Tarım arazisi miras paylaşımı nasıl yapılır sorusunun kısa cevabı şudur: Miras kalan tarım arazileri, 5403 sayılı Toprak Koruma ve Arazi Kullanımı Kanunu gereğince mirasçılar arasında küçük parçalara bölünemez; esas olan arazinin mülkiyetinin bütün olarak devridir. Mirasçılar, mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde araziyi aralarından birine, kuracakları bir aile ortaklığına veya şirkete ya da üçüncü bir kişiye devretmekte anlaşabilir. Anlaşamazlarsa sulh hukuk mahkemesi araziyi ehil mirasçıya devreder ve diğer mirasçılara payları ödenir.
Bu kurallar, 2014 yılında 6537 sayılı Kanunla getirilmiş ve Türk Medeni Kanunu'ndaki eski tarımsal işletme hükümlerinin yerini almıştır. Sakarya, Kocaeli, Düzce ve Bolu gibi tarla ve fındık bahçesinin yaygın olduğu bölgelerde bu düzenleme, miras uyuşmazlıklarının merkezindedir. Bu yazıda bölünmezlik kuralı, asgari arazi büyüklükleri, mirasçıların anlaşarak yapabileceği devirler, ehil mirasçıya devir davası ve ortaklığın giderilmesinde tarım arazilerinin durumu anlatılmaktadır.
Tarım Arazisi Neden Bölünemez? Asgari Tarımsal Arazi Büyüklüğü
5403 sayılı Kanunun 8. maddesine göre asgari tarımsal arazi büyüklüğünü Tarım ve Orman Bakanlığı belirler ve bu büyüklüğe ulaşmış tarım arazileri "bölünemez eşya" niteliği kazanır. Kanun, Bakanlığın belirleyeceği büyüklüklerin aşağıdaki sınırlardan küçük olamayacağını öngörür:
| Arazi türü | Asgari büyüklük (en az) |
| Mutlak tarım arazileri, marjinal tarım arazileri ve özel ürün arazileri | 2 hektar (20 dekar) |
| Dikili tarım arazileri (fındık, zeytin, meyve bahçesi gibi) | 0,5 hektar (5 dekar) |
| Örtü altı tarımı yapılan araziler (sera) | 0,3 hektar (3 dekar) |
Tarım arazileri bu büyüklüklerin altında ifraz edilemez, hisselendirilemez ve pay ile paydaş sayısı artırılamaz. Bakanlık bu büyüklükleri artırabilir. Çay, fındık, zeytin gibi özel iklim ve toprak ihtiyacı olan bitkilerin yetiştiği alanlarda ise arazi özellikleri gerektiriyorsa Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parseller oluşturulabilir.
Bunun yanında her il ve ilçe için Kanuna ekli (1) sayılı listede "yeter gelirli tarımsal arazi büyüklüğü" belirlenmiştir ve tarımsal araziler bu büyüklüğün altında da bölünemez (m.8/A). Bir arazinin bu Kanun kapsamında olup olmadığını ve hangi sınırlara tabi olduğunu il veya ilçe tarım ve orman müdürlüğü belirler. Ayrıca 2020 yılında 7255 sayılı Kanunla yapılan değişiklikle tarım arazilerinde ifraz, hisselendirme ve pay devri gibi bazı tapu işlemleri Bakanlığın iznine bağlanmıştır.
Mirasçılar Anlaşırsa: Bir Yıl İçinde Devir Seçenekleri
Kanuna göre mirasa konu tarımsal arazilerde mülkiyetin devri esastır. Mirasçılar arasında anlaşma sağlanırsa devir işlemleri mirasın açılmasından itibaren bir yıl içinde tamamlanır (m.8/B). Mirasçılar oybirliğiyle şu seçeneklerden birini kararlaştırabilir (m.8/C):
- Bir mirasçıya devir: Arazi mirasçılardan birine devredilir; yeter gelirli büyüklüğü karşılıyorsa birden fazla mirasçıya da devredilebilir. Diğer mirasçılar paylarının karşılığını aralarında kararlaştırdıkları şekilde alır.
- Aile malları ortaklığı: Mirasçılar Türk Medeni Kanunu'ndaki aile malları ortaklığını veya kazanç paylı aile malları ortaklığını kurarak araziyi bu ortaklığa devreder.
- Limited şirket: Tüm mirasçıların miras payları oranında ortak olduğu bir limited şirket kurulur ve arazi şirkete devredilir.
- Üçüncü kişiye devir: Arazi satılır ve bedel mirasçılar arasında paylaştırılır.
Paylaşma sözleşmesi yazılı şekilde yapılmalıdır (TMK m.676). Kanun, yeter gelirli tarımsal arazilerin devri konusunda anlaşan mirasçılar için harç ve damga vergisi muafiyeti de öngörür (m.8/I); muafiyetin somut işlemdeki kapsamı tapu müdürlüğünden teyit edilmelidir. Uygulamada tarım arazileri mirasçılar adına genellikle elbirliği mülkiyeti şeklinde intikal ettirilmektedir.
Mirasçılar Anlaşamazsa: Ehil Mirasçıya Devir Davası
Mirasçılar arasında anlaşma sağlanamazsa mirasçılardan her biri yetkili sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir (m.8/C). Hâkim araziyi şu sırayla devreder:
- Ehil mirasçı: Kişisel yetenek ve durumları göz önünde tutularak tespit edilen ehil mirasçıya, arazinin tarımsal gelir değeri üzerinden devredilir. Ehil mirasçının nitelikleri Bakanlık yönetmeliğinde düzenlenmiştir.
- Birden çok ehil mirasçı: Öncelik, asgari geçimini bu araziden sağlayan mirasçınındır; böyle biri yoksa ehil mirasçılardan en yüksek bedeli teklif edene devredilir.
- Ehil mirasçı yoksa: Mirasçılar arasından en yüksek bedeli teklif eden mirasçıya devredilir.
- Devir isteyen yoksa: Hâkim arazinin satışına karar verir ve bedel mirasçılara payları oranında dağıtılır.
Araziyi devralan mirasçıya, diğer mirasçıların payının karşılığını mahkeme veznesine yatırması için altı aya kadar süre verilir; istenirse altı ay ek süre tanınabilir. Bedel yatırılmaz ve devir isteyen başka mirasçı da çıkmazsa arazi açık artırmayla satılır (m.8/D). Bu ödemeler için kullanılacak banka kredilerine faiz desteği sağlanabilir.
Tarımsal gelir değeri, araziden elde edilecek yıllık ortalama net gelire göre hesaplanır ve çoğu zaman piyasa değerinin altında kalır. Bu nedenle kanun, diğer mirasçıları korumak için bir güvence getirmiştir: Devirden itibaren yirmi yıl içinde arazinin tarım dışı kullanım nedeniyle değeri artarsa, aradaki fark diğer mirasçılara payları oranında ödenir.
Bir Yıl İçinde Devir Yapılmazsa Ne Olur?
Devir bir yıl içinde tamamlanmaz ve mirasçılardan biri dava da açmazsa, bu durumu öğrenen kamu kurumları ve finans kuruluşları Bakanlığa bildirimde bulunur. Bakanlık mirasçılara üç ay süre verir; bu süre sonunda da devir olmazsa araziyi ehil mirasçıya, yoksa en yüksek teklifi veren mirasçıya devretmek, aksi hâlde üçüncü kişilere satmak için sulh hukuk mahkemesinde dava açabilir (m.8/Ç). Mirasçıların veya Bakanlığın bu Kanun kapsamında açtığı davalar her türlü resim ve harçtan muaftır.
Uygulamada denkleştirme, tenkis veya vasiyetnamenin iptali gibi davalar nedeniyle bir yıllık süre çoğu zaman aşılmaktadır. Sürenin geçmesi mirasçıların hakkını kendiliğinden ortadan kaldırmaz; ancak Bakanlığın sürece müdahale etme ihtimali doğar.
Ortaklığın Giderilmesi Davasında Tarım Arazisi
Mirasçılar arazinin ortak mülkiyetini sona erdirmek için ortaklığın giderilmesi davası da açabilir. Ancak tarım arazilerinde aynen taksim, yani araziyi parçalara bölerek her mirasçıya bir parça verme, asgari tarımsal arazi büyüklüğü ve yeter gelirli büyüklük sınırlarının altına inemez. Mahkeme bu konuda genellikle tarım ve orman müdürlüğünün görüşünü alır; bölünme mümkün değilse satış yoluna gidilir.
Ortaklığın giderilmesi davası açmadan önce arabulucuya başvurmak dava şartıdır. Satış aşamasında ise tamamı miras yoluyla edinilen taşınmazlarda 12. Yargı Paketiyle getirilen düzenleme uyarınca ilk artırma bir defaya mahsus yalnızca mirasçılar arasında yapılır. Mirasçılardan biri ehil mirasçı olarak araziyi devralmak istiyorsa, 5403 sayılı Kanundaki devir hakkını da ayrıca ileri sürmelidir. Paylaşmanın genel kuralları için Miras Paylaştırılması Nasıl Yapılır? yazımıza, davanın işleyişi için Miras Ortaklığının Giderilmesi (İzale-i Şuyu) Davası yazımıza bakabilirsiniz.
Dikkat Edilmesi Gereken Özel Durumlar
- Ölüm tarihi: 6537 sayılı Kanunun yürürlüğe girdiği 15 Mayıs 2014'ten önce gerçekleşen ölümlerde, geçiş hükmü nedeniyle önceki kurallar uygulanabilir.
- Vasiyetname: Birden çok mirasçıda devir koşulları varsa araziyi alacak mirasçı ölüme bağlı tasarrufla belirlenebilir; ancak ehil tek mirasçının devir isteme hakkı vasiyetnameyle ortadan kaldırılamaz (m.8/F).
- Küçük mirasçı: Ayırt etme gücüne sahip olmayan küçük mirasçı varsa hâkim, dava sonuçlanana kadar arazinin yönetimini bir mirasçıya veya üçüncü kişiye tedbiren verebilir (m.8/G).
- Tapu işlemleri: Hisseli tarla satışı, pay devri veya elbirliği mülkiyetinden paylı mülkiyete geçiş gibi işlemlerden önce Bakanlık izni ve paydaş sayısı sınırı kontrol edilmelidir.
Sık Sorulan Sorular
Miras kalan tarla kardeşler arasında bölünebilir mi?
Ancak her parça asgari tarımsal arazi büyüklüğünü ve yeter gelirli büyüklüğü karşılıyorsa bölünebilir. Örneğin mutlak tarım arazisinde 20 dekarın altına inen parçalar oluşturulamaz. Bu sınırların altında kalan arazide kural olarak araziyi bir mirasçıya devretmek veya satmak gerekir.
Tarım arazisi miras paylaşımında ehil mirasçı kimdir?
Ehil mirasçı, kişisel yetenek ve durumu itibarıyla araziyi tarımsal amaçla işletmeye uygun bulunan mirasçıdır. Nitelikleri Bakanlık yönetmeliğiyle belirlenir. Birden çok ehil mirasçı varsa asgari geçimini bu araziden sağlayana öncelik verilir.
Mirasçılar bir yıl içinde anlaşamazsa arazi devlete mi geçer?
Hayır. Bakanlık mirasçılara üç ay süre verir ve devir yine yapılmazsa araziyi bir mirasçıya devretmek veya satmak için dava açabilir. Satış hâlinde bedel mirasçılara payları oranında ödenir.
Miras kalan hisseli tarlamı satabilir miyim?
Payın devri, paydaş sayısını artırmamak ve Bakanlık iznine ilişkin kurallara uymak şartıyla mümkün olabilir. İşlem öncesinde tarım ve orman müdürlüğünden ve tapu müdürlüğünden güncel uygulama öğrenilmelidir.
Fındık bahçesi 5 dekardan küçük parçalara bölünebilir mi?
Fındık bahçeleri dikili tarım arazisi sayıldığından kural olarak 5 dekarın altına bölünemez. Ancak arazi özellikleri gerektiriyorsa Bakanlığın uygun görüşüyle daha küçük parseller oluşturulabilir.
Ehil mirasçıya devir davasında harç ödenir mi?
Mirasçıların veya Bakanlığın 5403 sayılı Kanun kapsamında sulh hukuk mahkemesinde açtığı davalar her türlü resim ve harçtan muaftır (m.8/Ç). Bilirkişi ve keşif gibi diğer giderler ise somut dosyaya göre değerlendirilir.
Özet
- Miras kalan tarım arazilerinde mülkiyetin bölünmeden devri esastır (5403 s.K. m.8/B).
- Asgari büyüklük mutlak, marjinal ve özel ürün arazilerinde 2 hektar, dikili arazide 0,5 hektar, örtü altında 0,3 hektardan küçük olamaz (m.8).
- Mirasçılar bir yıl içinde araziyi bir mirasçıya, aile ortaklığına, limited şirkete veya üçüncü kişiye devretmekte anlaşabilir (m.8/C).
- Anlaşma yoksa sulh hukuk mahkemesi araziyi tarımsal gelir değeri üzerinden ehil mirasçıya devreder; bedel için 6+6 ay süre verilir (m.8/C, m.8/D).
- Devir yapılmazsa Bakanlık üç ay süre verip dava açabilir; bu davalar harçtan muaftır (m.8/Ç).
- Ortaklığın giderilmesinde aynen taksim asgari büyüklüğün altına inemez; dava öncesinde arabuluculuk zorunludur.
Tarım arazisinin miras yoluyla paylaşımında arazinin niteliği, ilçeye göre değişen büyüklük sınırları, mirasbırakanın ölüm tarihi ve mirasçıların durumu sonucu doğrudan etkilediğinden her dosyanın tapu ve tarım müdürlüğü kayıtlarıyla birlikte değerlendirilmesi gerekir. Dural Hukuk, miras paylaşımı, tarım arazilerinin devri, ortaklığın giderilmesi ve tapu işlemleri konularında destek verebilir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk