahibinin sırf mahkeme kararı almak için dava açmasında hukuki yarar yoktur. Yargıtay Hukuk Genel Kurulu (HGK-K.2016/173), kiracının zaten ödediği ve davacının kabul ettiği bir bedel için tespit davası açılmasını hukuki yarar yokluğundan reddetme eğilimindedir; ancak burada ince bir nüans vardır: Eğer taraflar arasında bedel konusunda kesin bir uyuşmazlık varsa, mahkeme kararı icra kabiliyeti kazandıracağı için hukuki yarar oluşabilir.

2.3. Taraf Ehliyeti: Kimler Dava Açabilir?

Kira tespiti davasını sadece kiralayan (mülk sahibi) değil, kiracı da açabilir.

• Kiralayan Açısından: Düşük kalan kiranın artırılması amacıyla açılır.
• Kiracı Açısından: Piyasa koşullarının altında kalan veya ekonomik kriz nedeniyle fahiş hale gelen kiranın düşürülmesi amacıyla açılır. Ancak enflasyonist ortamda kiracıların tespit davası açması nadirdir.
• Paylı Mülkiyet (Hisseli Tapu): Paylı mülkiyette her paydaş, kendi payına düşen kira bedelinin tespiti için tek başına dava açabilir. Mahkeme toplam kirayı belirler ve paydaşın hissesine düşen kısmı hüküm altına alır.
• Elbirliği Mülkiyeti (Miras Ortaklığı): İştirak halinde mülkiyette (örneğin miras taksimi yapılmamış taşınmazlar), ortaklar arasında zorunlu dava arkadaşlığı vardır. Tüm ortakların birlikte dava açması veya açılan davaya muvafakat vermesi ya da terekeye temsilci atanması zorunludur. Tek bir mirasçının kendi başına açtığı dava, diğerlerinin onayı alınmazsa reddedilir.

3. Zorunlu Arabuluculuk: 2026 Yılında Usul Ekonomisi ve Dava Şartı

1 Eylül 2023 tarihinde yürürlüğe giren 7445 sayılı Kanun ile yapılan değişiklikle, kira kaynaklı uyuşmazlıklarda arabuluculuk "dava şartı" haline getirilmiştir. 2026 yılı itibarıyla bu sistem tam oturmuş durumdadır ve dava açmadan önceki en kritik prosedürel adımı oluşturur.

3.1. Başvuru Zorunluluğu ve Süreç

Kira bedelinin tespiti davası açmak isteyen taraf genellikle mülk sahibi, dava dilekçesini mahkemeye sunmadan önce mutlaka Arabuluculuk Bürosu'na başvurmak zorundadır.

• Süreç: Arabulucu atandıktan sonra tarafları görüşmeye davet eder. Süreç genellikle 3 hafta içinde (zorunlu hallerde 1 hafta uzatmayla toplam 4 hafta) sonuçlandırılır.
• Anlaşma: Taraflar arabuluculukta anlaşırsa, hazırlanan "Anlaşma Belgesi" mahkeme ilamı (kararı) niteliğindedir. Bu belge ile doğrudan ilamlı icra takibi yapılabilir ve ayrıca dava açılmasına gerek kalmaz. Bu durum, yargılama giderlerinden tasarruf sağlar.
• Anlaşamama: Taraflar uzlaşamazsa, arabulucu tarafından "Anlaşamama Son Tutanağı" düzenlenir. Davacı, bu tutanağın aslını veya onaylı örneğini dava dilekçesine eklemek zorundadır. Tutanak eklenmeden açılan davalarda mahkeme, davacıya 1 haftalık kesin süre verir; bu sürede tutanak sunulmazsa dava usulden reddedilir.

3.2. 2026 Yılı Arabuluculuk Ücretleri ve Maliyet Analizi

Arabuluculuk ücretleri, Adalet Bakanlığı tarafından yayımlanan 2026 Arabuluculuk Asgari Ücret Tarifesi'ne göre belirlenir.

• Anlaşma Halinde: Ücret, anlaşılan artış miktarı üzerinden nispi (oransal) olarak hesaplanır ve aksi kararlaştırılmadıkça taraflarca eşit ödenir. 2026 tarifesine göre ilk 600.000 TL'lik kısım için %6 gibi kademeli oranlar uygulanır.
• Anlaşamama Halinde: İki saati aşmayan görüşmelerde arabuluculuk ücreti Adalet Bakanlığı bütçesinden karşılanır. Ancak dava sonucunda haksız çıkan taraf, bu ücreti yargılama gideri olarak devlete öder.
• Saatlik Ücret: Taraf sayısına göre değişmekle birlikte, 2026 yılında bir saati aşan görüşmelerde saatlik ücret ortalama 1.200 TL - 1.400 TL bandındadır.

4. Kira Tespitinde İkili Rejim: 5 Yıl Altı ve 5 Yıl Üstü Ayrımı

Türk Borçlar Kanunu (TBK) m. 344, kira bedelinin belirlenmesinde sözleşmenin süresine göre ikili bir rejim öngörür. Bu ayrım, davanın sonucunu ve hakimin takdir yetkisini doğrudan belirleyen en önemli faktördür.

4.1. Beş Yıldan Kısa Süreli Sözleşmeler (TBK 344/1-2)

Kira sözleşmesinin başlangıcından itibaren 5 yıl geçmemişse, "sözleşmeye bağlılık ilkesi" (ahde vefa) gereği tarafların iradesi ve yasal sınırlamalar ön plandadır.

• TÜFE Sınırı: Taraflar sözleşmede bir artış oranı belirlemişse, bu oran "bir önceki kira yılında tüketici fiyat endeksindeki (TÜFE) oniki aylık ortalamalara göre değişim oranını" geçmemek koşuluyla geçerlidir.
• Hakimin Bağlılığı: 5 yıl dolmadan açılan davalarda hakim, hakkaniyet indirimi veya emsal kira araştırması yapamaz. Sadece sözleşmedeki artış oranının yasal sınıra uygun olup olmadığını denetler. Eğer sözleşmede artış oranı yoksa, hakim yine TÜFE oranını geçmemek üzere bir artış belirler.
• Pratik Sonuç: 2026 yılında enflasyon %60 olsa dahi, 3. yıldaki bir kiracı için açılan davada hakim, Şubat 2026 için %33,98 (TÜFE 12 aylık ortalama) sınırını aşan bir zam yapamaz. Bu nedenle, 5 yılı dolmamış sözleşmelerde "kira tespiti davası" açmak, eğer amaç TÜFE üzeri zam almaksa, mülk sahibi için hukuki yarar yokluğu veya esastan ret ile sonuçlanacak beyhude bir çabadır.

4.2. Beş Yıldan Uzun Süreli Sözleşmeler (TBK 344/3)

Mülk sahipleri için "altın vuruş" imkanı tanıyan düzenleme budur. 5 yıllık süre dolduktan sonra (veya her 5 yılın sonunda), sözleşmedeki artış şartı ve TÜFE sınırı hükümsüz kalır.

• Hakimin Takdir Yetkisinin Genişlemesi: Kanun koyucu, "taraflarca bu konuda bir anlaşma yapılıp yapılmadığına bakılmaksızın" diyerek, hakime piyasa gerçeklerine göre karar verme yetkisi tanır.
• Dört Temel Kriter: Hakim yeni kira bedelini şu dört unsura göre belirler:
  1. Tüketici Fiyat Endeksi (TÜFE): Sadece bir veri olarak dikkate alınır, tavan değildir.
  2. Kiralananın Durumu: Taşınmazın fiziki özellikleri, konumu, manzarası, asansör/otopark varlığı vb.
  3. Emsal Kira Bedelleri: En belirleyici kriterdir. Bölgedeki benzer taşınmazların güncel kira bedelleri.
  4. Hakkaniyet (Nesafet): Hakimin "eski kiracı indirimi" uyguladığı alandır.

Örnek Senaryo: 01.01.2021 tarihinde başlayan bir sözleşme için, 01.01.2026 tarihi itibarıyla 5 yıllık süre dolmuştur. Mülk sahibi, 2026 yılı için TÜFE (%34) ile sınırlı kalmaksızın, bölgedeki rayiçler (örneğin %200 artış) üzerinden dava açabilir.

5. Bilirkişi İncelemesi

Kira tespiti davalarının kalbi "Bilirkişi Raporu"dur. Hakim, teknik bir konu olan gayrimenkul kirası rayici değerlemesini uzman bilirkişilere (genellikle bir inşaat mühendisi, bir mimar ve bir emlak uzmanı) havale eder.

5.1. Emsal Araştırması ve Keşif

Mahkeme, taşınmazın başında keşif icra eder. Keşif sırasında bilirkişiler taşınmazı gezer, fotoğraflar ve özelliklerini not eder. Ancak asıl çalışma "Emsal" karşılaştırmasıdır.

• Tarafların Sunduğu Emsaller: Davacı (mülk sahibi) yüksek bedelli kira sözleşmelerini, davalı (kiracı) ise düşük bedelli sözleşmeleri mahkemeye "emsal" olarak sunar.
• Resen Emsal Araştırması: Yargıtay içtihatları uyarınca, tarafların sunduğu emsaller yetersizse mahkeme "resen" (kendiliğinden) emsal araştırması yapmak zorundadır.
• Emsalin Uygunluğu: Her kira sözleşmesi emsal olamaz. Emsalin;
  • Benzer konumda,
  • Benzer nitelikte (m2, yaş, kat),
  • Yakın tarihli,
  • Özel bir ilişkiye dayanmayan (akraba arası vb.) serbest piyasa koşullarında yapılmış olması gerekir.

5.2. "Boş Olarak Kiraya Verme" Değeri

Bilirkişi heyetinin cevaplaması gereken temel soru şudur: "Bu taşınmaz şu anda boş olsaydı ve serbest piyasada kiraya verilseydi, ne kadar kira getirirdi?"

Bilirkişi, emsalleri değerlendirerek, şerefiye farklarını (+/- düzeltmeler) uygular ve taşınmazın "Brüt Rayiç Kira Bedeli"ni tespit eder. Örneğin, bilirkişi raporunda "Taşınmazın boş haldeki kira değeri 30.000 TL'dir" denilir.

6. Hak ve Nesafet İndirimi (Eski Kiracı İndirimi)

Bilirkişinin belirlediği "boş kira değeri", davanın nihai sonucu değildir. Türk yargı pratiğinde, "eski kiracı indirimi" olarak bilinen hak ve nesafet indirimi (TBK m. 50-51 kıyasen) uygulanması zorunludur.

6.1. İndirimin Mantığı ve Oranı

Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin yerleşik içtihatlarına göre; kiracının uzun süredir taşınmazda oturuyor olması, mülk sahibi için bir güven unsurudur ve mülk sahibini yeni kiracı bulma masrafından (emlakçı komisyonu, boya-badana, boş kalma riski) kurtarır. Bu nedenle, eski kiracı, sokağa yeni giren kiracı ile aynı kefeye konulamaz.

• Uygulanan Oran: Yargıtay uygulamalarında bu indirim oranı genellikle %10 ile %20 arasındadır.
• Uygulama Hatası: İndirim yetkisi münhasıran hakime aittir. Bilirkişinin raporunda "eski kiracı indirimi" yapması Yargıtay tarafından bozma sebebi sayılır. Bilirkişi "boş değeri" bulur, hakim indirimi uygular.
• Çifte İndirim Yasağı: Bilirkişi raporunda indirim yapılmışsa ve hakim bunun üzerine tekrar indirim yaparsa, bu "çifte indirim" olur ve bozma sebebidir.

Hesaplama Örneği (Tablo 1):

Adım	İşlem	Tutar
1. Adım	Bilirkişinin Tespit Ettiği Boş Rayiç Değer	30.000 TL
2. Adım	Hakim Tarafından Uygulanan İndirim (%15)	- 4.500 TL
3. Adım	Tespit Edilen Nihai Kira Bedeli	25.500 TL
4. Adım	Yargıtay Denetimi	Oran %10-20 arasında mı? Evet.

 

7. Olası Hata Noktaları Islah ve İhtarname

Kira tespiti davalarında yapılan en büyük usul hataları "Islah" ve "İhtarname" konularında yoğunlaşmaktadır.

7.1. Kira Tespit Davası Islah Edilemez

Hukuk Muhakemeleri Kanunu'na (HMK) göre davacı, dava dilekçesindeki talep sonucunu bir defaya mahsus olmak üzere "ıslah" yoluyla artırabilir. Ancak Yargıtay Hukuk Genel Kurulu'nun (E. 2017/2792 K. 2021/267) kararı ile kira tespiti davalarının ıslah edilemeyeceği kesinleşmiştir.

• Gerekçe: Kira tespiti davası "inşai" niteliktedir ve belirli bir döneme ilişkindir. Dava açılırken talep edilen miktar, o dönem için istenen iradeyi yansıtır. Sonradan artırılması, davanın niteliğine aykırıdır.
• Risk: Davacı dava dilekçesinde "Kiramın 10.000 TL olmasını istiyorum" dediyse ve bilirkişi "Kira 20.000 TL olabilir" raporu verdiyse, davacı talebini 20.000 TL'ye çıkaramaz. Mahkeme en fazla talep edilen 10.000 TL'ye hükmedebilir (Taleple Bağlılık İlkesi).
• Fazlaya İlişkin Haklar: Kira tespit davalarında "fazlaya ilişkin haklarımı saklı tutuyorum" diyerek belirsiz alacak davası veya kısmi dava açılamaz. Talep net ve tek seferde olmalıdır.

7.2. 30 Günlük İhtar Süresi ve Kararın Etkisi (TBK 345)

Mahkemenin belirlediği kiranın hangi aydan itibaren geçerli olacağı, davanın ne zaman açıldığına veya ihtarın ne zaman çekildiğine bağlıdır.

• Ana Kural: Yeni kira döneminin başlangıcından en az 30 gün önce dava açılmışsa veya kiracıya yazılı bildirim (ihtarname) tebliğ edilmişse, mahkeme kararı yeni dönemin başından itibaren geçerli olur.
• Süre Kaçırılırsa: Eğer 30 gün kala ne dava açılmış ne de ihtar tebliğ edilmişse, belirlenen kira bedeli bir sonraki kira döneminden itibaren geçerli olur. Bu, mülk sahibi için 1 yıllık zam kaybı demektir.
• Sözleşme Maddesi İstisnası: Kira sözleşmesinde "yeni dönemde kira artırılacaktır" şeklinde bir madde varsa, 30 gün önceden ihtar çekmeye gerek yoktur. Dönem sonuna kadar ne zaman dava açılırsa açılsın, karar dönemin başından itibaren geçerli olur. Bu, mülk sahiplerini koruyan hayati bir sözleşme maddesidir.

8. Mali Boyut: 2026 Yılı Yargılama Giderleri ve Harçlar

Kira tespiti davalarında harç ve vekalet ücreti hesaplamaları, diğer davalardan farklılık gösterir ve ciddi maliyet kalemleri oluşturur.

8.1. Harç Hesabı: Aylık Fark mı Yıllık Fark mı?

Bu konuda uygulamada ikili bir durum ve doktrinel tartışma mevcuttur.

• Harçlar Kanunu ve İçtihadı Birleştirme Kararı: 07.07.1965 tarihli İçtihadı Birleştirme Kararı, davalının korunması ve adalete erişim kolaylığı için harcın aylık kira farkı üzerinden alınması gerektiğini belirtir.
  • Örnek: Mevcut kira 7.000 TL, talep edilen 10.000 TL. Fark 3.000 TL. Harç bu 3.000 TL üzerinden hesaplanır.
• Yargıtay 3. Hukuk Dairesi'nin Güncel Yaklaşımı: Son yıllardaki bazı kararlarda (Örn: 2020/10957 E.), yıllık kira farkı üzerinden harç alınması gerektiği yönünde kararlar çıkmıştır. Ancak yerel mahkemelerin çoğu, dava açılışında aylık fark üzerinden peşin harç alıp, karar aşamasında bakiyeyi tamamlatma yoluna gitmektedir.
• 2026 Harç Oranları: Nispi harç oranı binde 68,31'dir. Bunun 1/4'ü peşin alınır.
  • Hesap: Aylık fark 10.000 TL ise, yıllık fark 120.000 TL olur. Yıllık üzerinden hesaplanırsa: 120.000 x %6,831 = 8.197 TL karar harcı çıkar. Bunun 1/4'ü (yaklaşık 2.050 TL) peşin ödenir.

8.2. Karşı Vekalet Ücreti (AAÜT 2026)

Avukatlık Asgari Ücret Tarifesi'ne (AAÜT) göre, kira tespit davalarında avukatlık ücreti yıllık kira farkı üzerinden hesaplanır.

• Davacı Lehine: Mahkemenin kabul ettiği artış miktarının yıllık tutarı üzerinden nispi vekalet ücreti.
• Davalı Lehine: Davacının talep ettiği ancak mahkemenin reddettiği miktarın yıllık tutarı üzerinden nispi vekalet ücreti.
• Alt Sınır: Hesaplanan ücret, Sulh Hukuk Mahkemeleri için belirlenen maktu ücretin (2026 yılı için 30.000 TL) altında olamaz.

9. İcra ve Kesinleşme Sorunu

Kira tespiti davası sonucunda elde edilen ilamın (mahkeme kararının) icraya konulabilmesi için kesinleşmesi şarttır.

• Neden? Davanın inşai niteliği gereği, hukuki durum ancak tüm yasal yollar tüketilince değişmiş sayılır.
• Süreç: Yerel mahkeme kararı -> İstinaf (Bölge Adliye Mahkemesi) -> Temyiz (Yargıtay). Bu süreç Türkiye şartlarında 2 ila 4 yıl sürebilir.
• Birikmiş Kira Farkları: Karar kesinleştiğinde, dava tarihinden itibaren biriken tüm kira farkları (örneğin 3 yıllık fark) toplu olarak icra takibine konu edilebilir. Ancak kesinleşme anına kadar kiracı eski kirayı ödemeye devam edebilir ve bu nedenle tahliye edilemez.

10. Özel Durumlar

10.1. Dövizli Kira Sözleşmeleri

Dövizle (Dolar, Euro) yapılan kira sözleşmelerinde TBK m. 344/4 uyarınca 5 yıl geçmedikçe kira tespiti istenemez. 5 yıl dolduktan sonra açılan davalarda ise, "yabancı paranın değerindeki değişiklikler" de dikkate alınır. Yargıtay, döviz kurundaki artışın zaten enflasyonu karşıladığı varsayımından hareketle, dövizli kiralarda artış yapılmasına mesafeli yaklaşır; ancak kur artışının piyasa rayicinin çok altında kaldığı (kurun baskılandığı) dönemlerde artış mümkündür.

10.2. Ticari Kiralar (Tacirler)

Tacirler arasındaki kira sözleşmelerinde de 5 yıllık süre ve tespit davası kuralları geçerlidir. Ancak tacirlerin "basiretli iş insanı" olması beklendiğinden, sözleşmedeki artış hükümlerinin yorumlanması ve uyarlama davaları daha katı kurallara tabidir. Yine de 5 yıl dolunca, bir AVM dükkanı için de çevre rayiçlerine göre tespit davası açılabilir.

11. Sonuç

2026 yılı kira hukuku rejimi, mülk sahiplerine 5. yılın sonunda güçlü bir düzeltme imkanı sunarken, kiracıları da "eski kiracı indirimi" ve "kesinleşme şartı" gibi mekanizmalarla korumaktadır.

Davacılar (Mülk Sahipleri) İçin Kontrol Listesi:

1. Süre Kontrolü: Sözleşme 5 yılını doldurdu mu?
2. İhtar: Yeni dönemden 30 gün önce ihtar çektiniz mi?
3. Arabuluculuk: Dava açmadan önce arabulucuya başvurdunuz mu?
4. Talep Miktarı: Islah yasağı olduğu için talep miktarını (harcı göze alarak) yüksek tutmakta fayda var; ancak reddedilen kısım için karşı vekalet ücreti ödeyeceğinizi unutmayın.
5. Emsal Hazırlığı: Mahkemeye sunacak sağlam, gerçekçi emsal kira sözleşmeleri hazırlayın.

Davalılar (Kiracılar) İçin Kontrol Listesi:

1. Emsal Savunması: Davacının emsallerinin sizin mülkünüzle kıyaslanamayacağını (konum, nitelik farkı) ispatlayın.
2. Eski Kiracı İndirimi: Hakimin %10-20 indirim yapmasını mutlaka talep edin ve Yargıtay kararlarını sunun.
3. Kesinleşme: Karar kesinleşene kadar farkı ödeme zorunluluğunuz olmadığını bilin, ancak biriken farkın faiziyle geleceğini hesaba katarak bütçe ayırın.

Özetle, "Kira Bedelinin Tespiti Davası", basit bir dilekçe ile çözülebilecek bir süreç değil; teknik hesaplamalar, usul tuzakları ve stratejik zamanlama gerektiren kompleks bir hukuki operasyondur.

Ek: Özet Veri Tablosu (2026 Referans Değerleri)

Parametre	Değer / Kural
Kira Artış Tavanı (Şubat 2026)	%33,98 (12 Aylık TÜFE Ort.)
Zorunlu Arabuluculuk	Dava Şartı (Zorunlu)
Arabuluculuk Ücreti (Saatlik)	~1.200 TL (3-5 taraf için)
Tespit Davası Süresi	5 Yıl (TBK 344/3)
Hakkaniyet İndirimi	%10 - %20
Görevli Mahkeme	Sulh Hukuk Mahkemesi
Avukatlık Ücreti (Maktu)	~20.000 - 30.000 TL
İcra Edilebilirlik	Kesinleşme Şartı Var