Sakarya kentsel dönüşüm sürecinde maliklerin en çok merak ettiği soruların kısa cevabı şudur: Sakarya'da da kentsel dönüşüm 6306 sayılı Afet Riski Altındaki Alanların Dönüştürülmesi Hakkında Kanun'a göre yürür. Bina, lisanslı bir kuruluşça riskli yapı olarak tespit edilir; tespit yapıya asılma, e-Devlet bildirimi ve muhtarlıkta 15 gün ilanla tebliğ edilmiş sayılır ve malikler 15 gün içinde itiraz edebilir. Tespit kesinleştikten sonra malikler arsa payları oranında salt çoğunlukla dönüşüm yöntemine karar verir; karara katılmayan malikin payı rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılabilir.
Malik hakları ise yalnızca itirazla sınırlı değildir: kira yardımı veya geçici konut, vergi ve harç muafiyetleri, idari yargı yolu ve müteahhitle yapılacak sözleşmede pazarlık hakkı da sürecin parçasıdır. Bu yazıda Sakarya'da kentsel dönüşümün neden gündemde olduğu, görevli kurumlar, riskli yapı tespiti ve itiraz süreleri, salt çoğunluk kararı, maliklerin hakları ve müteahhit sözleşmesinde dikkat edilecek noktalar anlatılmaktadır.
Sakarya'da Kentsel Dönüşüm Neden Gündemde?
Sakarya, Kuzey Anadolu Fay Hattı'nın geçtiği ve 17 Ağustos 1999 Marmara depreminden ağır biçimde etkilenen illerdendir; bu depremde özellikle Adapazarı'nda çok sayıda bina yıkılmış veya ağır hasar görmüştür. Bu nedenle eski yönetmeliklere göre yapılmış binaların depreme dayanıklılığı, Adapazarı, Serdivan, Erenler ve ilçelerde maliklerin sık gündeme getirdiği bir konudur.
Kentsel dönüşümde birden fazla kurum rol alır. Sakarya'da süreç kural olarak şu birimler arasında yürür:
| Kurum | Süreçteki görevi |
| Lisanslı kurum ve kuruluşlar | Maliklerin başvurusu üzerine riskli yapı tespiti ve rapor |
| Sakarya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğü | Kentsel Dönüşüm Başkanlığı adına raporun incelenmesi, itirazların alınması, kira yardımı ve yıktırma işlemleri |
| Belediyeler | Yetkilendirilmişse tespit ve yıktırma işlemleri, yıkım ve yapı ruhsatı |
| Tapu müdürlüğü | Riskli yapı belirtmesi, kat irtifakı ve kat mülkiyeti işlemleri, pay satışları |
| Muhtarlık | Tespit, tahliye ve teklif bildirimlerinin 15 gün süreyle ilanı |
| İdare mahkemesi | 6306 sayılı Kanun kapsamındaki idari işlemlere karşı iptal davaları |
Riskli Yapı Tespiti Nasıl Yapılır ve Nasıl Bildirilir?
Riskli yapı, ekonomik ömrünü tamamlamış ya da yıkılma veya ağır hasar görme riski taşıdığı bilimsel ve teknik verilerle tespit edilen yapıdır. 6306 sayılı Kanun'un 3. maddesine göre tespit, masrafı kendilerine ait olmak üzere öncelikle malikler tarafından lisanslı kuruluşlara yaptırılır. Tek bir malik de başvurabilir. Başkanlık veya yetkili idare de tespiti resen yaptırabilir ya da maliklere süre verebilir.
- İnceleme: Kuruluş binadan karot (beton örneği) alır, donatı ve zemin verilerini inceler ve raporu hazırlar.
- Tapuya bildirim: Tespit, en geç 10 iş günü içinde tapu kütüğünün beyanlar hanesine işlenmek üzere tapu müdürlüğüne bildirilir.
- Tebliğ: Tespit tutanağı yapıya asılır, maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. İlanın son günü, tüm hak sahiplerine tebliğ tarihi sayılır.
Bu tebligat sistemi nedeniyle e-Devlet bildirimini görmemiş veya binaya asılan tutanağı fark etmemiş olmanız süreyi durdurmaz. Sakarya dışında yaşayan maliklerin de e-Devlet bildirimlerini düzenli kontrol etmesi önemlidir.
Riskli Yapı Tespitine İtiraz ve Diğer Kritik Süreler
Riskli yapı tespitine karşı malikler veya kanuni temsilcileri 15 gün içinde itiraz edebilir. İtirazlar, üniversitelerden görevlendirilen öğretim üyelerinin de yer aldığı teknik heyetlerce incelenir. Sürecin başlıca süreleri şunlardır:
| Aşama | Süre | Dayanak |
| Riskli yapı tespitine itiraz | Tebliğden (muhtarlık ilanının son günü) itibaren 15 gün | 6306 s.K. m.3 |
| İdari işlemlere karşı dava | Tebliğden itibaren 30 gün | 6306 s.K. m.6/9 |
| Maliklere yıktırma için verilen süre | 90 günü geçmemek üzere idarece belirlenir | 6306 s.K. m.5/3 |
| Salt çoğunluk teklifine cevap | Bildirimden itibaren 15 gün | 6306 s.K. m.6 |
İtiraz dilekçesinin teknik gerekçelere dayanması ve süresinde verilerek evrak kayıt numarası alınması önemlidir. İtiraz dilekçesinin içeriği ve dava aşaması için riskli yapı tespitine itiraz yazımıza bakabilirsiniz.
Salt Çoğunluk Kararı ve Anlaşmayan Malikin Payı
9 Kasım 2023 tarihli Resmî Gazete'de yayımlanan 7471 sayılı Kanun'dan önce dönüşüm kararları için arsa payının üçte iki çoğunluğu aranıyordu. Bugün 6306 sayılı Kanun'un 6. maddesine göre riskli yapının bulunduğu parselde yeniden yapım, kat karşılığı, hasılat paylaşımı, parsellerin birleştirilmesi veya payların satışı gibi konularda, hisseleri oranında paydaşların salt çoğunluğuyla karar alınır. Çoğunluk kişi sayısına göre değil, arsa payına göre hesaplanır.
- Teklifin bildirilmesi: Karar ve anlaşma şartları, karara katılmayan maliklere noter aracılığıyla veya muhtarlıkta 15 gün ilan edilerek bildirilir.
- 15 günlük süre: Malik bildirimden itibaren 15 gün içinde teklifi incelemez veya kabul etmezse payı satış sürecine girer.
- Satış: Payın rayiç değeri tespit ettirilir ve bu değerden az olmamak üzere önce anlaşan diğer paydaşlara açık artırmayla satılır. Riskli yapılarda paydaşlara satılamazsa, anlaşmaya uymayı kabul eden üçüncü kişilere satış yapılabilir.
- Haklar ve şerhler: Paydaki ipotek, haciz ve intifa hakkı gibi haklar satış bedeli üzerinde devam eder.
Teklifi reddetmeden önce, satıştan alınacak rayiç bedel ile dönüşüm sonunda alınabilecek yeni bağımsız bölümün değeri arasındaki farkın hesaplanması gerekir. Konunun ayrıntıları için salt çoğunluk kuralını anlattığımız yazıya göz atabilirsiniz.
Kentsel Dönüşümde Malik Hakları
6306 sayılı Kanun, dönüşüme konu yapıların maliklerine bazı haklar ve kolaylıklar tanır:
- Kira yardımı veya geçici konut: Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine geçici konut veya işyeri tahsisi ya da kira yardımı yapılabilir (m.5/1). Tutar ve süre idarece belirlendiğinden il müdürlüğünden güncel bilgi alınmalıdır.
- Vergi ve harç muafiyetleri: Kanun kapsamındaki işlemler noter harcı, tapu harcı, belediyelerce alınan harçlar ve damga vergisi gibi kalemlerden muaf tutulmuştur (m.7).
- Kredi ve faiz desteği: Usul ve esasları Cumhurbaşkanınca belirlenmek üzere kredi faiz desteği sağlanabilir (m.5/2).
- Dava hakkı: Tespit, tahliye, yıktırma ve pay satışı gibi idari işlemlere karşı 30 gün içinde idare mahkemesinde dava açılabilir (m.6/9).
- Bilgi ve belge talebi: Tespit raporunun, karar tutanağının ve teklif şartlarının bir örneğini isteyerek inceleme hakkınız vardır.
Tahliye aşamasında idarenin talebiyle binaya elektrik, su ve doğal gaz verilmesinin durdurulabileceği de unutulmamalıdır (m.4/3). Binada kiracı varsa kiracının hakları ve tahliye süreci için kentsel dönüşümde kiracı hakları yazımızı inceleyebilirsiniz.
Müteahhit Sözleşmesinde Dikkat Edilecek Noktalar
Malikler çoğunlukla binayı kat karşılığı inşaat sözleşmesiyle bir müteahhide yaptırır. Bu sözleşme, malikin en önemli güvencesidir ve şu noktalara dikkat edilmelidir:
- Şekil: Arsa payı devri vaadi içeren kat karşılığı inşaat sözleşmesi noterde düzenleme şeklinde yapılmalıdır; adi yazılı sözleşme bu yönden geçersiz kalabilir.
- Müteahhidin yetkisi: Müteahhidin Bakanlıkça verilen yapı müteahhidi yetki belgesinin bulunup bulunmadığı kontrol edilmelidir.
- Teslim ve cezai şart: Teslim tarihi, gecikme hâlinde ödenecek tazminat ve kira yardımının kimin tarafından ne kadar süre ödeneceği açıkça yazılmalıdır.
- Bağımsız bölüm listesi: Her malike düşecek dairenin kat, cephe, metrekare ve konumu projeye bağlı olarak belirlenmelidir.
- Teminat: Tapu devirlerinin inşaatın ilerleme oranına göre kademeli yapılması veya banka teminatı alınması gibi güvenceler değerlendirilmelidir.
Sözleşme hazırlığına ilişkin ayrıntılı kontrol listesi için kentsel dönüşüm müteahhit sözleşmesi yazımıza bakabilirsiniz.
Sık Sorulan Sorular
Sakarya'da binamın riskli yapı olup olmadığını nasıl öğrenirim?
Riskli yapı tespiti tapu kaydının beyanlar hanesine işlenir ve maliklere e-Devlet üzerinden bildirilir. Ayrıca tespit tutanağı binaya asılır ve muhtarlıkta 15 gün ilan edilir. Tereddüt hâlinde Sakarya Çevre, Şehircilik ve İklim Değişikliği İl Müdürlüğünden bilgi alabilirsiniz.
Sakarya kentsel dönüşüm sürecinde riskli yapı tespitine itiraz süresi ne kadar?
İtiraz süresi, muhtarlıktaki ilanın son günü kabul edilen tebliğ tarihinden itibaren 15 gündür. Süre hak düşürücü olduğundan, teknik görüş beklenirken itiraz dilekçesinin süresinde verilmesi önerilir.
Kentsel dönüşüm için kaç malikin onayı gerekir?
Riskli yapıda karar, maliklerin kişi sayısına göre değil arsa payları oranında salt çoğunluğuyla, yani arsa payının yarısından fazlasına sahip maliklerin kararıyla alınır (6306 s.K. m.6).
Kentsel dönüşümü kabul etmeyen malikin dairesi elinden alınır mı?
Karara katılmayan malikin payı, 15 günlük süre sonunda rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla önce anlaşan paydaşlara satılabilir. Malik satış bedelini alır; ancak işlemlere karşı süresi içinde idari yargı yoluna başvurma hakkı vardır.
Kentsel dönüşümde kira yardımı kimlere yapılır?
Anlaşma ile tahliye edilen yapıların maliklerine, kiracılarına ve yapıda oturan sınırlı ayni hak sahiplerine kira yardımı veya geçici konut sağlanabilir. Başvuru şartları ve tutarlar idarece belirlenir.
Riskli yapıda oturmaya devam edebilir miyim?
Tespit kesinleştikten sonra maliklere yıktırma için 90 günü geçmeyen bir süre verilir. Bu süre içinde yapı yıktırılmazsa tahliye ve yıktırma idari makamlarca yapılır veya yaptırılır; idarece karşılanan masraflar hisseleri oranında maliklerden tahsil edilir (6306 s.K. m.5).
Özet
- Sakarya'da kentsel dönüşüm 6306 sayılı Kanun'a göre yürür ve riskli yapı tespitiyle başlar (m.3).
- Tespit, muhtarlıktaki 15 günlük ilanın son günü tebliğ edilmiş sayılır; itiraz süresi 15 gündür (m.3).
- Dönüşüm kararları arsa payı oranında salt çoğunlukla alınır; katılmayan malike 15 gün süre tanınır (m.6).
- Karara katılmayanın payı rayiç değerden az olmamak üzere açık artırmayla satılabilir (m.6).
- Maliklere kira yardımı, harç ve vergi muafiyetleri ile kredi desteği sağlanabilir (m.5, m.7).
- İdari işlemlere karşı tebliğden itibaren 30 gün içinde dava açılabilir (m.6/9).
Kentsel dönüşümde izlenecek yol; tespit raporunun içeriğine, arsa paylarının dağılımına, teklif şartlarına ve müteahhit sözleşmesine göre değiştiğinden her binanın ayrıca değerlendirilmesi gerekir. Dural Hukuk, kentsel dönüşüm süreçlerinde malik vekilliği, riskli yapı tespitine itiraz ve kat karşılığı inşaat sözleşmeleri konularında destek verebilir. Büro, Arabacıalanı Mah. Cadde 54 I Blok No. 2024 Serdivan/Sakarya adresindedir. Bilgi almak için 0535 260 74 54 numaralı telefonu arayabilir veya iletişim sayfası üzerinden Dural Hukuk'a ulaşabilirsiniz.
Bu yazı genel bilgilendirme amaçlıdır; somut durumunuz için bir avukata danışmanız önerilir.
Hazırlayan: Dural Hukuk